Chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chia thừa kế được không?

Một vấn đề được rất nhiều độc giả quan tâm thời gian gần đây mà Luật Dương gia nhận được rất nhiều câu hỏi về vấn đề trong trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thực hiện được việc chia di sản thừa kế? Việc chia di sản đó thực hiện theo pháp luật hay theo di chúc? Để giải đáp được vấn đề này Luật Dương gia xin đưa ra lời giải đáp như sau

1.Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017

2.Giải quyết vấn đề

Thứ nhất, thừa kế đất chưa có sổ đỏ có được không?

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện quyền thừa kế:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, người tặng cho quyền sử dụng đất còn cần đủ điều kiện theo theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Như vậy, đất chưa có sổ đỏ có làm di chúc được không? Do đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa đủ điều kiện để lập di chúc có công chứng của cơ quan thẩm quyền, nhưng có thể lập di chúc bằng văn bản không có hoặc có người làm chứng theo Điều 633 và 634 Bộ luật dân sự 2015.

Thứ hai, cách lập di chúc, chia thừa kế đất chưa có sổ đỏ

Di chúc cần được lập bằng văn bản, nếu không thì có thể bằng miệng. Các cách lập di chúc:

Người lập di chúc mang giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đến UBND xã/phường, Văn phòng công chứng để lập văn bản di chúc có công chứng.

Lập di chúc bằng văn bản viết tay hoặc đánh máy, cần được làm chứng bởi ít nhất 2 người, người lập di chúc ký tên hoặc điểm chỉ vào văn bản này trước những người làm chứng, những người làm chứng ký vào bản di chúc.

Người lập di chúc tự viết di chúc và ký vào văn bản này, không cần người làm chứng.

Thứ ba, thủ tục thừa kế đất chưa có sổ đỏ

Thủ tục thừa kế đất chưa cấp sổ cần phải khai nhận thừa kế và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận
Hồ sơ chuẩn bị gồm:

– Bản sao sơ yếu lý lịch người được nhận di sản thừa kế

– Bản sao CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: người chết và của mình

– Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (nếu xác lập giao dịch qua người đại diện)

– Bản sao giấy chứng tử của người chết

– Bản sao di chúc nếu có để lại

– Các giấy tờ chứng minh mối quan hệ của người thừa kế và người chết.

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản của di sản thừa kế (giấy tờ chứng minh nguồn gốc mảnh đất, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp, sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế đất không có giấy tờ tiến hành tại Phòng công chứng theo quy định tại Điều 57, Điều 58 Luật Công chứng 2014.

Bước 1: Người thừa kế hoặc người được ủy quyền đến văn phòng công chứng và nộp hồ sơ.

Bước 2: Nếu hồ sơ đầy đủ xác định được người để lại di sản đúng là có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và người đi công chứng đúng là người hưởng di sản, văn phòng công chứng sẽ thụ lý công chứng văn bản khai nhận di sản. Nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ không đúng pháp luật thì sẽ từ chối công chứng hoặc tiến hành xác minh, giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

Bước 3: Việc thụ lý được niêm yết trong 15 ngày, văn phòng công chứng gửi đến trụ sở UBND xã nơi có bất động sản để thực hiện bản niêm yết thừa kế. Sau 15 ngày, nếu không có đơn khiếu nại thì văn phòng công chứng ký kết chứng nhận văn bản thừa kế. Những người đồng thừa kế có thể lập văn bản phân chia di sản thừa kế hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế.

Sau khi có văn bản khai nhận di sản thừa kế, người thừa kế tiến hành làm thủ tục xin cấp sổ đỏ tại UBND xã/huyện nơi có đất.

Thứ tư, làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với người thừa kế

Người thừa kế làm thủ tục tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Hồ sơ gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

– Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng (nếu có)

– Văn bản khai nhận di sản công chứng

– Giấy tờ chứng minh nguồn gốc mảnh đất

– Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của những người liên quan

Sau khi hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Người thừa kế được miễn tiền phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Khi kê khai thực hiện nghĩa vụ tài chính, cần mang theo văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn.

3.Tư vấn trường hợp cụ thể

Câu hỏi

Tôi đang sống trên thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng. Nay tôi muốn lập di chúc để cho con gái thì pháp luật có thừa nhận hay không?

Trả lời:

Theo quyền thừa kế được quy định tại Điều 631 Bộ luật Dân sự, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Nếu tài sản để thừa kế là quyền sử dụng đất thì người lập di chúc bên cạnh việc phải tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.

Cụ thể, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2014) cho phép người sử dụng đất được để lại thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời thửa đất đó cũng phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, người đang sử dụng đất đất ổn định, không có tranh chấp và có một trong các giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận):

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì người sử dụng đất có các giấy tờ sau đây mà không có tranh chấp thì cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Các giấy tờ khác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

6. Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 1/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.

8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.

Như vậy, với những quy nêu trên, nếu bạn có một trong các giấy tờ đã được viện dẫn và đất đó không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất thì bạn có quyền lập di chúc để định đoạt thửa đất đó cho người thừa kế.