Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định của Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 thì tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và thực hiện chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu phải đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Theo đó, có thể hiểu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho sẽ giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu được đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

Như vậy, tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ, những nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc những phát sinh với bên thứ ba khi việc tặng cho quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Một số trường hợp tranh chấp phát sinh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thường xảy ra có thể kể đến như sau:

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có vi phạm về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (ví dụ như người tặng cho quyền sử dụng đất tại thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập,…);

– Các tranh chấp liên quan đến điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất (ví dụ như đối tượng quyền sử dụng đất được đề cập trong hợp đồng tặng cho là đất đang bị tranh chấp, ảnh hưởng đến các quyền lợi của bên được tặng cho; tranh chấp về quyền sở hữu quyền sử dụng đất của chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất;…);

– Các tranh chấp giữa những chủ thể có quyền sở hữu chung quyền sử dụng đất đối với đất là đối tượng của hợp đồng tặng cho, có liên quan đến vấn đề yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu (ví dụ đất được tặng cho là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có một người ký vào hợp đồng tặng cho,…);

– Tranh chấp liên quan đến bên thứ ba khi hợp đồng tặng cho bị tuyên bố vô hiệu hoặc bị hủy bỏ,..…

2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Có khá nhiều cách thức để các bên giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

2.1. Thương lượng:

Đây là phương thức luôn được ưu tiên khi xảy ra các tranh chấp nói chung và tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng, vì các bên có thể tự do thỏa thuận về vấn đề tranh chấp và các phương hướng giải quyết chung mà hai bên đều có lợi. Hơn nữa, thương lượng chỉ xảy ra trong nội bộ, thế nên không có sự tham gia của bên thứ ba. Do đó không cần phải lo lắng vấn đề bảo mật thông tin. Điều này cũng giúp cho các bên có thể tiết kiệm được nhiều chi phí giải quyết. Tuy nhiên phương thức này sẽ chỉ đạt được hiệu quả khi các bên cùng đồng thuận và có thiện chí, để thực hiện được kết quả thương lượng vẫn phụ thuộc vào sự tự nguyện của các bên.

2.2. Hòa giải:

Các bên thông qua thủ tục hòa giải. Theo đó Nhà nước khuyến khích các bên nên tự thực hiện bước hòa giải tại cơ sở, trường hợp không thành thì tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã.

Theo đó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình quản lý; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và những tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày mà nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

2.3. Khởi kiện ra tòa án dân sự:

Khi hai phương thức nêu trên không đạt được kết quả thì các bên đương sự mới nên làm thủ tục khởi kiện ra tòa án dân sự để giải quyết việc tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Các bên tranh chấp nên chọn phương thức giải quyết này là phương thức giải quyết cuối cùng, bởi để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Tòa án thì thời gian giải quyết tốn khá nhiều thời gian (khoảng 04-06 tháng), tiền bạc, công sức, chi phí đi lại,…Nếu các bên lựa chọn phương thức giải quyết này thì thực hiện các bước như sau:

Bước 1:  Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, bao gồm:

– Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (theo mẫu đơn số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương;

– Biên bản hòa giải (nếu có);

– Giấy tờ tùy thân người khởi kiện;

– Các chứng cứ, tài liệu chứng minh yêu cầu khởi kiện (ví dụ như bệnh án, hợp đồng,…).

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án

Người khởi kiện gửi hồ sơ đã chuẩn bị nêu trên đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng một trong các phương thức sau đây:

– Nộp trực tiếp tại Tòa án;

– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3: Thụ lý vụ án

– Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án phải xem xét những tài liệu, chứng cứ cần thiết, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho đương sự biết để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.

– Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, người khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.

– Tòa án thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất kể từ khi nhận được biên lai này.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử

Thời hạn chuẩn bị xét xử các vụ án được quy định như sau:

– 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể ra quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử một lần nhưng không quá 02 tháng.

– Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, thẩm phán được phân công giải quyết vụ án phải tiến hành lấy lời khai của các đương sự, tiến hành các phiên họp thực hiện kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai các chứng cứ và hòa giải, tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ hoặc định giá, ủy thác thu thập chứng cứ (nếu có).

Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn mở phiên tòa có thể được kéo dài nhưng không quá 30 ngày.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bằng phương thức khởi kiện ra tòa án:

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết đối với những tranh chấp dân sự quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (bao gồm cả các tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự), do đó Tòa án nhân nhân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết đối với các vụ tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, đối với những tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải thực hiện ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, các cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện mà sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh (căn cứ theo điểm c Khoản 1 của Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

– Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu như bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu như bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

– Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu như nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu như nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Bộ Luật tố tụng dân sự 2015.