Điều kiện, thủ tục chuyển đổi từ đất vườn ao thành đất thổ cư xây nhà

Khi diện tích đất có cả vườn và ao, nhiều người sử dụng đất có mong muốn được xây nhà trên cả diện tích đất này nhưng thắc mắc không hiểu có được phép làm như vậy không. Theo đó, người dân hoàn toàn có thể thực hiện được thông qua thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

1. Xác định loại đất vườn, ao

Đất vườn, ao được nêu tại Điều 103, Luật đất đai năm 2013 và Điều 24, 43/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên, việc xác định loại đất này như thế nào thì lại chưa có hướng dẫn và khái niệm cụ thể. Cụ thể:

Khoản 1, Điều 103 Luật Đất đai chỉ quy định: Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

Khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai quy định: Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 của Luật này.

Khoản 1, Điều 10 Luật Đất đai quy định: “Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh”.

Như vậy, theo các quy định nêu trên thì:

Đất vườn, ao có các tiêu chí: Phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở và thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Phần diện tích còn lại theo Khoản 6, Điều 106 Luật Đất đai là đất nông nghiệp.

2. Điều kiện chuyển đổi đất vườn, ao sang đất ở

2.1 Về nguyên tắc, việc sử dụng đất phải đúng với mục đích sử dụng. Vì vậy, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, Nhà nước yêu cầu người sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc nếu không thì cần thực hiện thủ tục đất đai khác.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Điều 54, Luật đất đai năm 2013 quy định: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp thuộc trường hợp cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện.

2.2 Cơ quan có thẩm quyền ở đây là Ủy ban nhân dân các cấp tại nơi có đất, tùy từng đối tượng có nhu cầu để xác định thẩm quyền. Cụ thể:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức

Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định

2.3 Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo điểm d, khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất vườn, ao sang đất ở

Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

3.1 Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

Trích lục hoặc trích đo thửa đất phần xin chuyển mục đích

3.2 Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ:

UBND cấp xã nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu

Bộ phận một cửa. Trường hợp cơ sở chưa có bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai

4. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở

4.1 Tiền sử dụng đất

Căn cứ Khoản 1 Điều 107 luật đất đai năm 2013 quy định:

“1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

a, Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

b, Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;

c, Thuế sử dụng đất;

d, Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

đ, Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

e, Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

g, Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.”

Căn cứ Khoản 1 Điều 109 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

   a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;“

Tiền sử dụng đất được tính dựa trên 02 trường hợp:

Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Theo quy định tại tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Người có nhu cầu thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất.

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang đất ở theo quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 57 của Luật Đất đai mà thỏa mãn điều kiện nêu trên thì được nộp tiền bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Trừ trường hợp trên, khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, người có nhu cầu sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Như vậy, để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở thì người sử dụng đất phỉa nộp hồ sơ xin chuyển đến cơ quan có thẩm quyền, sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính thì sẽ được trả kết quả.