Các trường hợp không được sang tên, chuyển nhượng đất trồng lúa

Trong quá trình sử dụng đất trồng lúa, nhiều người dân có nhu cầu sang tên, chuyển nhượng đất cho người khác. Tuy nhiên, Nhà nước có những chính sách riêng để bảo vệ diện tích đất trồng lúa. Đây là loại đất bị hạn chế chuyển đổi mục đích và có những điều kiện riêng khi sang tên, nhận chuyển nhượng. Vậy, trường hợp nào thì không được sang tên, chuyển nhượng đất trồng lúa?

1. Quy định về đất trồng lúa

a. Khái niệm

Đất trồng lúa được định nghĩa tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa như sau:

Đất trồng lúa là đất có các điều kiện phù hợp để trồng lúa, bao gồm đất chuyên trồng lúa nước và đất trồng lúa khác.

– Đất chuyên trồng lúa nước là đất trồng được hai vụ lúa nước trở lên trong năm (khoản 2 Điều 3 Nghị định 35/2015/NĐ-CP)

– Đất trồng lúa khác bao gồm đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương. (khoản 3 Điều 3 Nghị định 35/2015/NĐ-CP).

b. Trách nhiệm sử dụng đất trồng lúa

-Sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trồng lúa đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.

-Sử dụng có hiệu quả, không bỏ đất hoang, không làm ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa. Trường hợp vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

-Canh tác đúng kỹ thuật, thực hiện luân canh, tăng vụ để nâng cao hiệu quả sản xuất; cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất trồng lúa, bảo vệ môi trường sinh thái.

-Người sử dụng đất trồng lúa thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

-Khi chuyển đổi cơ cấu cây trồng, mục đích sử dụng trên đất trồng lúa phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền

2. Các trường hợp không được sang tên, chuyển nhượng đất trồng lúa

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2.Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3.Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy theo quy định thì đất phải đáp ứng các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đẩm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất thì mới được quyền chuyển nhượng đất.

Ngoài ra đối với đất trồng lúa còn phải đáp ứng theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai cụ thể như sau:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1.Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2.Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3.Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4.Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Theo đó, sẽ có 03 trường hợp không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, cụ thể:

Trường hợp 1: Bên chuyển nhượng, tặng cho không đủ điều kiện chuyển nhượng, tặng cho

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu bên chuyển nhượng (bên bán), tặng cho mà thiếu một trong những điều kiện trên thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, trong đó bao gồm cả đất trồng lúa.

Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa là tổ chức kinh tế

Căn cứ khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013:

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Như vậy, trong việc sang tên quyền sử dụng đất nông nghiệp, cần phải chú ý đến trường hợp không được sang tên sổ đỏ.

3. Khi nào hộ gia đình, cá nhân được sang tên đất trồng lúa?

Theo quy định của nhà nước, đất trồng lúa có thể được chuyển nhượng nếu nằm trong các điều kiện sau được quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

-Đất trồng lúa không có tranh chấp

-Quyền sử dụng đất trồng lúa không bị kê biên

-Đất trồng lúa vẫn còn trong thời hạn sử dụng

Ngoài việc bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa có đủ điều kiện nêu trên thì hộ gia đình, cá nhân phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

* Xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Theo điểm d khoản 2 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa thì căn cứ vào việc cá nhân không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội.

* Xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Theo điểm d khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa thì căn cứ vào việc hộ gia đình có ít nhất một thành viên không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội.

4. Chuyển nhượng đất trồng lúa viết giấy bằng tay được không?

Theo quy định tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc các văn phòng công chứng.

Ngoài ra, Theo quy định tại Điều 42 Luật công chứng 2014 như sau: “Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”.

Như vậy, căn cứ quy định nêu trên, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản.

Việc mua bán hai bên tiến hành thực hiện thông qua giấy viết tay không đúng theo quy định của pháp luật và giấy tờ đó không có giá trị pháp lý. Nếu Ủy ban nhân dân không thực hiện chứng thực cho gia đình bạn, bạn có thể công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Nếu đất trồng lúa của gia đình bạn được cấp cho hộ gia đình mà mọi người ở xa không về để thực hiện công chứng được thì có thể làm giấy ủy quyền cho một người để đi thực hiện thủ tục với bên mua.

Do đó, trước khi tiến hành đăng ký sang tên sổ đỏ đất trồng lúa, các bên phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng,tặng cho quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo quy định của Luật công chứng năm 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Theo quy định tại điểm a, khoản 4, Điều 95 Luật Đất đai, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (hay còn gọi là sang tên sổ đỏ đối với đất trồng lúa) khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Sau khi ký kết hợp đồng công chứng, các bên phải tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ đất trồng lúa tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.