Hợp đồng thuê tài sản có bắt buộc phải lập thành văn bản?

1. Hợp đồng thuê tài sản có bắt buộc phải lập thành văn bản không?

Có thể nói, hợp đồng thuê tài sản là loại hợp đồng thông dụng và phổ biến xuất phát từ nhu cầu đời sống xã hội. Khái niệm về hợp đồng thuê tài sản hiện nay được nêu trong Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 472 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:

– Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận của các bên, bên cho thuê tài sản sẽ giao tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình cho bên thuê để bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, sau đó bên thuê sẽ phải có nghĩa vụ trả tiền thuê tài sản cho bên cho thuê;

– Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Căn cứ theo quy định tại Điều 105 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về tài sản. Cụ thể như sau:

– Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản;

– Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là những tài sản đang hiện hữu hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

Từ khái niệm nêu trên thì có thể thấy đặc điểm của hợp đồng cho thuê tài sản là hợp đồng có tính đền bù. Trong đó một bên được lợi ích từ bên kia chuyển tao thì sẽ phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng. Mục đích của bên thuê là nhầm sử dụng tài sản của người khác trong một thời gian nhất định, và ngược lại bên cho thuê hướng tới mục đích thu được một khoản tiền kia cho người khác sử dụng tài sản của mình. Vì vậy cho nên khi hợp đồng thuê tài sản được xác lập thì mỗi bên đều chuyển giao cho nhau những lợi ích nhất định. Bên cạnh đó, đối tượng của hợp đồng cho thuê tài sản là vật đặc định và vật không tiêu hao. Sở dĩ đối tượng của hợp đồng thuê tài sản phải là vật đặc định và vật không tiêu hao bởi vì theo quy định của pháp luật, khi hết thời hạn hợp đồng thuê, bên thuê sẽ phải trả lại tài sản đã thuê theo đúng với tình trạng ban đầu, trừ trường hợp hao mòn tự nhiên. Trong đó, tài sản cho thuê là nhà ở thì sẽ ký kết hợp đồng thuê nhà, hợp đồng sẽ được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, Văn bản hợp nhất luật nhà ở năm 2022 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Nhiều người hiện nay đặt ra câu hỏi: Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải lập thành văn bản hay không? Để trả lời được câu hỏi này thì cần phải tìm hiểu quy định của hình thức trong giao dịch dân sự. 

Căn cứ theo quy định tại Điều 119 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hình thức của giao dịch dân sự. Theo đó, giao dịch dân sự có thể được thể hiện thông qua những hình thức như sau:

– Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể;

– Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu phù hợp với quy định của pháp luật về giao dịch điện tử sẽ được coi là giao dịch bằng văn bản;

– Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản và phải tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì sẽ cần phải tuân thủ theo quy định đó.

Như vậy có thể nói, Bộ luật dân sự năm 2015 hiện nay có quy định hình thức của hợp đồng có thể được thực hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Theo đó, hợp đồng thuê tài sản không bắt buộc phải lập thành văn bản, hợp đồng thuê tài sản có thể được thực hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Tuy nhiên, đối với hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào các mục đích khác thì sẽ cần phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Đối chiếu với Điều 121 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022 có quy định về hợp đồng nhà ở. Theo đó, hợp đồng về nhà ở sẽ do các bên thỏa thuận, phải được lập thành văn bản và bao gồm các nội dung sau:

– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên tham gia giao dịch;

– Mô tả đặc điểm của nhà ở là đối tượng của giao dịch, đặc điểm của thửa đất gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật thì các bên cần phải ghi rõ phần sợ hữu chung, phần sở hữu riêng, diện tích sàn xây dựng căn hộ, mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong căn hộ chung cư phù hợp với mục đích thiết kế đã được phê duyệt bởi chủ thể có thẩm quyền;

– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu như hợp đồng có thỏa thuận về giá, trường hợp mua bán hoặc cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quy định về giá thì các bên cần phải thực hiện theo quy định đó;

– Thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán nếu như đó là trường hợp mua bán, cho thuê hoặc cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán;

– Thời gian giao nhận, thời gian bảo hành, thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Cam kết của các bên, thời điểm có hiệu lực, ngày tháng năm ký hợp đồng;

– Các thỏa thuận khác của các bên, sau đó ký và ghi rõ họ tên của các bên, nếu là tổ chức thì cần phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy có thể nói, đối với đồng thuê nhà bắt buộc phải được lập thành văn bản và bao gồm các nội dung theo điều luật nêu trên.

2. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 122 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022 có quy định về thủ tục công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà ở. Cụ thể như sau:

– Trường hợp mua bán, tặng cho, chuyển đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì theo quy định của pháp luật bắt buộc phải thực hiện hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng;

– Đối với các giao dịch nêu trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được tính là thời điểm tiến hành thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, tặng cho nhà tình thương, mua bán hoặc cho thuê mua đối với loại hình nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, mua bán hoặc cho thuê mua đối với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ cho hoạt động tái định cư, góp vốn bằng nhà ở và có một bên là tổ chức, cho thuê / cho mượn / cho ở nhờ / ủy quyền quản lý nhà ở, thì theo quy định của pháp luật sẽ không bắt buộc phải tiến hành thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên tự nguyện có nhu cầu. Đối với các giao dịch này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp các bên không có thoả thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về trường hợp công chứng, chứng thực đối với hợp đồng bằng văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất. Theo đó, việc công chứng và chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

– Đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với loại hình đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thì sẽ được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy có thể nói, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc cần phải tiến hành hoạt động công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp các bên tự thỏa thuận với nhau về việc tiến hành hoạt động công chứng hoặc chứng thực đó để hạn chế rủi ro và tranh chấp.

3. Trình tự và thủ tục công chứng hợp đồng thuê tài sản được thực hiện như thế nào?

Trong trường hợp pháp luật có quy định hoặc dựa theo nhu cầu và nguyện vọng của các bên tham gia giao dịch dân sự, trình tự và thủ tục công chứng hợp đồng thuê tài sản sẽ được thực hiện qua lộ trình như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ. Chuẩn bị hồ sơ và giấy tờ để nộp đến các tổ chức hành nghề công chứng, có thể là văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng. Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ theo quy định của pháp luật. Nếu xét thấy hồ sơ đầy đủ và đúng pháp luật thì sẽ thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Nếu thấy hồ sơ chưa đầy đủ thì sẽ yêu cầu bổ sung theo quy định của pháp luật. Công chứng viên tiến hành hoạt động giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ về quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của mình, ý nghĩa của hoạt động công chứng, hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng thuê tài sản.

Bước 2: Thực hiện công chứng theo quy định của pháp luật. Công chứng viên soạn thảo hợp đồng nếu các bên yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng hoặc kiểm tra dự thảo hợp đồng nếu như các bên đã soạn sẵn. Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng thuê tài sản. Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng và phải ký trước mặt công chứng viên. Công chứng viên cần phải yêu cầu các bên xuất trình bản chính đối với các loại giấy tờ trong hồ sơ để thực hiện thủ tục đối chiếu. Sau đổi công chứng viên ghi lời chứng, ký và đóng dấu theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Trả kết quả.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở;

– Văn bản hợp nhất 07/VBHN-VPQH 2018 Luật Công chứng.