Có được phép lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất không?

1. Có được phép lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất không?

1.1. Được hiểu như thế nào là lập vi bằng:

Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại có giải thích vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của những cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Theo quy định này thì lập vi bằng chính là một hoạt động của tổ chức hành nghề của Thừa phát lại theo yêu cầu của một cá nhân, tổ chức thực hiện việc ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến

1.2. Có được phép lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất không?

Tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định đặt cọc là việc một bên (sau đây được gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây được gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây được gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, có thể hiểu đặt cọc mua bán nhà đất là sự thỏa thuận giữa các bên (bên mua và bên bán), theo đó bên mua giao cho bên bán một khoản tiền hoặc một tài sản có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất.

Hình thức của hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, đó là phụ thuộc vào yêu cầu của các chủ thể trong hợp đồng đặt cọc. Đối với hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, hiện nay, các văn bản pháp luật cũng không yêu cầu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phải được công chứng, chứng thực.

Đồng thời, tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại có quy định những trường hợp không được lập vi bằng, cụ thể những trường hợp sau:

– Lập vi bằng mà có liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân cũng như là những người thân thích của Thừa phát lại bao gồm có:

+ Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi của Thừa phát lại;

+ Cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại hoặc của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại;

+ Cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì của Thừa phát lại.

– Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm:

+ Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng;

+ Làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước;

+ Vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự;

+ Vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

– Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình; trái đạo đức xã hội;

– Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc trong phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái với đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc là từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính;

– Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật;

– Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng;

– Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong những cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ;

– Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

Theo đó, như đã phân tích ở trên, hình thức của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực, quy chiếu theo quy định về những trường hợp không được lập vi bằng đã nêu trên thì hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất hoàn toàn có thể thực hiện lập vi bằng được, chỉ cần khi lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất phải tuân theo đúng các quy định của pháp luật nói chung và các quy định về lập vi bằng nói riêng.

Khi đặt cọc mua bán đất, nếu hai bên lựa chọn lập vi bằng thì đồng nghĩa với việc sự kiện đặt cọc mua bán đất được lập giữa bên mua và bên bán đã diễn ra dưới sự chứng kiến trực tiếp của Thừa phát lại.

Đây là sự kiện có thật, đã diễn ra, là nguồn chứng cứ để cho Toà án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và là căn cứ để thực hiện các giao dịch giữa cơ quan, tổ chức, cá nhân.

2. Trình tự, thủ tục lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất:

Để thực hiện việc lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất, người yêu cầu lập vi bằng cần thực hiện lần lượt các bước sau đây:

Bước 1: Xác định nơi lập vi bằng

Người yêu cầu lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất có thể đến bất kỳ văn phòng thừa phát lại nào mà không bắt buộc phải tại địa phương người yêu cầu thường trú hay nơi có nhà đất, bởi Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP có quy định Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

Bước 2: Ký hợp đồng dịch vụ lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất

Tại văn phòng thừa phát lại, người yêu cầu lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất và văn phòng thừa phát lại sẽ tiến hành ký dịch vụ lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất, theo đó hai bên sẽ thỏa thuận một số vấn đề liên quan đến những nội dung của việc lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất, chi phí lập vi bằng và thời gian và địa điểm lập vi bằng, các chi phí khác phát sinh (nếu có).

Bước 3: Tiến hành lập vi bằng

– Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi trong vi bằng phải thật khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại sẽ có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

– Người yêu cầu lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp.

– Khi lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.

– Vi bằng phải được Thừa phát lại ký vào từng trang, đóng dấu Văn phòng Thừa phát lại và được ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định.

Bước 4: Đăng ký vi bằng

Kể từ ngày kết thúc lập vi bằng, trong vòng 03 ngày làm việc, Văn phòng Thừa phát lại sẽ gửi trực tiếp hoặc qua đường bưu chính 01 bộ vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) về Sở Tư pháp nơi mà Văn phòng đặt trụ sở hoặc cập nhật vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) vào cơ sở dữ liệu về vi bằng. Trong thời hạn là 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng hoặc kể từ ngày mà Văn phòng Thừa phát lại cập nhật vào cơ sở dữ liệu về vi bằng, Sở Tư pháp sẽ ghi vào sổ đăng ký vi bằng hoặc duyệt nội dung cập nhật trên cơ sở dữ liệu về vi bằng.

3. Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất:

Vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất được lập bằng văn bản tiếng Việt, có nội dung chủ yếu sau đây:

– Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;

– Địa điểm, thời gian lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất;

– Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất;

– Họ, tên người tham gia khác (nếu có);

– Nội dung yêu cầu lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;

– Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;

– Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).

Lưu ý, vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; vi bằng có từ 02 tờ trở lên thì phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ; số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại;

– Bộ Luật Dân sự 2015.