Công chứng di chúc nhà đất là thủ tục pháp lý nhằm xác nhận tính hợp pháp, tính tự nguyện và ý chí đích thực của người lập di chúc đối với quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, không phải mọi yêu cầu công chứng di chúc đều được Công chứng viên chấp nhận. Vậy: Trường hợp nào bị từ chối công chứng di chúc nhà đất?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện để yêu cầu công chứng di chúc nhà đất, quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, để yêu cầu công chứng di chúc cần đáp ứng đầy đủ những điều kiện nêu trên.
Quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã quy định đầy đủ các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất, trong đó bao gồm các giao dịch bắt buộc phải công chứng theo quy định của pháp luật về công chứng và dân sự.
Các điều kiện nêu tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 chính là căn cứ pháp lý trực tiếp để công chứng viên xem xét việc tiếp nhận và thực hiện công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (trong đó có di chúc – một hành vi pháp lý đơn phương).
2. Các trường hợp bị từ chối công chứng di chúc nhà đất, quyền sử dụng đất:
Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 58 Luật Công chứng 2024 quy định về công chứng di chúc như sau:
- Người lập di chúc không được ủy quyền cho người khác mà phải tự mình ký hoặc ký và điểm chỉ vào bản di chúc được công chứng. Trường hợp người lập di chúc không ký được và không điểm chỉ được thì việc lập di chúc phải có người làm chứng theo quy định tại khoản 2 Điều 49 của Luật Công chứng 2024;
- Trường hợp công chứng viên nhận thấy người lập di chúc có dấu hiệu bị mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc có căn cứ cho rằng việc lập di chúc có dấu hiệu bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép thì công chứng viên đề nghị người lập di chúc làm rõ, trường hợp không làm rõ được thì công chứng viên từ chối công chứng di chúc đó.
Như vậy, căn cứ quy định trên nếu thuộc một trong 2 trường hợp sau đây thì sẽ bị từ chối công chứng di chúc:
a. Người yêu cầu công chứng không phải là người lập di chúc (người lập di chúc không được ủy quyền mà phải tự mình yêu cầu công chứng di chúc):
Theo khoản 1 Điều 58 Luật Công chứng 2024, người lập di chúc không được ủy quyền cho người khác mà phải tự mình yêu cầu công chứng và trực tiếp ký hoặc ký, điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt công chứng viên. Di chúc là sự thể hiện ý chí cá nhân, mang tính đơn phương và gắn chặt với nhân thân của người lập di chúc. Do đó không thể được xác lập thông qua người đại diện hay người được ủy quyền. Vì vậy, nếu việc yêu cầu công chứng di chúc được thực hiện bởi người khác (kể cả là vợ, chồng, con cái hoặc người thân thích của người lập di chúc) thì công chứng viên có căn cứ pháp luật để từ chối công chứng di chúc liên quan đến nhà đất, quyền sử dụng đất.
b. Công chứng viên nghi ngờ người lập di chúc bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức và làm chủ được hành vi của mình hoặc có căn cứ cho rằng việc lập di chúc có dấu hiệu bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép thì công chứng viên đề nghị người lập di chúc làm rõ, trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng di chúc đó:
Khoản 2 Điều 58 Luật Công chứng 2024 đặt ra nghĩa vụ cho công chứng viên phải kiểm tra, đánh giá năng lực hành vi dân sự của người lập di chúc tại thời điểm công chứng. Khi nhận thấy người lập di chúc có dấu hiệu bị bệnh tâm thần, suy giảm trí nhớ, mất khả năng nhận thức hoặc không làm chủ được hành vi của mình… thì công chứng viên phải yêu cầu người lập di chúc làm rõ, có thể thông qua hồ sơ y tế hoặc các tài liệu chứng minh khác. Trường hợp không làm rõ được hoặc không đủ căn cứ xác định người lập di chúc có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì công chứng viên có quyền và nghĩa vụ từ chối công chứng di chúc nhằm phòng ngừa rủi ro pháp lý và tranh chấp về sau.
Ngoài ra, pháp luật công chứng đặc biệt coi trọng yếu tố tự nguyện trong việc lập di chúc. Khi công chứng viên có căn cứ cho rằng người lập di chúc bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc chịu sự chi phối, tác động từ người khác trong quá trình định đoạt nhà đất, quyền sử dụng đất… thì công chứng viên phải yêu cầu người lập di chúc làm rõ. Nếu không chứng minh được việc lập di chúc là hoàn toàn tự nguyện thì công chứng viên được quyền từ chối công chứng di chúc để bảo đảm tính khách quan, trung thực và hợp pháp của văn bản công chứng.
Lưu ý:
- Di chúc đã được công chứng nhưng sau đó người lập di chúc muốn sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ một phần hoặc toàn bộ di chúc thì có thể yêu cầu công chứng viên của bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào công chứng việc sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc hủy bỏ đó;
- Trường hợp di chúc trước đó đang được lưu giữ tại 01 tổ chức hành nghề công chứng thì người lập di chúc phải thông báo cho tổ chức hành nghề công chứng đang lưu giữ di chúc biết việc sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ một phần hoặc toàn bộ di chúc đó.
3. Những lưu ý khi công chứng di chúc nhà đất, quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, người lập di chúc phải trực tiếp yêu cầu công chứng và tham gia toàn bộ quá trình công chứng. Di chúc là sự thể hiện ý chí cá nhân mang tính đơn phương và gắn liền với nhân thân của người lập di chúc, do đó pháp luật không cho phép việc lập di chúc thông qua người đại diện hoặc ủy quyền. Người lập di chúc phải trực tiếp đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc trực tiếp làm việc với công chứng viên (trong trường hợp công chứng ngoài trụ sở theo quy định) và tự mình ký hoặc ký, điểm chỉ vào văn bản di chúc trước mặt công chứng viên. Việc nhờ người khác thay mặt yêu cầu công chứng hoặc ký thay đều có thể dẫn đến việc bị từ chối công chứng hoặc làm phát sinh rủi ro pháp lý cho di chúc.
Thứ hai, người lập di chúc cần bảo đảm đầy đủ năng lực hành vi dân sự và khả năng nhận thức tại thời điểm lập di chúc. Năng lực hành vi dân sự tại thời điểm lập di chúc là yếu tố then chốt để xác định tính hợp pháp của di chúc nhà đất. Người lập di chúc cần ở trong trạng thái minh mẫn, sáng suốt, nhận thức và làm chủ được hành vi của mình khi công chứng viên tiến hành xác lập di chúc. Trường hợp người lập di chúc cao tuổi, sức khỏe suy giảm hoặc có tiền sử bệnh lý ảnh hưởng đến nhận thức, việc chuẩn bị hồ sơ y tế hoặc tài liệu chứng minh tình trạng sức khỏe rõ ràng sẽ giúp công chứng viên có cơ sở xác nhận năng lực hành vi dân sự, hạn chế nguy cơ bị từ chối công chứng.
Thứ ba, việc lập di chúc phải bảo đảm hoàn toàn tự nguyện, không bị chi phối, lừa dối hoặc cưỡng ép. Một trong những nội dung mà công chứng viên đặc biệt chú trọng khi công chứng di chúc nhà đất là tính tự nguyện của người lập di chúc. Người lập di chúc cần tự mình trình bày ý chí định đoạt tài sản, không chịu sự tác động, ép buộc hoặc định hướng từ người khác; đặc biệt là những người có quyền lợi liên quan đến di sản. Trường hợp công chứng viên nhận thấy có dấu hiệu bất thường trong quá trình trao đổi, hỏi đáp hoặc có căn cứ cho rằng việc lập di chúc không xuất phát từ ý chí tự do thì có quyền yêu cầu làm rõ hoặc từ chối công chứng để bảo đảm tính khách quan, hợp pháp của di chúc.
Thứ tư, cần xác định rõ nhà đất, quyền sử dụng đất là tài sản hợp pháp thuộc quyền định đoạt của người lập di chúc. Mặc dù pháp luật không bắt buộc người lập di chúc phải xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm công chứng di chúc nhưng việc xác định rõ nguồn gốc và tình trạng pháp lý của nhà đất là yếu tố quan trọng giúp hạn chế tranh chấp sau này. Người lập di chúc cần làm rõ nhà đất là tài sản riêng hay tài sản chung, có thuộc trường hợp bị hạn chế quyền định đoạt hay không… để từ đó thể hiện chính xác ý chí phân chia di sản trong di chúc.
THAM KHẢO THÊM:
Tư vấn pháp luật qua Zalo
Liên hệ với Luật sư để được hỗ trợ:
Tư vấn pháp luật qua Zalo 
