Chi phí thuê nhà trên 100 triệu/năm phải xử lý thuế thế nào?

1. Quy định của pháp luật về việc khai thuế:

Thuế là một khoản tài chính bắt buộc phải trả cho một tổ chức chính phủ để tài trợ cho các khoản chi tiêu công khác nhau. Hiểu một cách đơn giản, thuế là một nguồn chi phí bắt buộc, buộc các cá nhân, tổ chức phải thực hiện đóng trong quá trình hoạt động xã hội. Thực tế, không phải ai cũng phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, chỉ khi thuộc những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật, hoặc thực hiện những giao dịch bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế thì người dân mới phải đóng thuế.

Xét về ý nghĩa, đóng thuế có ý nghĩa, vai trò đặc biệt quan trọng đối với các cá nhân, tổ chức và Nhà nước trong hoạt động quản lý Nhà nước, cũng như thúc đẩy sự phát triển chung của kinh tế xã hội. Người nộp thuế là cá nhân cư trú bao gồm cá nhân, nhóm cá nhân và hộ gia đình có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc tất cả các lĩnh vực, ngành nghề sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Đóng thuế là quyền và nghĩa vụ của người dân. Để thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, người dân thường đảm bảo nghĩa vụ khai thuế theo quy định chung của pháp luật.

Xét về nguyên tắc, khi khai thuế, người dân phải tuân thủ theo những nguyên tắc cụ thể sau đây:

+ Thuế là nghĩa vụ mà người dân cần phải đảm bảo theo định kỳ. Cụ thể, cá nhân nộp thuế khoán khai thuế khoán một năm một lần tại Chi cục Thuế nơi cá nhân có địa điểm kinh doanh và không phải quyết toán thuế. Ở đây, cá nhân phải đảm bảo khai thuế mỗi năm một lần tại cơ quan chức năng có thẩm quyền. Việc khai thuế liên tục, thường xuyên giúp hoạt động quản lý công tác đóng thuế của cơ quan Nhà nước đạt hiệu quả cao.

+ Cá nhân nộp thuế khoán sử dụng hoá đơn của cơ quan thuế phải đảm bảo tuân thủ quy định ngoài việc khai doanh thu khoán, cá nhân tự khai và nộp thuế đối với doanh thu trên hóa đơn theo quý. 

+ Trong trường hợp không xác định được doanh thu kinh doanh thì cá nhân kinh doanh theo hình thức hợp tác kinh doanh với tổ chức, tài sản tham gia hợp tác kinh doanh thuộc sở hữu được phép ủy quyền cho tổ chức khai thuế và nộp thuế thay theo phương pháp khoán.

Trên đây là những nguyên tắc khai thuế theo quy định chung của Nhà nước mà người dân phải đảm bảo tuân thủ. Việc tuân thủ đúng theo các nguyên tắc này giúp hoạt động khai thuế diễn ra theo đúng quy định của pháp luật, từ đó giúp công tác quản lý thuế của cơ quan Nhà nước đạt hiệu quả cao nhất.

2. Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà:

Như đã phân tích, thuế là khoản chi phí mà các cá nhân đảm bảo nghĩa thanh toán theo quy định của pháp luật. Khi thuộc trường hợp phải đóng thuế, người dân sẽ phải tuân thủ nghĩa vụ khai thuế và đóng thuế. Hiện nay, có rất nhiều trường hợp người dân phải thực hiện đóng thuế. Một trong số đó là nghĩa vụ đóng thuế đối với cá nhân cho thuê nhà.

Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản. Về bản chất, nhà cửa là một loại tài sản. Do đó, khi có nguồn thu nhập từ việc cho thuê tài sản, cá nhân sẽ phải đóng thuế theo quy định của pháp luật. 

– Theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015, nguyên tắc áp dụng tính thuế đối với cá nhân như sau:

+ Cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống. Mức doanh thu này được xét là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. 

+ Đối với trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

– Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 92/2015, việc tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản được dựa trên doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.

+ Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế và các khoản thu khác (Ví dụ: khoản tiền phạt, bồi thường thiệt hại hợp đồng). Đồng thời, doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác ( Tiền phạt, bồi thường thiệt hại hợp đồng). Trong trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

+ Tỷ lêh thuế giá trị gia tăng được quy định như sau: Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%. Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

Trên đây là cách thức đóng thuế đối với các cá nhân cho thuê nhà theo quy định chung của Nhà nước. Có thể thấy, khi tính thuế thuê nhà đối với các cá nhân, Nhà nước thường dựa trên các căn cứ, cơ sở doanh thu của hoạt động thuê. Đây là điều kiện cần thiết và căn bản nhất mà các cá nhân, tổ chức cần đảm bảo. Nếu doanh thu của hoạt động cho thuê nhà ở không đạt đến ngưỡng theo quy định của pháp luật, thì cá nhân không phải đóng thuế. Ngược lại nếu doanh thu thuê tài sản đạt đến ngưỡng đảm bảo, thì cá nhân phải đảm bảo nghĩa vụ đóng thuế.

3. Chi phí thuê nhà trên 100 triệu/năm phải xử lý thuế thế nào?

Thuê nhà là hoạt động cho thuê tài sản. Do đó, cá nhân cho thuê nhà sẽ phải đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ pháp lý liên quan theo quy định chung của pháp luật. Một câu hỏi được rất nhiều người đặt ra, là cá nhân cho thuê nhà có phải đóng thuế hay không?

Để trả lời cho câu hỏi này, người ta phải căn cứ vào chi phí thuê nhà mà người dân thu lợi được. Hay nói cách khác, là phải dựa vào doanh thu của hoạt động thuê nhà. 

Theo quy định  tại Khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015, cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống. Như vậy, đối với  người dân thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng/ năm trở xuống thì các cá nhân không phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế. Ngược lại, nếu doanh thu trên 100 triệu/ năm, cá nhân phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Thực tế, trong hoạt động khai đóng thuế đối với việc cho thuê nhà với doanh số trên 100 triệu/ năm, cá nhân còn được trừ một số chi phí nhất định. Muốn được xác định chi phí trừ, các chủ thể này phải làm hồ sơ để xác định chi phí được trừ. Về cơ bản, hồ sơ xác định chi phí được trừ bao gồm hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê tài sản. 

Hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê tài sản đồng thời là căn cứ then chốt nhất, giúp cá nhân nộp lên cơ quan quản lý thuế, để cán bộ chức năng xem xét, đưa ra định mức đúng đắn, khách quan nhất về doanh thu của các chủ thể này. Đến cơ quan thuế nơi phát sinh hoạt động cho thuê nhà để kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và thuế môn bài là trách nhiệm của cá nhân cho thuê nhà.

Thuế là vấn đề quan trọng, nằm trong khung thỏa thuận của bên cho thuê và bên đi thuê trong hoạt động thuê nhà. Các bên cần thỏa thuận rõ về nghĩa vụ đóng thuế, khoản tiền thanh toán đã bao gồm khoản chi phí phát sinh liên quan đến khấu hao thuế hay chưa. Đây chính là lý do trong các bản hợp đồng thuê nhà, các bên thường thỏa thuận về vấn đề tiền thuê (có bao gồm thuế hoặc chưa bao gồm thuế). Hay nói cách khác, đóng thuế thuê tài sản (nhà) là trách nhiệm của bên cho thuê. Song, khi giao kết hợp đồng thuê nhà với nhau, bên thuê và bên cho thuê có thể thỏa thuận với nhau về vấn đề này.

Một điểm cần lưu ý rằng, trong trường hợp hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận Công ty nộp thuế thay cho cá nhân thi hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê nhà, chứng từ trả tiền thuê nhà và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Thông tư 92/2015/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và nghị định số 12/2015/NĐ-CP.