Người thừa kế là người được hưởng các quyền và nghĩa vụ do người chết để lại sau thời điểm mở thừa kế. Những người đồng thừa kế có thể cử một người đại diện để đứng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Mời bạn theo dõi bài viết dưới đây để biết thêm thông tin
Mục lục bài viết
1. Đại diện thừa kế là gì?
Theo Khoản 1 Điều 134 Bộ luật dân sự 2015 quy định, đại diện là việc cá nhân, pháp nhân nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc các pháp nhân khác xác lập thực hiện giao dịch dân sự. Với những giao dịch mà pháp luật quy định phải tự mình xác lập, thực hiện thì không được phép xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện.
Hiện nay, pháp luật chia đại diện thành hai trường hợp sau:
+ Đại diện theo pháp luật là quyền đại diện được xác lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật. Đại diện theo pháp luật bao gồm đại diện theo pháp luật của cá nhân và đại diện theo pháp luật của pháp nhân
+ Đại diện theo ủy quyền là quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện.
– Người thừa kế là người được hưởng di sản mà người để lại di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Người thừa kế có thể là người chỉ được hưởng di sản thừa kế theo di chúc hoặc chỉ có thể hưởng di sản thừa kế theo pháp luật nhưng có thể là người vừa được hưởng di sản thừa kế theo di chúc vừa được hưởng di sản thừa kế theo pháp luật. Người thừa kế chỉ được hưởng di sản thừa kế do người chết để lại khi họ đáp ứng được yêu cầu của pháp luật, được quy định cụ thể tại Điều 613 Bộ luật dân sự như sau: người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc họ được sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Nếu thừa kế theo di chúc không phải là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế
Vậy đại diện thừa kế là gì?
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có khái niệm cụ thể về đại diện thừa kế theo pháp luật. Dựa trên thực tế, ta có thể hiểu đại diện thừa kế theo pháp luật được đặt ra trong trường hợp di sản của người đã chết để lại có nhiều người cùng hàng thuộc diện được hưởng di sản và những người thừa kế này thỏa thuận với nhau để cử ra một người đại diện nhận di sản thừa kế như việc các đồng thừa kế có thể cử một người đại diện để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.
Lưu ý: Người đại diện phải đầy đủ năng lực hành vi dân sự, năng lực trách nhiệm hình sự
2. Quy định về cử người đại diện người thừa kế:
Tại Khoản 4 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định với trường hợp nhiều người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp cho một người đại diện đó
Văn bản thỏa thuận về việc đại diện người thừa kế để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được công chứng tại các tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại ủy bản nhân dân xã.
Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi thông tin của người đại diện và dòng tiếp theo sẽ ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:… (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).”
Ví dụ: Ông có tài sản là thửa đất số 2, ông A chết không để lại di chúc nên thửa đất của ông A sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, chia cho hàng thừa kế của ông A. Ông A có 7 người con, theo quy định của pháp luật thì thửa đất số 2 của ông A sẽ được chia đều cho 7 người con.Tuy nhiên, 7 người con của ông A lại chưa muốn phân chia thừa kế đối với mảnh đất này mà chỉ muốn một người đứng đại diện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để quản lý mảnh đất này thôi. Khi đó, 7 người con của ông A có thể lập một văn bản thỏa thuận cho một người đại diện để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản thỏa thuận này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Người đại diện thừa kế có được tự ý bán đất không?
Theo như đã phân tích tại mục 2 thì ta thấy mặc dù người đại diện sẽ là người được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có khi rõ ràng rằng người này sẽ là người đại diện của những người được thừa kế nào và về bản chất thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng như những tài sản khác gắn liền với đất vẫn thuộc về những người thừa kế chứ không phải là người đại diện
Người đại diện chỉ thay mặt cho người thừa kế để thực hiện các thủ tục, giao dịch mua bán với bên thứ ba liên quan đến bất động sản đó mà không có quyền định đoạt tài sản. Các đồng thừa kế ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đồng sở hữu chung đối với bất động sản này và chỉ có chủ sở hữu tài sản hợp pháp mới có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản đó.
Do đó, người đại diện thừa kế khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản và các tài sản trên đất đều cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế. Người đại diện không được tự ý bán đất nếu chưa được các đồng thừa kế đồng ý.
Trong trường hợp người đại diện tự ý bán đất mà không hỏi ý kiến của các đồng thừa kế thì hợp đồng mua bán đất đó bị coi là vô hiệu do không đáp ứng được về mặt chủ thể có quyền giao kết hợp đồng. Khi đó các đồng thừa kế có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng mua bán này vô hiệu. Khi đã có bản án, quyết định của Tòa án tuyên hợp đồng này vô hiệu thì theo quy định các bên tham gia hợp đồng sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên mua buộc phải trả nhà cho bên bán, bên bán phải trả lại tiền cho bên mua.
4. Mẫu văn bản thỏa thuận về cử người đại diện người thừa kế:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
————————
BIÊN BẢN HỌP GIA ĐÌNH
Chúng tôi gồm có:
- Ông ( Bà)……., sinh năm ….., mang CCCD số ….. do …..cấp ngày …/…/…, đăng ký hộ khẩu thường trú tại:………
- Ông ( Bà)……., sinh năm ….., mang CCCD số ….. do …..cấp ngày …/…/…, đăng ký hộ khẩu thường trú tại:………
- Ông ( Bà)……., sinh năm ….., mang CCCD số ….. do …..cấp ngày …/…/…, đăng ký hộ khẩu thường trú tại:………
- Ông ( Bà)……., sinh năm ….., mang CCCD số ….. do …..cấp ngày …/…/…, đăng ký hộ khẩu thường trú tại:………
- Ông ( Bà)……., sinh năm ….., mang CCCD số ….. do …..cấp ngày …/…/…, đăng ký hộ khẩu thường trú tại:……
Chúng tôi đã tiến hành họp gia đình và thống nhất các nội dung dưới đây:
– Chúng tôi là vợ và các con đẻ của ông . Ông ….. sinh năm …., mất ngày ……., nơi thường trú cuối cùng trước khi mất: …… Bố mẹ đẻ của ông…… đã mất trước ông……. Trước khi chết, ông ….. có vợ là bà ……..và ba người con đẻ là các anh/ chị: ….., …. Và….
– Ngày … /…. /….., ông ….. đã ký “Hợp đồng mua bán căn hộ” số ……, với Công ty …. để mua căn hộ số …., tầng ….., tòa nhà chung cư ….., thuộc dự án….. Chi tiết căn hộ và các điều khoản mua bán cụ thể được thể hiện trong hợp đồng nêu trên.
– Để thuận tiện cho việc làm các thủ tục liên quan đến quyền thừa kế tài sản của ông …… – chúng tôi thống nhất: bà ….. sẽ là người đại diện cho các đồng thừa kế của ông …… trực tiếp làm việc với chủ đầu tư và các cơ quan chức năng có thẩm quyền để tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Bên Mua phát sinh tại “Hợp đồng mua bán căn hộ” số ……….. nên trên. Bà ……. được đại diện và nhân danh các đồng thừa kế để làm thủ tục xin cấp và nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ số …., tầng ….., tòa nhà chung cư ….., thuộc dự án…….., theo quy định của Pháp luật.
* Chúng tôi xin cam đoan:
– Những thông tin về nhân thân, tài sản và nội dung đã trình bày trong biên bản này là đúng sự thật;
– Chúng tôi đã tự đọc/nghe đọc lại toàn bộ văn bản, đã hiểu rõ nội dung và trách nhiệm của mình khi lập văn bản và cùng tự nguyện ký tên/ điểm chỉ vào văn bản này để làm bằng chứng.
NHỮNG NGƯỜI THAM GIA LẬP BIÊN BẢN
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: Bộ luật dân sự 2015
