Đã ký hợp đồng mua bán chung cư, có huỷ được không?

1. Đã ký hợp đồng mua bán chung cư có huỷ được không? 

Trên thực tế, khi ký hợp đồng mua bán chung cư các bên lại không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng ví dụ như bên bán không muốn bán chung cư hoặc bên mua không muốn mua căn chung cư đó nữa thì các bên có thể sẽ đơn phương hoặc thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng mua bán chung cư. Trong một số trường hợp khác thì các bên lại lựa chọn việc huỷ hợp đồng mua bán chung cư đã ký kết. 

Căn cứ Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 quy định về huỷ bỏ hợp đồng, theo đó, một trong các bên khi giao kết hợp đồng có quyền huỷ bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại nếu thuộc một trong các trường hợp sau: 

– Một trong các bên là bên vi phạm hợp đồng và vi phạm hợp đồng được ghi nhận trong hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

– Một trong các bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Theo đó, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng được hiểu là một trong các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng;

– Trường hợp khác do luật quy định;

– Bên hủy hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy có thể thấy trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán chung cư thì có thể được huỷ được. Việc huỷ hợp đồng này phụ thuộc vào ý chí của các bên hoặc đã được ghi nhận trong hợp đồng mua bán chung cư.  

2. Thủ tục huỷ hợp đồng mua bán chung cư:

Mua bán chung cư là một trong nhưng thủ tục phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ những trường hợp nhà chung cư được mua bán thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc mua bán chung cư là nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014. Theo đó, căn cứ khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014 quy định, trường hợp sau khi ký kết hợp đồng mua bán chung cư mà các bên huỷ hợp đồng, nếu công chứng huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư đã được công chứng thì thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư trước đó.

Về thủ tục thực hiện huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư được thực hiện theo các bước sau: 

2.1. Thỏa thuận:

Các bên thỏa thuận về việc huỷ hợp đồng mua bán chung cư. Sau đó, các bên đến tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng) đã thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư trước đó để thực hiện việc công chứng văn bản huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014).

Người thực hiện việc công chứng huỷ hợp đồng mua bán chung cư đã ký, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng/phòng công chứng) đang lưu trữ hồ sơ mua bán chung cư có thẩm quyền thực hiện công chứng huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư nếu nơi cũ đã chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể.

2.2. Chuẩn bị hồ sơ:

Căn cứ khoản 3 Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định về các giấy tờ cần chuẩn bị khi làm thủ tục công chứng huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư, đó là những giấy tờ sau: 

–  Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu, theo đó người yêu cầu kê khai các nội dung theo mẫu của văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng;

– Hợp đồng mua bán chung cư mà các bên đã ký (tất cả các bản chính đã được tổ chức hành nghề công chứng trả lại cho các bên);

– Giấy tờ pháp lý về chung cư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc biên bản bàn giao nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…

– Giấy tờ nhân thân của các bên:

+  Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu bản sao có chứng thực còn thời hạn; 

+ Đăng ký kết hôn hoặc bản án, quyết định ly hôn kèm theo xác nhận độc thân (nếu đã ly hôn), xác nhận độc thân (nếu chưa từng kết hôn với ai)…

2.3. Tiến hành công chứng:

Sau khi nộp đầy đủ các giấy tờ nêu trên, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng tiến hành xác minh và ghi lời chứng. 

Sau khi công chứng viên ghi lời chứng và đóng dấu thì văn bản huỷ hợp đồng mua bán chung cư có hiệu lực. 

– Về thời hạn công chứng văn bản huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư: Thời gian giải quyết dao động từ không quá 02 ngày làm việc đến không quá 10 ngày làm việc.

– Về phí công chứng văn bản huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư: 25.000 đồng/trường hợp (căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC). Bên cạnh đó, về mức thù lao công chứng (Tiền phô tô, soạn thảo, dịch vụ đi lại nếu công chứng ở ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng..) do từng tổ chức hành nghề công chứng quy định nhưng không quá mức trần do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

3. Hậu quả pháp lý khi huỷ hợp đồng mua bán chung cư đã ký: 

Khi các bên thỏa thuận về việc huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư đã ký thì hậu quả pháp lý xảy ra sẽ như sau: 

– Nếu các bên thuộc trường hợp huỷ hợp đồng được quy định tại Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 thì sẽ không phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại. Căn cứ Điều 427 Bộ luật Dân sự, nếu hợp đồng bị huỷ bỏ thì sẽ phát sinh hậu quả sau đây:

+ Khi các bên thống nhất hủy bỏ hợp đồng mua bán chung cư thì hợp đồng không còn hiệu lực.

– Khi các bên thống nhất hủy bỏ hợp đồng mua bán chung cư thì các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận như: 

+ Bên bán không phải giao chung cư;

+ Bên mua không phải giao tiền mua chung cư… 

– Sau khi trừ đo các chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Theo đó, việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Nếu trong trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Về thời điểm hoàn trả: các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận về việc hoàn trả hoặc pháp luật có quy định khác).

– Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật dân sự 2015 và luật khác có liên quan quy định.

– Trong trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại theo quy định của Bộ luật dân sự 2015  thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.

Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng mua bán chung cư, các bên có thoả thuận về việc phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại hoặc giải quyết tranh chấp vẫn được thực hiện theo như hợp đồng đã ký kết trước đó. 

– Khi các bên thống nhất hủy bỏ hợp đồng mua bán chung cư, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (ví dụ nếu trước đó đã nhận bàn giao chung cư hoặc nhận tiền mua bán thì sẽ hoàn trả lại cho các bên).

– Khi các bên thống nhất hủy bỏ hợp đồng mua bán chung cư mà việc huỷ này gây ra thiệt hại cho bên kia, căn cứ vào lỗi của người huỷ hợp đồng, người này phải bồi thường thiệt hại theo thực tế. 

Do đó, khi không muốn mua bán chung cư, các bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng mua bán đã ký trước đó hoặc một trong các bên có thể yêu cầu huỷ hợp đồng nhưng phải bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm (nếu có).

Như vậy có thể thấy, sau khi các bên đã ký hợp đồng mua bán chung cư nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng như: không giao tiền theo đúng thỏa thuận hoặc không bàn giao chung cư đúng thời hạn, không bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng thời hạn như đã thỏa thuận…) thì bên còn lại có thể huỷ bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường.

Ngoài ra, trong một số trường hợp khi một trong các bên không muốn bán hoặc không muốn mua căn chung cư đã ký hợp đồng mua bán trước đó, ngoài việc một bên có thể huỷ hợp đồng mà không phải bồi thường như trên thì các bên có thể làm văn bản chấm dứt hợp đồng mua bán chung cư theo đúng quy định của pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật dân sự 2015;

– Luật Nhà ở 2014;

– Luật Công chứng 2014.