Cách sang tên sổ đỏ từ cha mẹ sang cho con nhanh và không mất thuế

Sổ đỏ là cách gọi của người dân đối với giấy tờ ghi nhận quyền trên mảnh đất mà họ sử dụng, quản lý. Thực tế sổ đỏ trong ngôn ngữ pháp lý được ghi nhận là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cách sang tên sổ đỏ từ cha mẹ sang con sao cho nhanh nhất và không mất thuế phí là nhu cầu xuất hiện nhiều trong xã hội. Bài viết dưới đây sẽ đưa ra cách thức nhanh và phù hợp nhất để người dân có thể áp dụng đơn giản và dễ hiểu.

1, Trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ từ cha mẹ sang con

*) Trường hợp bố mẹ tặng cho con:

Bước 1: Lập hợp đồng tặng – cho nhà đất và tiến hành thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

+ Nghĩa vụ thuế, lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ

+ Thủ tục sang tên sổ đỏ từ bố mẹ sang con

+ Phiếu yêu cầu công chứng (mẫu tại tổ chức hành nghề công chứng);

+ Dự thảo Hợp đồng tặng – cho (nếu có);

+ Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu của bên tặng – cho và bên nhận tặng – cho (bản sao);

+ Sổ hộ khẩu của các bên;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, bản sao);

+ Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa bên tặng – cho và bên nhận tặng – cho như: Giấy khai sinh, Giấy chứng nhận kết hôn,…

Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ từ bố mẹ sang con tại UBND cấp quận/huyện nơi có nhà đất. Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản;

+ Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa cha mẹ, con cái như: Giấy khai sinh, Giấy chứng nhận kết hôn,…

Bước 3: Sau khi hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai tại UBND cấp huyện sẽ chuyển hồ sơ cho cơ quan thuế để hoàn tất các nghĩa vụ về thuế.

Bước 4: Sau khi hoàn tất đã thực hiện việc nộp lệ phí trước bạ thuế thu nhập cá nhân thì nộp trở lại Văn phòng đăng ký đất đai để nhận bản chính sổ đỏ đã được đăng bộ sang tên.

*) Trường hợp nhận thừa kế từ bố mẹ:

Về trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:

Điều 129. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 

Việc nộp hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như sau: 

a) Hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b)… Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.

Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bạn chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người được tặng, cho quyền sử dụng đất

– Văn bản cam kết tặng cho hoặc Hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất (có công chứng, chứng thực)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất

– Trích lục sơ đồ thửa đất

– Các giấy tờ khác có liên quan

– Chứng minh thư nhân dân hoặc giấy tờ tùy thân khác

Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ;

Cha mẹ của bạn, tức bên tặng cho, sẽ không phải nộp bất kỳ khoản thuế, phí nào vì việc tặng cho không làm phát sinh thu nhập.

Đối với bạn, theo quy định của khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” được miễn thuế. Như vậy, con sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

2, Nghĩa vụ thuế, phí phải nộp

Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định, thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Ngoài ra, quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 160/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy dù cha mẹ chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất cho con thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí.

3, Trình tự khai thuế, lệ phí và đăng ký biến động

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ, khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT); khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC về khai thuế thu nhập cá nhân; điểm a khoản 3 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về khai lệ phí trước bạ (được sửa đổi, bổ sung bởi điểm b khoản 4 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP), hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất có công chứng hoặc chứng thực;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;

+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí trước bạ như: Sổ hộ khẩu, giấy khai sinh của con…

+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

Bước 2: Nộp hồ sơ

– Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông.

– Nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

Bước 3: Tiếp nhận, giải quyết

Bước 4: Trả kết quả

Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

4, Thời hạn sang tên sổ đỏ

Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày.

Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày.

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp:

• Trúng đấu giá quyền sử dụng đất
• Giải quyết tranh chấp
• Khiếu nại
• Tố cáo về đất đai
• Xử lý hợp đồng thế chấp
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất

Tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày.

• Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày
• Gia hạn sử dụng đất là không quá 07 ngày
• Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 05 ngày

*) Tách sổ đỏ mất bao lâu:

Thời gian: để các bên đến công chứng và lập hợp đồng thừa kế, chuyển nhượng.

Những cá nhân thực hiện hợp đồng chuyển nhượng cần phải kê khai lệ phí chức bạ, thuế thu nhập cá nhân trong thời hạn từ 10 – 30 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, nếu quá thời hạn, các cá nhân này sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính tại ủy ban nhân dân quận, huyện, nơi mà các chủ sở hữu có nhà đất Thời hạn có thông báo nộp thuế: 15 ngày

• Kê khai sang tên tại các cơ quan có thẩm quyền như ủy ban nhân dân quận, huyện nơi mà chủ sở hữu có nhà đất
• Để thực hiện được bước này, người dân phải mất khoảng từ 15 – 30 ngày để thực hiện các thủ tục
• Do vậy, các chủ sở hữu cần phải theo dõi thời gian biểu tại cơ quan địa phương mình để chủ động thực hiện.

Sau khi hoàn thiện các bước trên, chủ sở hữu sẽ nhận được sổ đỏ. Như vậy, việc sang tên sổ đỏ sẽ mất khoảng từ 30 – 45 ngày để hoàn tất thủ tục.

5, Một số lưu ý khi sang tên sổ đỏ cho con

Trước năm 2019 thì Văn phòng Đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ không đòi hỏi chủ sử dụng đất phải xuất trình biên lai nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhưng từ giữa năm 2019 trở đi, việc xuất trình được chứng từ nộp thuế là bắt buộc. Nếu chủ sử dụng vì lý do nào đó mà chưa đóng thuế thì phải liên hệ với cơ quan thuế quận/huyện để xin đóng và nộp biên lai kèm theo hồ sơ sang tên thì mới được giải quyết.

Ngoài ra thời gian thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã được quy định không quá 10 ngày tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 nhưng nhiều Văn phòng Đăng ký đất đai thường chậm ra kết quả, có nơi để hồ sơ đến 20 ngày. Trong các trường hợp tương tự, chúng ta thường nộp đơn kiến nghị giải quyết thủ tục hành chính và kết quả sẽ được cải thiện, chỉ vài ngày sau là có giấy chứng nhận. Các bạn lưu ý điều này để khi đến nhận kết quả mà cán bộ trả lời chưa có thì nên nộp ngay đơn kiến nghị nhé. Rất ít trường hợp phải khiếu nại vì cán bộ nhận đơn kiến nghị là họ hiểu, họ không thể “om” hồ sơ lâu hơn.

Kết luận: Trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ từ cha mẹ sang con được thực hiện như trên, và thời hạn sang tên sổ đỏ được quy định cụ thể trong luật và nghị định hướng dân, bạn theo dõi để đảm bảo quyền lợi cho bản thân.