Các hoạt động kinh doanh thương mại, mua bán tài sản là những hoạt động không thế thiếu diễn ra thường xuyên và liên tục trong cuộc sống từ xưa cho tới ngày nay. Đặc biệt, trong bối cảnh kinh tế thế giới phát triển mạnh mẽ, mở rộng giao thương như hiện nay thì việc mua bán tài sản càng trở nên phổ biến, đa dạng và phức tạp hơn.
Mục lục bài viết
1. Hợp đồng mua bán tài sản là gì?
Trong nên kinh tế thị trường hiện nay, hợp đồng mua bán tài sản được biết đến là loại hợp đồng thông dụng và phổ biến được nhiều người sử dụng. Tuy nhiên, kéo theo đó là những tranh chấp, hệ quả xoay quanh việc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản cũng trở nên đa dạng và phức tạp hơn. Do đó, để tránh những rủi ro, thiệt hại, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho cả bên mua và bên bán thì cả hai bên cần phải hiểu rõ những quy định của pháp luật đối với loại hợp đồng này về cả nội dung, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng.
Hợp đồng mua bán tài sản được quy định cụ thể tại Điều 430 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015, nội dung chi tiết như sau:
“ Hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan. “
2. Quy định về hợp đồng mua bán tài sản:
Một hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực cần tuân thủ theo những quy định cơ bản của Pháp luật về cả hình thức và nội dung của hợp đồng. Cụ thể như sau :
– Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản :
Theo quy định tại Điều 431 – Bộ luật dân sự năm 2015 về đối tượng của hợp đồng mua bán như sau:
“1. Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.
2. Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.”
Tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản có thể là vật, có thể là quyền tài sản với điều kiện tài sản đó phải được phép giao dịch. Nếu tài sản là vật thì vật đó phải được xác định; nếu là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.
Ngoài ra, đối tượng của hợp đồng mua bán còn có thể là các tài sản hình thành trong tương lai. Đối với trường hợp này, bên bán phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ để có thể xác định được tài sản đó và chứng minh tài sản sẽ chắc chắn được hình thành trong tương lai và chắc chắn thuộc quyền sở hữu của mình.
– Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán tài sản
Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán tài sản được quy định chi tiết tại Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015 như sau :
“ Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán
– Thời hại thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
– Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
– Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản. “
Đối với những tài sản mua bán là vật trao tay, thông thường bên bán và bên mua cùng thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau: người mua trả tiền, đồng thời người bán giao vật.
Đối với những tài sản có giá trị lớn, thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán thường được các bên thỏa thuận và xác định trong hợp đồng. Theo đó, bên bán phải giao tài sản cho bên mua theo đúng thời hạn đã thoả thuận. Nếu các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản, thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản vào bất cứ lúc nào nhưng yêu cầu phải báo trước cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý.
Đối với nghĩa vụ thanh toán thì bên mua phải thanh toán tiền cho bên bán theo thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thanh toán, thì bên mua phải thanh toán toàn bộ số tiền cho bên bán ngay tại thời điểm nhận tài sản ( trừ trường hợp có thỏa thuận khác )
Trong trường hợp các bên không thoả thuận về việc bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì bên bán phải giao tài sản và bên mua phải trả tiền vào cùng một lúc. Nếu việc giao tài sản bán cần phải thực hiện trong một thời gian kéo dài thì bên bán phải giao tài sản trước, bên mua phải thanh toán ngay sau khi nhận đủ tài sản.
– Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản
Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản rất đa dạng nhằm phục vu nhu cầu mua bán của các bên một cách nhanh chóng và phù hợp nhất. Hợp đồng mua bán tài sản có thể bằng miệng, văn bản, văn bản có công chứng. Tùy thuộc vào đối tượng của hợp đồng mà pháp luật quy định những hình thức tương ứng, thích hợp. Ví dụ, đối với các tài sản thông thường, các tài sản trao tay các bên có thể lựa chọn hình thức hợp đồng bằng miệng hoặc bằng hình thức văn bản có chữ ký của cả hau bên. Trong trường hợp mua bán tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì hình thức của hợp đồng nhất thiết phải bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực thì khi đó hợp đồng mua bán tài sản mới có giá trị pháp lý.
3. Quyền và nghĩa vụ cơ bản của bên bán:
Theo những quy định của pháp luật tại Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có quyền và nghĩa vụ cụ thể như sau :
+ Bên bán có quyền yêu cầu bên mua phải trả đủ tiền đúng thời hạn, đúng địa điểm đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, có quyền yêu cầu bên mua phải nhận tài sản mua bán.
+ Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản bán cho bên mua đúng thời hạn, địa điểm, phương thức, quy cách như đã thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Ngoài ra, nếu bên mua bị thiệt hại do bên bán không thực hiện đúng những điều khoản trong hợp đồng thì bên bán có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên mua.
+ Bên bán phải chịu những rủi ro đối với tài sản cho đến khi giao tài sản cho bên
+ Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó. Ngoài ra bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với tài sản mua bán trong một thời hạn xác định nếu có thoả thuận. Theo quy định của pháp luật dân sự, trong thời hạn bảo hành mà tài sản bị hư hỏng không phải do lỗi của bên mua, thì bên bán phải chịu chi phí về sửa chữa và vận chuyển tài sản đến nơi sửa chữa và từ nơi sửa chữa đến nơi cư trú hoặc trụ sở của bên mua miễn phí. Bên bán phải bồi thường thiệt hại trong thời hạn bảo hành do khuyết tật về kỹ thuật của tài sản gây ra cho bên mua trong thời gian bên bán bảo hành tài sản. Trong trường hợp quyền sở hữu tài sản đã được chuyển cho bên mua, nhưng bên mua chưa nhận tài sản, thì bên bán còn có nghĩa vụ bảo quản tài sản cho đến thời điểm tài sản được giao cho bên mua.
+ Bên bán phải bảo đảm chất lượng của tài sản bán như đã thỏa thuận và phải bảo đảm giá trị sử dụng hoặc các đặc tính của tài sản mua bán.
+ Bên bán phải chịu các chi phí liên quan đến việc giao tài sản, trừ trường họp các bên có thoả thuận khác. Đối với khuyết tật ẩn giấu (là những khuyết tật nằm bên trong khó phát hiện, sau khi mua và sử dụng bên mua mới phát hiện được), thì bên bán phải chịu trách nhiệm.
4. Quyền và nghĩa vụ cơ bản của bên mua:
+ Bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải giao tài sản đúng địa điểm, thời hạn, chủng loại, chất lượng như đã thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật
+ Khi bên mua chưa nhận tài sản, thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán bảo quản tài sản cho đến thời điểm tài sản được bên mua nhận.
+ Bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó.
+ Trong thời hạn bảo hành nếu bên mua phát hiện được khuyết tật của tài sản mua bán, thì có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa mà không phải chịu chi phí sửa chữa; quyền yêu cầu giảm giá, đổi tài sản bị khuyết tật lấy tài sản khác hoặc trả lại tài sản và lấy lại tiền.
+ Bên mua có nghĩa vụ chịu những rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản hoặc từ thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
+ Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền mua tài sản cho bên bán theo đúng thoả thuận. Trong trường hợp các bên chưa có thoả thuận về việc thanh toán tiền thì bên mua phải thực hiện việc thanh toán theo quy định của pháp luật ( ngay sau khi nhận được tài sản hoặc nhận được giấy tờ xác nhận quyền sở hữu tài sản thuộc về mình đối với các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu kể cả trong trường hợp chưa nhận tài sản trên thực tế ).
