Đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng có giá trị không?

1. Đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng có giá trị không?

Căn cứ tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định đặt cọc được hiểu là một bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định do các bên thỏa thuận. 

Theo đó, hợp đồng đặt cọc chính là sự thỏa thuận của các bên về việc đặt cọc như trên bằng văn bản. Hợp đồng đặt cọc có thể được công chứng, chứng thực hoặc không cần công chứng, chứng thực nhưng phải có đầy đủ chữ ký xác nhận của các bên có thẩm quyền.

Trước đây theo quy định tại Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản. Tuy nhiên, hiện nay theo Bộ luật dân sự năm 2015 thì không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản. Như vậy, có thể hiểu việc đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để các bên thực hiện nghĩa vụ giao dịch chuyển nhượng đất đai và có thể lập thành văn bản hoặc không trên cơ sở thỏa thuận của các bên. 

Thực tế, các bên không có văn bản nhưng đã thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng tin nhắn chứng minh có phát sinh việc đặt cọc và chuyển tiền đặt cọc thì giao dịch đó vẫn có giá trị pháp lý. Nếu như bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc từ chối giao dịch chính sau này thì đều coi là vi phạm nghĩa vụ đặt cọc và chịu các chế tài theo luật định. 

Nhưng nhìn chung, giữa việc lập văn bản thỏa thuận và đặt cọc và đặt cọc chỉ bằng miệng thì việc lập văn bản có chữ ký xác nhận của hai bên sẽ chắc chắn và an toàn hơn cho các bên. Nếu như chỉ giao dịch bằng miệng, không có ghi âm hay tin nhắn tức là sau này xảy ra tranh chấp không có gì làm bằng chứng thì rất khó chứng minh ai đúng ai sai, thậm chí không đủ cơ sở chứng minh đó là giao dịch đặt cọc thì quyền lợi của các bên sẽ bị ảnh hưởng. Chính vì vậy, khi giao dịch mua bán về đất hay mua bán những tài sản là động sản khác, để xác minh đầy đủ quyền lợi, nghĩa vụ của các bên thì nên lập văn bản về đặt cọc như hợp đồng hay biên bản thỏa thuận,… 

2. Vi phạm thỏa thuận đặt cọc chịu phạt, bồi thường như thế nào? 

Căn cứ Điều 360 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ như sau:

– Nếu như đối tượng có hành vi vi phạm nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu như có thiệt hại xảy ra (ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Như vậy, khi cá nhân hủy giao dịch đặt cọc mua đất để xác định có phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại không sẽ phải xác định trên các yếu tố sau:

+ Trường hợp có thiệt hại xảy ra: bên đặt cọc phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc cũng như phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh và số tiền đã đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác nếu như có thiệt hại xảy ra do việc bên đặt cọc hủy hợp đồng.

+ Trường hợp không có thiệt hại xảy ra: Bên hủy cọc mua bán nhà đất sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu như việc hủy cọc không có thiệt hại xảy ra. Nhưng theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, nếu như bên hủy cọc không thực hiện giao dịch mua bán đất nữa sẽ bị mất khoản tiền đặt cọc.

+ Trường hợp hai bên có sự thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, về nguyên tắc sẽ tuân thủ theo tinh thần thỏa thuận của các bên.

Cụ thể nếu như các bên có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên đặt cọc hủy cọc sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định.

Còn nếu như các bên không có yêu cầu bồi thường thiệt hại thì bên đặt cọc khi hủy cọc sẽ chỉ bị mất số tiền đã đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

Tuy nhiên, có trường hợp hủy đặt cọc mà không phải chịu trách nhiệm. Căn cứ Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp hủy bỏ hợp đồng và sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu thuộc một trong các trường hợp:

– Bên còn lại có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng.

– Bên còn lại vi phạm hợp đồng. Điều khoản vi phạm này chính là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã có thỏa thuận trong hợp đồng.

– Hủy hợp đồng trên cơ sở các quy định khác của pháp luật.

3. Giao dịch đặt cọc vô hiệu khi nào? 

Giao dịch đặt cọc cũng sẽ phải tuân thủ các điều kiện của một giao dịch dân sự có hiệu lực theo quy định của Bộ luật dân sự. Nếu như thuộc một trong các trường hợp sau thì giao dịch đặt cọc đó sẽ không có giá trị pháp lý, cụ thể gồm:

– Vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: trong đó, điều cấm của luật được hiểu là những quy định của pháp luật không cho phép các chủ thể trong hợp đồng được thực hiện. Còn đạo đức xã hội được hiểu là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

– Giao dịch đặt cọc giả tạo: trường hợp này hiểu là các bên ký kết một hợp đồng khác với mục đích giả tạo nhằm che giấu đi hợp đồng thực tế các bên đã ký kết (gọi là hợp đồng bị giả tạo). Khi đó, hợp đồng dân sự giả tạo sẽ bị vô hiệu, còn hợp đồng dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực.

– Giao dịch đặt cọc do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.

– Giao dịch đặt cọc bị nhầm lẫn: Tức là các bên giao kết hợp đồng có sự nhầm lẫn dẫn đến việc khiến cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch.

– Giao dịch đặt cọc bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép: một trong các bên khi tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép, đe dọa, việc ký hợp đồng không phải trên tinh thần tự nguyện.

– Giao dịch đặt cọc không có giá trị do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình: Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập hợp đồng vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

– Không có giá trị pháp lý do không tuân thủ về hình thức: 

+ Với trường hợp các giao dịch luật quy định phải lập thành văn bản nhưng các bên không lập.

+ Với trường hợp các giao dịch luật quy định phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực nhưng các bên không thực hiện công chứng, chứng thực.

– Giao dịch đặt cọc không có giá trị do có đối tượng không thể thực hiện được:

+ Hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu ngay từ khi giao kết.

+ Hoặc trong khi giao kết hợp đồng, có một trong các bên biết đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên còn lại được biết. Khi đó, bên biết mà không thông báo sẽ chịu bồi thường thiệt hại cho bên còn lại.

Như vậy, nếu thuộc vào những trường hợp trên thì giao dịch đặt cọc sẽ không có giá trị. Theo đó, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ chấm dứt, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là bên nhận đặt cọc sẽ trả lại tiền cho bên đặt cọc. 

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

Bộ luật dân sự 2015.