Bố mẹ tặng cho, sang tên sổ đỏ cho con có lấy lại được không?

Hiện nay, cha mẹ tặng cho con cái nhà đất diễn ra khá phổ biến. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc tặng cho đất cho con phải được lập thành văn bản, có thể nội dung tặng cho có điều kiện hoặc không có điều kiện. Nhiều trường hợp sau khi cha mẹ tặng cho con đất có mong muốn đòi lại quyền sử dụng đất vì nhiều lý do. Vậy bố mẹ đã tặng, cho sang tên sổ đỏ cho con thì lấy lại được không? Vậy để đòi lại quyền sử dụng đất thì bố, mẹ phải làm thế nào?

Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật dân sự năm 2015;

– Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

– Luật đất đai năm 2013.

1. Khi nào bố, mẹ được tặng cho quyền sử dụng đất cho con?

1.1. Điều kiện đối với bố mẹ:

Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, bố mẹ khi muốn tặng cho quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp người con được tặng cho là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam  và trường hợp nhận thừa kế khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất của bố mẹ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất đang trong thời hạn sử dụng đất;

Ngoài ra, tùy thuộc vào từng loại đất khác nhau mà có thêm các điều kiện riêng cần phải đáp ứng mới có thể thực hiện việc tặng cho đất cụ thể:

– Con cái không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp của bố mẹ trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,…

– Đối với trường hợp pháp luật không cho phép không được nhận tặng cho;

– Bố mẹ không được tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa nếu các con không trực tiếp sản xuất nông nghiệp,…

1.2. Điều kiện đối với con:

Con không thuộc một trong các trường hợp không được nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

– Cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất.

– Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Cá nhân nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.

Như vậy, cả bố mẹ và con đều phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật thì mới có thể thực hiện sang tên sổ đỏ. Hợp đồng tặng cho đất giữa cha mẹ với con cái là hợp đồng mà cha mẹ chuyển giao tài sản của mình và chuyển quyền sử dụng đất cho các con mà không yêu cầu đền bù, được thực hiện theo ý chí tự nguyện của bên tặng cho và được bên được tặng cho đồng ý nhận. Hợp đồng tặng cho bất động sản  phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

2. Trường hợp bố mẹ đã sang tên sổ đỏ cho con không lấy lại được:

Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 về việc tặng cho bất động sản phải được thực hiện đáp ứng các điều kiện về:

– Thứ nhất, hợp đồng tặng cho phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực và được đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Thứ hai, theo Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý quan trọng xác định quyền sử dụng đất của một cá nhân, nên việc tặng cho được chuyển quyền sử dụng từ hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký biến động đất đai. Đồng thời khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, trong vòng 30 ngày kể từ ngày tặng cho có hiệu lực thì các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Như vậy, nếu bố mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật, đã làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho con thì quyền sử dụng đất của con phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký biến động. Theo đó, cha mẹ không có cơ sở để đòi lại mảnh đất đã sang tên này.

3. Trường hợp bố mẹ đã sang tên sổ đỏ cho con có thể đòi lại được:

3.1. Trường hợp hợp đồng tặng cho có điều kiện:

Khi thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con bố mẹ có quy định về điều kiện thực hiện khi tặng cho theo Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

– Cha mẹ yêu cầu con cái khi nhận quyền sử dụng đất thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi được tặng. Tuy nhiên, điều kiện tặng cho mà cha mẹ đặt ra không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không được trái đạo đức của xã hội;

– Trường hợp nếu các con đã thực hiện xong nghĩa vụ mà cha mẹ yêu cầu trước khi tặng cho mà cha mẹ không thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho con thì phải thanh toán nghĩa vụ mà con đã thực hiện;

– Trường hợp cha mẹ yêu cầu con phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà con không thực hiện thì cha mẹ có quyền đòi lại được tài sản và yêu cầu con bồi thường thiệt hại.

Như vậy, nếu khi tặng cho đất, cha mẹ có ghi rõ yêu cầu con phải thực hiện một nghĩa vụ mà không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội (có thể thực hiện trước hoặc sau khi tặng cho). Theo đó, khi cha mẹ tặng cho mà con không thực hiện nghĩa vụ thì cha mẹ có quyền đòi lại đất đã cho dù đất đó đã sang tên và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho con. Chẳng hạn: Khi cho con đất cha mẹ yêu cầu sau khi con được chuyển quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ phụng dưỡng, chăm lo cha mẹ đến khi cha mẹ mất nhưng con có hành vi ngược đãi như  bất hiếu, chửi mắng, đánh đập cha mẹ, …

3.2. Hợp đồng tặng cho bị vô hiệu:

Nếu hợp đồng tặng cho con quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp bị vô hiệu theo quy định của pháp luật thì hợp đồng đó không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng tặng cho. Tức là khi hợp đồng tặng cho vô hiệu thì cha mẹ không chấm dứt quyền sử dụng đất và con cũng chưa đủ điều kiện để phát sinh quyền sử dụng đất.

Các trường hợp cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất bị vô hiệu bao gồm: hợp đồng tặng cho vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015); hợp đồng tặng cho được lập nhưng trên cơ sở bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015); hợp đồng tặng cho vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015), …

Một trong những điều kiện bắt buộc để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực là hợp đồng tặng cho phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký theo Khoản 1 Điều 459 Luật dân sự năm 2015. Theo đó, khi không tuân thủ quy định về hình thức thì hợp đồng tặng cho đất giữa cha mẹ và con bị vô hiệu, hai bên phải thực hiện việc hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Đây là căn cứ quan trọng để cha mẹ có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch tặng cho vô hiệu để lấy lại đất đã tặng cho.

4. Bố mẹ phải làm thế nào để lấy lại đất khi đã tặng cho con?

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con cái là một dạng hợp đồng đặc biệt. Bởi nó không chỉ điều chỉnh theo quy định của pháp luật mà còn điều chỉnh dựa trên đạo đức, tình nghĩa thân nhân trong gia đình. Theo đó, không ai mong muốn gia đình bất hòa, cha mẹ, con cái tranh chấp tài sản dẫn đến kiện tụng pháp lý. Tùy vào hoàn cảnh và tính chất vụ việc mà hai bên có thể lựa chọn cách thỏa thuận với nhau rồi mới đi đến việc lựa chọn giải pháp pháp lý phù hợp để vừa đảm bảo giữ gìn được mối quan hệ tình cảm tốt đẹp với gia đình mà vừa có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho mình.

Trong trường hợp cha mẹ tặng cho không phải là tặng cho có điều kiện, hợp đồng không vô hiệu thì về nguyên tắc cha mẹ sẽ không có căn cứ pháp lý để đòi lại mảnh đất đó.

Trong trường hợp hợp đồng có điều kiện mà con cái không thực hiện hoặc hợp đồng bị vô hiệu thì cha mẹ có quyền khởi kiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự để đòi quyền sử dụng tài sản của mình.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là Tòa án nhân dân cấp huyện theo quy định tại Điều 26, Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Theo đó, đối với đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, cha mẹ có quyền khởi kiện con ra tòa nơi có đất tặng cho con để yêu cầu đòi lại.

Hồ sơ khởi kiện cha mẹ cần chuẩn bị gồm: đơn khởi kiện, các giấy tờ chứng minh kèm theo như hợp đồng tặng cho có điều kiện, các hình ảnh, tài liệu chứng minh hành vi vi phạm nghĩa vụ của con, giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất của cha mẹ.

Khi Tòa án tuyên giao dịch tặng cho đất vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, con phải trả lại đất cho cha mẹ, kể cả trường hợp người được tặng cho quyền sử dụng đất là cha mẹ mất thì tài sản đòi lại cho người thừa kế theo quy định pháp luật.