Hợp đồng thế chấp tài sản bắt buộc phải lập thành văn bản?

1. Hợp đồng thế chấp tài sản bắt buộc phải lập thành văn bản?

Căn cứ theo quy định tại Điều 317 của Bộ Luật Dân sự 2015 thế chấp tài sản được hiểu là việc mà bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của chính mình để bảo đảm nhằm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Như vậy, dựa theo khái niệm trên thì trong quan hệ thế chấp tài sản bên thế chấp sẽ không cần phải giao tài sản của mình cho bên nhận thế chấp để thực hiện nghĩa vụ.

Có thể nói hợp đồng thế chấp tài sản đó là hợp đồng đặc thù, nó được phát sinh từ hợp đồng chính là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (thường là hợp đồng vay vốn, vay tài sản hoặc hợp đồng dân sự và các loại hợp đồng kinh tế khác) và để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp với bên nhận thế chấp quy định trong hợp đồng chính.

Theo Điều 319 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hiệu lực của thế chấp tài sản được xác định như sau:

– Hợp đồng thế chấp tài sản được xác định có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

– Thế chấp tài sản sẽ được xác định thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Hiện nay, Bộ luật dân sự 2015 không quy định về hình thức của thế chấp phải bằng văn bản, cho nên các bên có quyền lựa chọn một hình thức của hợp đồng phù hợp theo Điều 119 Bộ luật dân sự 2015. Theo Điều 119 quy định về hình thức giao dịch dân sự như sau:

– Giao dịch dân sự được các chủ thể thực hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

– Giao dịch dân sự được các chủ thể thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

Trong trường hợp luật quy định giao dịch dân sự sẽ phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Trường hợp luật liên quan có quy định thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực và đăng ký thì các bên phải tuân theo. Ví dụ đối với trường hợp như hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải công chứng, theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Thế chấp tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Trong trường hợp luật không quy định hợp đồng thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực mà các bên đã không đăng ký thì hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực đối với các bên, bởi vì các bên tự nguyện xác lập thế chấp và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực thì có giá trị pháp lý đối với các bên. Quy định này đã khắc phục được việc hành chính hóa các giao dịch dân sự và trái với nguyên tắc tự do, tự nguyện của pháp luật dân sự.

2. Hợp đồng thế chấp là bất động sản có cần phải công chứng không?

Hiện nay, việc quy định thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định một cách chặt chẽ hơn so với các trình tự, thủ tục thực hiện công chứng đối với một số giao dịch đảm bảo bằng tài sản khác cụ thể:

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng công chứng bắt buộc phải công chứng. Theo quy hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản

Như vậy, trong khuôn khổ của pháp luật đối với một số tài sản thế chấp không nhất thiết phải công chứng. Ví dụ trường hợp giao dịch cho thuê, cho mượn quyền sử dụng đất, thì không nhất thiết phải công chứng bởi việc cho thuê, cho mượn là việc mà các bên chỉ chuyển quyền sử dụng trong thời gian thuê, bên thuê được bên cho thuê chuyển quyền sử dụng mà bên cho thuê không mất đi quyền định đoạt, quyền sở hữu của tài sản cho thuê. Còn đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất, đây là giao dịch bắt buộc phải công chứng ngoài việc chuyển quyền sử dụng thì còn chuyển quyền định đoạt và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu do vậy nó rất cần phải quản lý chặt chẽ nên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng.

Ngoài ra, để đảm bảo quá trình thực hiện hợp đồng được diễn ra một cách thuận lợi, tránh những rủi ro có thể xảy ra đối với các bên. Do vậy, khi thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để được bảo vệ thì các bên lựa chọn việc thực hiện biện pháp bảo đảm. Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đưa ra khái niệm về giao dịch bảo đảm tại khoản 1 Điều 323. Theo đó, Giao dịch bảo đảm được quy định là một giao dịch dân sự do các bên trong quan hệ dân sự thoả thuận với nhau hoặc do pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều 318 BLDS.

Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký nhập vào cơ sở dữ liệu tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của các bên. Các giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký gồm: Thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp, cầm cố tàu bay; thế chấp, cầm cố tàu biển; các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định

Do đó, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, sau khi công chứng phải bắt buộc đăng kí giao dịch đảm bảo.

3. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác định như thế nào:

Hiệu lực của hợp đồng là gì? Khái niệm hiệu lực của hợp đồng được giải thích ở Từ điển Luật học đó là hiệu lực hợp đồng là giá trị pháp lý bắt buộc đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng. Ngoài ra, khái niệm này lại một lần nữa được đề cập tại Bộ luật dân sự 2015 “ Hợp đồng được giao kết hợp pháp được xác định có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật khác có quy định”,“ Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, thì các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo như cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của Pháp Luật”  

Từ những khái niệm phân tích ở trên, chốt lại “ Hiệu lực của hợp đồng đó là giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, và giá trị pháp lý ràng buộc các bên tham gia hơp đồng phải tôn trọng và phải thi hành nghiêm túc quyền và nghĩa vụ đó”

Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời công chứng bởi bản chất của hợp đồng thế chấp là đi kèm với một hợp đồng chính, Pháp luật quy định hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngay sau khi công chứng để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng chính một cách nhanh chóng và không ảnh hưởng đến lợi ích của hợp đồng chính.

Việc thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp có ý nghĩa nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Tránh trường hợp một tài sản được đưa đi thế chấp nhiều lần. Ngoài ra, theo Phát luật quy định một số loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng ví dụ như hợp đồng tặng cho, hợp đồng thuê nhà mặc dù giá trị của nó rất lớn. Tuy nhiên, đối với một số hợp đồng liên quan đến bất động sản lại được yêu cầu công chứng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật đất đai 2013