Cách tính diện tích nhà chung cư? Phải làm gì khi nhà chung cư sai diện tích?

Việc xác định diện tích nhà chung cư là một việc làm quan trọng nhất là đối với người đi mua nhà để tránh quyền và lợi ích của mình bị ảnh hưởng do nhầm lẫn hay sai sót về diện tích trên giấy tờ và diện tích trên thực tế. Cách xác định diện tích của căn hộ chung cư cũng như cách thức xử lý khi xác định được nhà chung cư bị sai diện tích cụ thể như sau:

Căn cứ pháp lý:

– Luật Nhà ở năm 2014.

1. Diện tích nhà chung cư

Diện tích của nhà chung cư được xác định bao gồm theo các cách thức tính diện tích thông thủy và tính theo diện tích tim tường cụ thể như sau:

– Cách 1, tính theo diện tích tim tường:

Diện tích tim tường hay còn được gọi là diện tích sàn xây dựng được tính theo phương pháp đo từ tâm của tường bao quanh căn hộ và tường phân chia các phòng trong căn hộ. Diện tích tim tường bao gồm cả diện tích về bề mặt sàn có cột và diện tích hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ chung cư đó.

Công thức tính diện tích tim tường là bằng tổng của diện tích của tường ngăn phòng, diện tích để ở và diện tích ban công, logia.

Ta có thể thấy cách đo theo diện tích tim tường sẽ có nhược điểm đó là trong trường hợp một số căn hộ chung cư mà có nhiều cột chịu lực và có thể có cả hộp kỹ thuật đi qua thì diện tích thực tế bạn sử dụng ít nhưng số tiền bỏ ra để mua căn hộ thì nhiều cho nên sẽ có sự thiệt thòi.

– Cách 2, tính theo diện tích thông thủy:

Diện tích thông thủy được định nghĩa tại khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014, theo đó được xác định là cách tính diện tích căn hộ chung cư dựa trên khoảng cách giữa 2 cạnh đối diện nằm trong kết cấu công trình của căn hộ chung cư. Về mặt ngôn ngữ “thông thủy” được hiểu là cách tính diện tích căn hộ đo theo những nơi nước có thể được lan tỏa.

Theo đó để xác định được diện tích thông thủy thì sẽ xem xét phần diện tích sử dụng cụ thể là phần diện tích trên bề mặt sau khi đã trừ đi về bề dày của tường, vách, các cột và bề dày lớp trát tường. Diện tích thông thủy bao gồm cả diện tích vách tường ngăn cách các phòng bên trong của căn hộ cộng thêm diện tích ban công, diện tích logia gắn liền với căn hộ. Khác với cách tính theo diện tích tim tường thì diện tích thông thủy không bao gồm diện tích phần tường bao của ngôi nhà và vách tường bên trong phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật của căn hộ.

Công thức tính:

Diện tích thông thủy = (Diện tích ở + Diện tích của tường ngăn phòng + Diện tích ban công, logia) – (Diện tích của tường bao quanh căn hộ + Diện tích tường phân chia các căn hộ + Diện tích sàn có cột + Diện tích đặt hộp kỹ thuật).

Trong đó diện tích ban công chung cư được xác định bao gồm toàn bộ diện tích của mặt sàn, trường hợp căn hộ chung cư có ban công mà bao gồm cả phần diện tích tường chung với căn hộ khác thì tính từ mép trong tường.

Trên đây là hai cách tính diện tích căn hộ chung cư theo quy định của bộ xây dựng đang được sử dụng rộng rãi tại Việt Nam hiện nay. Với việc tính toán như thế này, bạn sẽ biết được chính xác căn hộ mình đang có ý định mua hoặc căn hộ chung cư mình đang ở có diện tích thực tế là bao nhiêu. Điều này sẽ giúp bạn ngăn chặn được tình huống xảy ra tranh chấp nếu chủ căn hộ kê khai khống diện tích thực tế nhà để nâng giá bán. Như vậy, quyền lợi của bạn sẽ được đảm bảo hơn khi phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản.

Tuy nhiên quá trình thực hiện thủ tục mua bán có những hạn chế nhất định về mặt thời gian nên không phải lúc nào người đi mua căn hộ chung cư cũng có thể tính toán được một cách kỹ lưỡng, chính xác theo từng bước chi tiết nêu trên. Trong trường hợp này, người mua căn hộ chung cư cần chú ý các vấn đề sau:

+ Khi kiểm tra diện tích mặt sàn cũng phải đo xem chiều cao của trần nhà có đúng với thiết kế xây dựng hay không.

+ Tập trung vào việc đo đạc lại về kích thước tổng thể theo các thông số về chiều dài, chiều rộng của các phòng trong căn hộ thay cho việc kiểm tra chi tiết kích thước từng phần nằm trong căn hộ chung cư. Nếu các thông tin này trùng khớp với tổng diện tích và với các thông số ghi nhận trong hồ sơ, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà trùng khớp hoặc có chênh lệch nhưng chênh lệch với diện tích nhỏ thì người mua có thể chấp nhận được nhưng nếu phát sinh tình huống số đo có sự chênh lệch lớn thì người mua căn hộ chung cư cần phải kiểm tra, tính toán kỹ lưỡng hơn lại toàn bộ diện tích của căn hộ để xem xét.

2. Giải quyết khi diện tích căn hộ chung cư bị sai

Trên thực tế không thiếu trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ căn hộ cũ cố tình khai khống diện tích căn hộ với người mua và mục đích của họ thường nhằm vào việc khai khống để tăng thêm diện tích để từ đó tăng thêm tiền, tăng thêm giá trị hợp đồng mua bán hoặc được ghi nhận là một trong các hình thức marketing nhằm thu hút người mua bằng cách khai khống tăng diện tích lên và đề xuất ưu đãi giảm đơn giá để người mua hiểu nhầm. Chính vì thế nên người mua căn hộ chung cư không được chủ quan khi có ý định mua bán căn hộ chung cư nếu có xảy ra tình trạng diện tích trên thực tế khác so với diện tích chủ đầu tư rao bán và diện tích trên giấy tờ thì phải nắm rõ các quy định của pháp luật liên quan để xử lý vấn đề này, cụ thể như sau:

Hiện nay theo quy định của Mẫu hợp đồng mua bán chung cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành có quy định:

– Nếu xác định diện tích căn hộ chung cư theo phương thức tính diện tích thông thủy thì bạn cần phải cân nhắc vì diện tích này có thể sẽ thay đổi vì cách tính này chỉ là cách tính tạm thời và có thể biến động theo chiều hướng tăng lên hoặc giảm đi so với thực tế sau khi đo đạc lại ở thời điểm chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư.

– Các bên có thể thỏa mức tỷ lệ phần trăm chênh lệch của diện tích thực tế so với diện tích ghi trong hợp đồng mà có thể chấp nhận được, nếu vượt quá tỷ lệ phần trăm đã thỏa thuận thì hai bên phải tiến hành việc điều chỉnh lại giá bán căn hộ theo diện tích đo đạc ở thời điểm bàn giao căn hộ chung cư. Thông thường tỷ lệ chênh lệch tầm khoảng từ 0.5%-2%.

Theo đó nếu trường hợp người mua căn hộ chung cư có phát hiện diện tích căn hộ mình mua khi nhận bàn giao có sự chênh lệch lớn so với thông tin trên hợp đồng mà vượt quá ngưỡng thỏa thuận của các bên thì người mua có quyền yêu cầu được điều chỉnh lại giá bán căn hộ cho phù hợp với diện tích thực tế. Tuy nhiên nếu hợp đồng không có các điều khoản ràng buộc nêu trên thì người mua không thể yêu cầu điều chỉnh lại giá bán mà pahri chấp nhận rủi ro.

Thứ ba, ví dụ cụ thể:

Anh A định mua một căn hộ chung cư có các thông số về diện tích như sau: diện tích tường ngăn phòng 5m², diện tích để ở là 65m², diện tích ban công là 2m², diện tích tường bao quanh căn hộ là 7m², diện tích tường phân chia các căn hộ là 2m², diện tích sàn có cột là 1.5m², diện tích đặt hộp kỹ thuật là 1.5m². Số tiền chủ đầu tư quy định đối với giá tính theo diện tích tim tường là 5.000.000 đồng/m², giá tính theo diện tích thông thủy là 7.000.000 đồng/m²

– Diện tích tim tường = Diện tích của tường ngăn phòng + Diện tích để ở + Diện tích ban công, logia. Tức là diện tích căn hộ là 5+65+2=72m². Giá bán của căn hộ lúc này là 5.000.000 x 72= 360.000.000 đồng.

– Diện tích thông thủy = (Diện tích ở + Diện tích của tường ngăn phòng + Diện tích ban công, logia) – (Diện tích của tường bao quanh căn hộ + Diện tích tường phân chia các căn hộ + Diện tích sàn có cột + Diện tích đặt hộp kỹ thuật) = (65+5+2) – (7+2+1.5+1.5) = 60m². Giá bán của căn hộ lúc này là 7.000.000 x 60= 420.000.000 đồng.

Như vậy ta có thể thấy xác định theo hai cách tính khác nhau thì diện tích căn hộ cũng sẽ khác nhau và từ đó giá bán căn hộ cũng sẽ là khác nhau.

– Ví dụ cụ thể về mẫu điều khoản về diện tích trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Điều …, diện tích sử dụng căn hộ chung cư:

Diện tích của căn hộ là: 200m2. Diện tích này được tính theo cách thức tính kích thước thông thủy (hay còn gọi là diện tích thông thủy) theo quy định tại khoản…Điều…của hợp đồng này và sẽ được coi là căn cứ để hai bên tính tiền mua bán căn hộ chung cư này quy định tại Điều…của hợp đồng này;

Hai bên tiến hành nhất trí rằng, diện tích thông thủy được ghi tại điểm này chỉ là diện tích tạm tính và có thể sẽ tăng lên hoặc bị giảm đi theo thực tế trong quá trình đo đạc tại thời điểm bên bán bàn giao căn hộ chung cư cho bên mua. Bên Mua sẽ có trách nhiệm phải thanh toán đầy đủ số tiền mua căn hộ chung cư cho Bên Bán theo đúng diện tích thực tế đo đạc được khi nhận bàn giao căn hộ chung cư, với giá mỗi m2 đã được tính bằng giá 1m2 theo thoả thuận trong hợp đồng này.

Trong trường hợp mà diện tích thông thủy trên thực tế có mức chênh lệch thấp hơn tỷ lệ 0,5 % (không phẩy năm phần trăm) so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ chung cư. Nếu diện tích thông thuỷ trên thực tế chênh lệnh vượt quá tỷ lệ 0.5 % (không phẩy năm phần trăm) so với diện tích căn hộ ghi trong hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ phải được điều chỉnh dựa trên diện tích đo đạc thực tế khi bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua.