Cha mẹ bán đất không cho con biết thì xử lý như thế nào?

1. Quy định của pháp luật về tính đồng sở hữu liên quan đến đất đai:

Đồng sở hữu tài sản (đất đai) là một trong những vấn đề phổ biến, được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự 2015 và các quy định khác của pháp luật. Nhắc đến đồng sở hữu đất đai, người ta sẽ nghĩ ngay đến việc hai hay nhiều cá nhân cùng đứng tên sử dụng quyền sử dụng đất.

– Thực tiễn hiện nay, đồng sở hữu đất đai được diễn ra trong các trường hợp cụ thể sau đây:

+ Trường hợp 1:  Đất đai được Nhà nước cấp theo diện hộ gia đình. Khi Nhà nước cấp đất theo diện hộ gia đình, thì các thành viên có tên trong hộ tại thời điểm Nhà nước giao đất sẽ có quyền sử dụng liên quan đến miếng đất. Tức, tất cả các thành viên trong hộ sẽ được hưởng phần tài sản ngang nhau liên quan đến đất đai.

+ Trường hợp 2: Đất đai do hai hay nhiều cá nhân đứng tên sử hữu chung do cùng tham gia nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ở đây, có thể hiểu, hai hay nhiều cá nhân cùng tham gia, phối hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai. Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng này.

+ Trường hợp 3: Đồng sở hữu đất đai giữa vợ và chồng. Theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình 2014, mọi tài sản có trong thời kỳ hôn nhân đều được xem là tài sản chung của hai vợ chồng (trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Lúc này, đất đai có trong thời kỳ hôn nhân sẽ là tài sản chung của hai vợ chồng. Hai vợ chồng có quyền đồng sở hữu với tài sản là đất đai này.

– Khi thực hiện các vấn đề đồng sở hữu liên quan đến đất đai, các bên phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau đây:

+ Việc bán đất đai đồng sở hữu phải có sự nhất trí, thỏa thuận giữa các bên đồng sở hữu.

+ Khi tiến hành bán đất đai đồng sở hữu, các bên đồng sở hữu phải được bảo đảm ngang nhau về lợi ích hợp pháp. Tức quyền lợi về tài chính của các bên phải được đảm bảo.

+ Các bên đồng sở hữu phải tuân thủ việc tôn trọng đối phương trong việc định đoạt về đất đai sở hữu.

2. Khi nào cha mẹ và con cái đồng sở hữu liên quan đến đất đai?

Như đã phân tích ở trên, trong thực tiễn đời sống, thường có ba trường hợp đồng sở hữu liên quan đến đất đai. Các quan hệ đồng sở hữu này có thể được diễn ra ở mọi đối tượng với nhau (tức không có quy định về việc phân biệt đối tượng đồng sở hữu liên quan đến đất đai).

Cha mẹ và con cái cũng được xem là đối tượng đồng sở hữu. Họ đồng sở hữu liên quan đến đất đai với nhau trong các trường hợp cụ thể sau đây:

– Trường hợp 1: Đất đai được Nhà nước cấp theo diện hộ gia đình. Tại thời điểm mà Nhà nước giao đất, con cái và cha mẹ là các chủ thể đồng thời có tên trong hộ gia đình. Lúc này, con cái và cha mẹ sẽ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau liên quan đến đất đai (tức cả bố mẹ và con cái đều được pháp luật công nhận về quyền sử dụng đất đai).

– Trường hợp 2: Con cái (đã thành niên, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự) và cha mẹ cùng đứng ra, tham gia thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lúc này, con cái và cha mẹ sẽ được xem là đồng sở hữu đối với đất đai đó.

Thực tế, các trường hợp đồng sở hữu giữa cha mẹ và con cái diễn ra khá phổ biến trong thực tiễn đời sống. Cách thực tạo lập, xác lập quan hệ đồng sở hữu có thể khác nhau, xong nó đều hướng đến kết quả chung là hình thành quan hệ sở hữu giữa cha mẹ và con cái. Lúc này, đối với đất đai, cả cha mẹ và con cái đều có quyền sử dụng. Đồng thời, khi tham gia thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan, cả cha mẹ và con cái đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc áp dụng và thực thi các quy định của Nhà nước và pháp luật.

Khi thuộc các trường hợp nêu trên, cha mẹ muốn bán đất thì phải có sự đồng ý của con. Nếu miếng đất tài tài sản của bố mẹ (hoặc của bố hoặc mẹ), thì khi bán đất, không cần sự đồng ý của con. Tức con cái chỉ được xem là đồng sở hữu của bố mẹ khi thuộc các trường hợp phân tích trên đây, ngoài ra, sẽ không được xét là người có quyền lợi liên quan đến đất đai với lý do là con của cha mẹ (khi cha mẹ còn sống).

3. Cha mẹ bán đất không cho con biết thì xử lý như thế nào?

Trong hai trường hợp nêu trên, con cái và cha mẹ sẽ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc định đoạt, sử dụng đất đai. 

Trong thực tế, có rất nhiều trường hợp, người dân cho rằng, giữa cha mẹ và con cái là mối quan hệ gần gũi, ruột thịt. Do đó, những chủ thể này luôn nghĩ, nếu cha mẹ bán đất của con cái cũng không bị coi là vi phạm pháp luật.

Nhưng thực tế không phải vậy. Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ ngang nhau liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trong trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Nếu quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Trong trường hợp phần đất không được phân tách trên sổ đỏ, cha mẹ tự ý bán mà không có sự đồng ý của con, thì hợp đồng mua bán đất sẽ được xem là vô hiệu. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, khi hợp đồng vô hiệu, các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vậy nên, khi cha mẹ bán đất không cho con biết, thì khi con cái kiện ra Tòa, hợp đồng giao dịch sẽ được xét vô hiệu. Lúc này, cha mẹ sẽ phải hoàn trả tiền cho bên mua.

4. Mẫu văn bản thỏa thuận phân chia tài sản đồng sở hữu giữa cha mẹ và con cái:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

__________________

VĂN BẢN THỎA THUẬN

Hôm nay, ngày …./…./….., tại ……

Chúng tôi gồm:

Bên thứ nhất (sau đây còn gọi là bên A): Ông (Bà)……., sinh năm….., mang chứng minh nhân dân số………do …..cấp ngày …./…../….., đăng ký hộ khẩu thường trú tại:………

Bên thứ hai (sau đây còn gọi là bên B): 

Ông (Bà)………

Sinh năm…..

Chứng minh nhân dân số……do …..cấp ngày …./…../…

Hộ khẩu thường trú tại:……

Chúng tôi là đồng sở hữu khối tài sản là quyền sở hữu/ sử dụng toàn bộ ngôi nhà và thửa đất tại:…… theo “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số……..; 

Số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số:..…do…..cấp ngày…../…../…..; 

Chúng tôi tự nguyện lập văn bản thỏa thuận này theo những nội dung cụ thể dưới đây: 

1 – Việc phân chia quyền sử dụng:

Toàn bộ khối tài sản trên là….…; Quyền sử dụng ngôi nhà được chúng tôi thống nhất như sau: Bên A……được sử dụng………; Bên B……. được sử dụng……….; Phần diện tích ……. là diện tích sử dụng;

2 – Trong quá trình quản lý, sử dụng:

– Nếu hai bên cùng đồng ý chuyển nhượng toàn bộ khối tài sản đồng sở hữu nêu trên, mỗi bên sẽ được hưởng……..% tổng số tiền thu được và phải chịu trách nhiệm thanh toán ………% tổng chi phí (nếu có) từ việc chuyển nhượng nhà đất này;

– Nếu một trong hai bên muốn chuyển nhượng phần quyền sở hữu/ sử dụng của mình trong khối tài sản đồng sở hữu nêu trên, thì phải ưu tiên quyền nhận chuyển nhượng cho bên kia hoặc phải được sự đồng ý của bên kia bằng văn bản;

– Mỗi bên có quyền tặng cho hoặc lập di chúc thừa kế lại phần quyền sở hữu/ sử dụng  của mình trong khối tài sản đồng sở hữu nêu trên cho vợ/ chồng hoặc con, cháu ruột thịt của mình mà không cần có sự đồng ý của bên kia bằng văn bản;

3 – Cam đoan của hai bên:

– Những thông tin về nhân thân và tài sản nêu trong Văn bản này là đúng sự thật;

– Văn bản thỏa thuận này được lập hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc;

– Thực hiện đúng những nội dung đã thỏa thuận, cam kết trong văn bản này

4 – Cam kết chung:

– Chúng tôi công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc lập và ký văn bản này;

– Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ văn bản này phải có sự thỏa thuận của cả hai bên và phải được công chứng tại Văn phòng công chứng………

– Chúng tôi đã tự đọc toàn bộ văn bản, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Văn bản và ký vào Văn bản này trước sự có mặt của Công chứng viên;

– Văn bản này được lập thành ….. bản, mỗi bên giữ ….. bản, lưu tại Văn phòng công chứng ……. bản và có giá trị kể từ thời điểm công chứng.

Bên thứ nhất (Bên A)                              Bên thứ hai (Bên B) 

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Bộ luật dân sự 2015;

Luật đất đai 2013.