Các bên được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà khi nào?

Có thể nói hợp đồng là một cam kết giữa hai hay nhiều bên để làm hay không làm một việc nào đó theo quy định của pháp luật. Hiểu một cách chung nhất thì hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa người thuê và người cho thuê. Theo quy định, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và việc đơn phương chấm dứt hợp đồng là trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn dựa trên ý chí của một bên.

1. Những vấn đề chung về hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng cho thuê tài sản, theo đó hợp đồng thuê nhà được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà.

Hợp đồng thuê nhà để ở, để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, Luật nhà ở 2014 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

1.1. Đặc điểm chung của hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà có những đặc điểm như:

–  Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù. Trong đó, một bên nhận được lợi ích từ bên kia chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng.

–  Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ. Theo đó, hợp đồng sẽ làm phát sinh quan hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng mà trong quan hệ nghĩa vụ đó mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà

–  Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

1.2. Một số điều khoản cơ bản trong hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng dân sự nên các bên tham gia hợp đồng được quyền tự do thỏa thuận các điều khoản nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật điều chỉnh. Thông thường, một hợp đồng thuê nhà thường có những điều khoản cơ bản như sau:

–  Thông tin các bên tham gia hợp đồng: Thông tin các bên thường bao gồm các yếu tố: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức, người đại diện theo pháp luật của tổ chức, chứng minh nhân dân hoặc mã số thuế, địa chỉ, số tài khoản của bên cho thuê và bên thuê.

–  Chi tiết về nhà ở cho thuê: Các thông tin cần thể hiện: Địa chỉ, diện tích, tình trạng nhà, kết cấu nhà.

Lưu ý: Đối với hợp đồng thuê căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng, diện tích sàn xây dựng căn hộ, mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.

–  Thời hạn thuê đất và thời gian giao nhà, thời gian bắt đầu tính tiền thuê nhà: Nên trình bày ngày chính xác và cụ thể, thời hạn, số lượng tháng,…

–  Giá thuê nhà, thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê, tiền cọc:

Hai bên thỏa thuận giá tiền thuê nhà, thời hạn thành toán tiền thuê (một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm), thời gian thanh toán (ghi rõ ngày tháng năm), phương thức thành toán (tiền mặt hoặc chuyển khoản)…

–  Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền và nghĩa vụ của các bên tự thỏa thuận theo quy định của pháp luật Dân sự, pháp luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và không trái với pháp luật khác có liên quan.

Lưu ý: Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê và phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ, chịu trách nhiệm của bên thuê với bên cho thuê.

–  Thời điểm hợp đồng có hiệu lực: Ghi rõ ngày, tháng, năm

–  Điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Các bên chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Khoản 2, 3 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

– Các thỏa thuận khác: Các bên có thể thỏa thuận các điều khoản khác liên quan nhưng không được trái với pháp luật như: Thỏa thuận thời điểm chấm dứt hợp đồng, điều kiện chấm dứt hợp đồng; Thỏa thuận về tài sản khác trong nhà ở cho thuê; Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng: Ghi nhận rõ mức phạt vi phạm nhưng lưu ý mức phạt vi phạm hợp đồng không được vượt quá 8% tổng giá trị hợp đồng; Thỏa thuận về giải quyết các tranh chấp. Ghi nhận rõ cơ quan giải quyết tranh chấp và hình thức giải quyết tranh chấp; Thỏa thuận về sửa đổi, bổ sung và điều khoản thi hành.

1.3. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch thuê – cho thuê nhà ở

Các bên tham gia giao dịch thuê – cho thuê nhà ở có thể là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân; Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam; Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi mà tiến hành đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Những trường hợp các bên được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà

Các bên được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà trong những trường hợp tại Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 như sau:

“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này; b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê; e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục; g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây: a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, theo quy định trên thì trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp sau:

+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định;

+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

+ Trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

+ Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên thuê nhà và bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ các trường hợp được quy định Điều 132 Luật nhà ở. Theo quy định tại Luật Nhà ở thì khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.