Hạn mức mua đất? Được mua đất với diện tích tối đa là bao nhiêu? Quy định về các hạn mức đất các loại đất tại Việt Nam. Có được mua vượt hạn mức đất hay không?
Cơ sở pháp lý
Giải quyết vấn đề
Hạn mức nhận chuyển quyền là diện tích tối đa được nhận chuyển quyền từ chủ thể khác không phải là Nhà nước thông qua các giao dịch như mua bán, tặng cho, thừa kế. ..vvv… Quy định về hạn mức đất được phép nhận quyền nhằm hạn chế diện tích đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hộ gia đình,cá nhân sử dụng được chuyển nhượng, với quy định như vậy sẽ tránh hiện tượng mua bán đất một cách tùy tiện với diện tích lớn,đồng thời đây cũng là cơ sở pháp lý để giới hạn diện tích đất được phép sử dụng của hộ gia đình,cá nhân mà quyền sử dụng đất được hình thành từ việc Nhà nước giao đất.
Việc quy định hạn mức đất vừa mang ý nghĩa về mặt kinh tế,ý nghĩa về mặt xã hội xuất phát từ những lý do sau :
-Việt Nam là một nước đi lên từ nền kinh tế nông nghiệp,có hơn 70% dân số làm nghề nông; đất đai,đặc biệt là đất nông nghiệp chính là nguồn sống,là điều kiện để sinh tồn và mang ý nghĩa xã hội sâu sắc. Vì vậy để đảm bảo cho người sản xuất nông nghiệp có đất để sản xuất khi có nhu cầu,tránh tình trạng tích tụ tập trung đất đai với mục đích đầu cơ đất dẫn tới sự phân hóa giai cấp ở nông thôn thì việc quy định hạn mức đất là hết sức cần thiết trong cơ chế thị trường tạo ra sự cân đối hài hòa giữa phát triển kinh tế với ổn định xã hội;
-Việc quy định hạn mức đất hợp lý sẽ cho phép sự tích tụ tập trung đất đai phù hợp khuyến khích những người lao động giỏi bằng khối óc và bàn tay lao động của mình có thể làm giàu chính đáng trong phạm vi hạn mức đất mà Nhà nước cho phép sử dụng;
-Việc cho phép tích tụ tập trung đất đai trong hạn mức hoặc có thể thuê ngoài hạn múc sẽ khuyến khích mô hình kinh tế trang trại phát triển,góp phần giải quyết việc làm cho người lao động ở nông thôn.
Mục lục bài viết
Thứ nhất. Đối với hạn mức đất ở:
Đối với phần đất ở khi thực hiện giao dịch mua bán đất cần đáp ứng diện tích đất tối thiểu và các điều kiện khác để thực hiện mục đích tách thửa đất cấp sổ đỏ cho người mua. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là có quan có thẩm quyền quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở cả nông thôn hay đô thị.
Do vậy diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ sẽ có sự khác nhau nhau giữa mỗi địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định quy định về diện tích tối thiểu này khi có thay đổi về diện tích đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ ở địa phương mình.
Trong cùng một tỉnh, tùy theo từng vị trí, điều kiện kinh tế, quy hoạch của tỉnh mà từng quận huyện cũng có thể có mức diện tích tối thiểu để được cấp sổ là khác nhau.
Ví dụ: Diện tối thiểu để cấp sổ đỏ của thành phố Hồ Chi Minh trong Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa có hiệu lực từ ngày 01.01.2018, diện tích tối thiểu để được tách thửa đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ chia thành 03 khu vực:
+ Khu vực 1 bao gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú: diện tích tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m.
+ Khu vực 2 bao gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức: diện tích tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m.
+ Khu vực 3 bao gồm các huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện NHà Bè, huyện Cần Giờ: diện tích tối thiểu 80m2 và mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Ngoài ra, trong trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà vẫn muốn được cấp sổ đỏ thì phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đó là:
– Thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu phải là thửa đất đang được sử dụng và có đủ điện kiện để được cấp sổ đỏ.
– Và thửa đất đó đã được hình thành từ trước ngày Quyết định quy định về diện tích đất tối thiểu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
Đối với hạn mức đất ở tối đa là trường hợp áp dụng cho việc yêu cầu cấp sổ đỏ đất ở lần đầu hoặc trong trường hợp Nhà nước giao đất. Theo quy định của Luật đất đai 2013 hạn mức đất ở được hiểu là diện tích tối đa được phép xây dựng nhà ở cho người sử dụng đất và được hưởng các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật về vấn đề xây dựng nhà ở. Nếu ngoài hạn mức quy định về đất ở thì sẽ không được xây dựng nhà ở mà sẽ được công nhận sang mục đích đất khác hoặc diện tích đất vượt quá hạn mức này, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi như là không được áp dụng các chế độ miễn giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Hiện nay, hạn mức công nhận đất ở tại mỗi địa phương đều do địa phương tự quy định căn cứ theo quỹ đất và quy hoạch phát triển đô thị của mình, để phù hợp với quy hoạch phát triển của mỗi địa phương đây là một quy định mở nhằm đảm bảo cho các địa phương sẽ linh động hơn trong việc đảm bảo quỹ đât cũng như phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương. Khi xác định hạn mức đất ở đối với trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu, nếu người sử dụng đất có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất thì hạn mức công nhận đất ở sẽ được xác nhận như sau:
– Nếu diện tích yêu cầu công nhận đất lớn hơn hạn mức đất ở được nhà nước quy định thì chỉ được công nhận diện tích đất bằng hạn mức mà Ủy ban nhân tỉnh của địa phương đó quy định. Trường hợp phần vượt quá hạn mức công nhận đất ở thì sẽ được chuyển sang chuyển mục đích sử dụng theo những loại đất còn lại nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
– Nếu diện tích đất nhỏ hơn hạn mức thì sẽ được công nhận toàn bộ diện tích kể cả khi nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa nếu đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi cho người có đất (theo khoản 1 điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).
Ví dụ: Nhà ông A có diện tích đất hiện đang ở là 30 m2 được khai hoang và sử dụng năm 1990 cho đến bay giờ, tuy nhiên hạn mức công nhận đất ở do Ủy ban nhân tỉnh quy định là phải đủ 60m2. Nhưng ông A đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở do đó ông A sẽ được công nhận toàn bộ diện tích 30 m2 đó là đất ở.
Đối với việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao được quy định cụ thể tại Điều 103 Luật Đất Đai 2013:
– Trường hợp trước 18/12/1980 thửa đất vườn ao và đang có giấy tờ xác định về quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở thì được xác định theo giấy tờ đó. Trường hợp mà chưa có nhưng giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn sẽ xác định theo thời điểm yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
– Trường hợp thửa đất vườn ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004, người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì đất ở sẽ được xác định như sau:
+ Nếu trên giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất có ghi rõ diện tích đất ở thì xác định diện tích đất ở theo diện tích ghi trên giấy tờ đó mặc dù diện tích đất ở đó có thể vượt hạn mức hoặc thấp hơn hạn mức quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Như vậy, hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định nên diện tích giao đất ở tại từng tỉnh thành sẽ khác nhau. Để biết diện tích giao đất ở là bao nhiêu hãy xem tại các quyết định quy định diện tích giao đất, diện tích tối thiểu được phép tách thửa của 63 tỉnh thành.
Thứ hai, Về vấn đề hạn mức mua đất đối với đất nông nghiệp
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất là giới hạn tối đa diện tích đất nông nghiệp mà một hộ gia đình, cá nhân được phép nhận chuyển quyền từ người sử dụng đất. Điều 130 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này.
2. Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ.”
Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối
– Theo quy định tại Khoản 1 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng:
“+ Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
+ Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.“
Đối với đất trồng cây lâu năm:
– Theo quy định tại Khoản 2 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng:
+ Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng:
– Theo quy định tại Khoản 3 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất rừng sản xuất là rừng trồng được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng:
+ Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Ngoài ra, các trường hợp cụ thể khác được quy định tại Khoản 4, Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:
Đối với những hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 44 Nghiji định 43/2014/NĐ-CP.
Đối với những Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.
Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.
