Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thi hành án

Trong thi hành án dân sự, xử lý tài sản thi hành án là nội dung quan trọng sau khi đã tiến hành cưỡng chế đối với tài sản (không phải là tiền), đó có thể là bán tài sản thi hành án, nhận tài sản thi hành án trừ vào số tiền thi hành án. Điều này đã làm phát sinh nên quan hệ sở hữu mới đối với tài sản và quan hệ sở hữu này được nhà nước ghi nhận, tôn trọng và bảo vệ. Trong bài viết dưới đây, Luật Dương Gia sẽ cung cấp cho người đọc các thông tin pháp lý về đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thi hành án theo quy định pháp luật thi hành án dân sự hiện hành.

Tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

Cơ sở pháp lý:

Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014.

Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thi hành án dân sự.

1. Khái quát về đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thi hành án?

Tài sản thi hành án là đối tượng tác động của biện pháp cưỡng chế thi hành án, đã được cơ quan thi hành án thực hiện hoạt động xử lý nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án trong trường hợp họ không tự nguyện trước người được thi hành án.

Đối tượng được bảo vệ quyền sở hữu đối với tài sản thi hành án là người mua được tài sản thi hành án (thông qua hình thức bán đấu giá tài sản), người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án. Đây cũng được coi là nguyên tắc trong việc bảo vệ người phát sinh quyền sở hữu hợp pháp, theo đúng nguyên tắc tại Khoản 1, Điều 106 Luật Thi hành án dân sự: “Người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó.”

Quyền sở hữu của người mua được tài sản, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án được bảo vệ gần như tuyệt đối, ngay cả trong trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan thi hành án dân sự tiếp tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá. Quyền sở hữu của chủ thể chỉ bị tước bỏ khi  kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác. (Khoản 2, Điều 103, Luật Thi hành án dân sự).

Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thi hành án là thủ tục bắt buộc đối với những loại tài sản phát sinh quyền sở hữu dựa trên hoạt động đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hay nói cách khác đây là thủ tục làm phát sinh quyền sở hữu của người mua được tài sản, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án, trên cơ sở ghi nhận của cơ quan nhà nước.

2. Quy định về đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thi hành án?

Việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thi hành án đề cao vai trò của cơ quan nhà nước có thẩm quyền , theo đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.

Cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ trong hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.

Hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng gồm có:

– Văn bản đề nghị của cơ quan thi hành án dân sự. Đây là văn bản thể hiện quan điểm, ý kiến và yêu cầu của cơ quan thi hành án dân sự với cơ quan có thẩm quyền trong việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thi hành án.

– Bản sao bản án, quyết định. Bản sao bản án, quyết định  ở đây là bản án, quyết định liên quan đến việc giải quyết vụ án dân sự của người được thi hành án và người phải thi hành án

– Quyết định thi hành án. Đây là quyết định do Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự ban hành.

– Quyết định kê biên tài sản, nếu có. Giải thích cho trường hợp này, tại sao quyết định kê biên lại không bắt buộc? Bởi lẽ, trong trường hợp bản án, bản án, quyết định đã tuyên kê biên thì chấp hành viên không phải ra quyết định cưỡng chế thi hành án (quyết định kê biên tài sản) nữa, vì vậy, việc có quyết định kê biên tài sản không bắt buộc vì sẽ có trường hợp có những cũng có trường hợp không có.

– Văn bản bán đấu giá thành hoặc quyết định giao tài sản, biên bản giao nhận tài sản để thi hành án. Đây là giấy tờ có giá trị chứng minh thực tế là tài sản đã được chuyển giao một cách hợp pháp, trước sự ghi nhận của chủ thể có thẩm quyền.

– Giấy tờ khác có liên quan đến tài sản. Trường hợp cơ quan thi hành án dân sự không thu hồi được giấy tờ có liên quan đến tài sản thì có văn bản nêu rõ lý do, gửi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tờ có liên quan đến tài sản để thực hiện việc hủy giấy tờ cũ, cấp giấy tờ mới theo quy định.

Trường hợp đặc biệt liên quan đến giấy tờ khác có liên quan đến tài sản là việc áp dụng đối với tài sản là ” quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Hướng dẫn về việc thu hồi Giấy chứng nhận, Khoản 2, Khoản 3 Điều 28 Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định rằng:

– Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không thu hồi được Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

(1) Cơ quan thi hành án dân sự gửi văn bản nêu rõ lý do không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

(2) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở.

Giấy tờ được cấp mới thay thế cho giấy tờ không thu hồi được. Giấy tờ không thu hồi được không còn giá trị.

Bên cạnh các giấy tờ nêu trên, tuỳ vào tình hình thức tế, cơ quan thực hiện đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản có thể yêu cầu thêm các loại giấy tờ khác, điều quan trọng là phải đảm bảo tính chặt chẽ về mặt pháp lý. Điều này là rất cần thiết để tạo nên sự yên tâm, tin tưởng cho người tham gia giao dịch đối với tài sản được xử lý để thi hành án.

Nghiên cứu sâu hơn về việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mặc dù Luật Thi hành án dân sự quy định về vấn đề này có vẻ đơn giản, tuy nhiên, sự kết hợp với Luật Đất đai năm 2013 sẽ cho thấy nhiều góc độ và các nội dung khác phát sinh. Theo Khoản 2, Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, về các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

– Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

– Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không nêu ra bất cứ trường hợp nào trong việc thu hồi giấy chứng nhận đối với trường hợp người phải thi hành án bị xử lý tài sản để bảo đảm thi hành án. Do đó, trong tương lai, để bảo đảm quyền cho người được thi hành án, người được tài sản đấu giá, Luật Đất đai cần bổ sung và hoàn thiện để tạo nên sự đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật thi hành án dân sự.