Được huỷ bỏ hợp đồng khi người mua đất không trả tiền?

1. Được huỷ bỏ hợp đồng khi người mua đất không trả tiền không?

Trước hết, pháp luật hiện nay có quy định cụ thể về khái niệm hợp đồng. Căn cứ theo quy định tại Điều 385 của Bộ luật dân sự năm 2015 có đưa ra khái niệm về hợp đồng. Theo đó, hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trên thực tế.

Trong một số trường hợp nhất định, có thể hủy bỏ hợp đồng. Căn cứ theo quy định tại Điều 423 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về vấn đề hủy bỏ hợp đồng. Cụ thể như sau:

– Một bên trong quan hệ hợp đồng có quyền hủy bỏ hợp đồng và không cần phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi thuộc một trong những trường hợp cơ bản sau đây:

+ Bên còn lại vi phạm hợp đồng, điều khoản vi phạm đó được xem là điều kiện cơ bản để hủy bỏ hợp đồng dựa trên sự thỏa thuận của các bên;

+ Bên còn lại có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;

+ Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

– Vi phạm nghiêm trọng theo quy định của pháp luật là khái niệm để chỉ việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên, hành vi đó đã dẫn tới hiện tượng làm cho bên còn lại không đạt được mục đích cơ bản trong quá trình giao kết hợp đồng;

– Bên hủy bỏ hợp đồng sẽ cần phải có trách nhiệm thông báo ngay cho bên còn lại biết về việc hủy bỏ hợp đồng, nếu bên hủy bỏ hợp đồng không thông báo mà gây ra thiệt hại thì cần phải có trách nhiệm bồi thường.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 424 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về vấn đề hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ. Cụ thể như sau:

– Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng, không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một khoảng thời gian hợp lý, tuy nhiên bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền hoàn toàn có thể hủy bỏ hợp đồng;

– Trong trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu như không được thực hiện theo đúng thời hạn nhất định, mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ vẫn không tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ, thì bên có quyền sẽ có quyền hủy bỏ hợp đồng.

Hoặc căn cứ theo quy định tại Điều 425 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về vấn đề hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện. Theo đó, trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc không thể thực hiện được toàn bộ nghĩa vụ của mình, làm cho mục đích của bên có quyền có thể đạt được, thì bên có quyền cũng có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với thiệt hại xảy ra trên thực tế.

Theo đó thì có thể nói, trong trường hợp người mua đất không thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo sự thỏa thuận của các bên, xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của bên bán, xâm phạm đến sự thỏa thuận mà các bên đã ghi nhận ban đầu trong hợp đồng mua bán nhà đất, thì bên có quyền hoàn toàn có thể hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật. Hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp này hoàn toàn phù hợp với quy định tại Điều 424 của Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Trình tự, thủ tục yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán đất: 

Trình tự và thủ tục yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất sẽ được thực hiện như sau:

Bước 1: Các bên có nhu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để nộp tới cơ quan có thẩm quyền. Thành phần hồ sơ trong trường hợp này sẽ bao gồm các loại giấy tờ và tài liệu cơ bản như sau:

– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu do pháp luật quy định;

– Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất được soạn giữa các bên;

– Biên bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất;

– Giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng như căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền;

– Các loại giấy tờ và tài liệu khác có liên quan khi được yêu cầu.

Bước 2: Người có yêu cầu hủy bỏ hợp đồng sẽ cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ theo như phân tích nêu trên, sau khi chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, nộp hồ sơ tới tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng mua bán nhà đất trước đó. Công chứng viên sẽ tiến hành hoạt động kiểm tra hồ sơ, nếu nhận thấy hồ sơ đã đầy đủ và phù hợp với quy định của pháp luật thì sẽ ghi vào sổ thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Bước 3: Công chứng viên giải thích cho các bên hiểu rõ về quyền và nghĩa vụ, hậu quả pháp lý khi hủy bỏ hợp đồng đã công chứng. Trong trường hợp hợp đồng mà các bên giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật, công chứng viên sẽ tiến hành xác minh và giám định, trong trường hợp không thể làm rõ thì hoàn toàn có quyền từ chối công chứng. Sau đó, yêu cầu các bên đọc lại hợp đồng. Các bên trong trường hợp đã hoàn toàn đồng ý với việc hủy bỏ hợp đồng, thì cần phải ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình các loại giấy tờ bản chính để đối chiếu với các loại giấy tờ có liên quan trong hồ sơ.

Bước 4: Đóng lệ phí hủy bỏ hợp đồng công chứng. Căn cứ theo quy định tại Điều 4 của Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên, mức lệ phí trong trường hợp hủy bỏ hợp đồng công chứng, giao dịch là 25.000 đồng.

3. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng mua bán đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 427 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng. Theo đó, việc hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất sẽ có các hậu quả pháp lý như sau:

– Khi hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng đó sẽ không có hiệu lực được tính kể từ thời điểm giao kết, các bên cũng không cần phải thực hiện nghĩa vụ mà mình đã thỏa thuận, ngoại trừ trường hợp điều khoản về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và các thỏa thuận liên quan đến vấn đề giải quyết tranh chấp;

– Các bên cần phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ đi toàn bộ chi phí hợp lý trong quá trình thực hiện hợp đồng, trừ đi chi phí bảo quản và phát triển tài sản. Quá trình hoàn trả cần phải được thực hiện bằng hiện vật. Trong trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì sẽ trị giá thành tiền để hoàn trả. Các bên cùng có nghĩa vụ phải hoàn trả thì cần hoàn trả sẽ được thực hiện vào cùng một thời điểm, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật liên quan có quy định khác;

– Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên còn lại sẽ được bồi thường đối với thiệt hại xảy ra trên thực tế;

– Quá trình giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng có liên quan đến quyền nhân thân sẽ do pháp luật dân sự và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015. 

THAM KHẢO THÊM:

• Hủy bỏ hợp đồng là gì? Khác nhau giữa đơn phương chấm dứt với hủy bỏ hợp đồng
• Trình tự thủ tục hủy bỏ hợp đồng mua bán đã công chứng
• Quyền được hủy bỏ hợp đồng khi một bên vi phạm nghĩa vụ?