Trong thực tế, nhiều cha mẹ sau khi lập di chúc để lại quyền sử dụng đất cho con vẫn có nhu cầu bán, tặng cho hoặc chuyển nhượng mảnh đất đó khi còn sống. Vậy có được phép bán đất khi đã để di chúc cho con hay không? Thắc mắc này không chỉ liên quan đến quyền định đoạt tài sản của người lập di chúc mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người được chỉ định thừa kế.
Mục lục bài viết
1. Có được bán đất khi đã để lại di chúc cho con không?
1.1. Thời điểm phát sinh hiệu lực của di chúc:
Theo khoản 1 Điều 643 Bộ luật Dân sự năm 2015, di chúc chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm mở thừa kế. Trong khi đó, thời điểm mở thừa kế được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 611 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp một người bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì thời điểm mở thừa kế được xác định theo ngày chết ghi nhận trong quyết định của Tòa án, căn cứ theo khoản 2 Điều 71 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Như vậy, khi người lập di chúc chết thì di chúc mới chính thức có hiệu lực pháp luật. Trước thời điểm này, di chúc chỉ thể hiện ý chí định đoạt tài sản của người lập, chưa làm phát sinh quyền và nghĩa vụ thừa kế đối với những người có liên quan.
Đối với trường hợp Tòa án tuyên bố một người đã chết, thời điểm mở thừa kế được xác định dựa trên các căn cứ pháp luật, bao gồm: Người đó biệt tích 05 năm kể từ ngày chiến tranh kết thúc; bị tai nạn, thảm họa, thiên tai và đã 02 năm liền không có tin tức xác thực là còn sống; hoặc biệt tích liên tục từ 05 năm trở lên mà không có thông tin chứng minh người đó còn sống.
Tuy nhiên, cần lưu ý không phải mọi di chúc đều đương nhiên có hiệu lực tại thời điểm mở thừa kế. Di chúc chỉ có giá trị pháp lý khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện của một di chúc hợp pháp theo quy định của pháp luật. Cụ thể:
- Người lập di chúc phải minh mẫn, sáng suốt tại thời điểm lập di chúc;
- Hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép;
- Nội dung di chúc không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
- Hình thức di chúc phải phù hợp với quy định pháp luật.
Từ các phân tích trên có thể kết luận, thời điểm di chúc có hiệu lực được xác định kể từ thời điểm người lập di chúc qua đời hoặc thời điểm được Tòa án xác định là đã chết với điều kiện di chúc đó là hợp pháp.
1.2. Quyền bán đất khi đã lập di chúc cho các con:
Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy: Cá nhân cần hiểu rõ bản di chúc định đoạt tài sản của người để lại di sản được lập ra không đồng nghĩa với việc chuyển giao tài sản này thuộc về người được hưởng di chúc bởi một số lý do sau:
- Cá nhân cần hiểu rõ thời điểm di chúc có hiệu lực là khi người lập di chúc đã chết đi;
- Sau khi đã lập di chúc người để lại di sản hoàn toàn có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế bằng hủy bỏ di chúc cũng như có quyền chuyển quyền sở hữu hoặc chỉ định người thừa kế trong di sản phải thực hiện một số nghĩa vụ đối với người để lại di sản… Kể cả trong trường hợp di chúc này đã được công chứng chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền;
- Trong trường hợp nếu lập nên nhiều bản di chúc với một tài sản thì bản di chúc được lập gần nhất sẽ có hiệu lực pháp luật. Với nội dung nêu trên, khi còn sống cha mẹ hoàn toàn có quyền được sửa đổi, thay thế, hủy bỏ, di chúc để lại di sản. Thay đổi này có thể liên quan đến cá nhân được hưởng di sản và tài sản được ghi nhận trong di chúc…
Chính vì vậy, người để lại di sản khi còn sống có thể toàn quyền định đoạt, tặng cho người khác, chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp… mà không ai có thể cản trở hoặc ép buộc. Vì thế, mặc dù trước đó đã lập di chúc để lại tài sản cho các con nhưng cha mẹ vẫn hoàn toàn CÓ QUYỀN bán phần đất đó.
2. Bán đất đã lập di chúc cho con có cần sự đồng ý của con không?
Một trong những thắc mắc phổ biến là sau khi đã lập di chúc để lại quyền sử dụng đất cho con, cha mẹ có cần phải được sự đồng ý của người con đó khi muốn bán đất hay không? Để trả lời câu hỏi này, cần làm rõ quyền của người lập di chúc và quyền của người được chỉ định thừa kế tại từng thời điểm. Như sau:
2.1. Trường hợp không cần sự đồng ý của người con:
Về nguyên tắc, di chúc chỉ có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế – tức là khi người lập di chúc chết. Trước thời điểm này, toàn bộ quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt hợp pháp của người lập di chúc.
Do đó, trong thời gian còn sống, người lập di chúc có toàn quyền bán, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất… kể cả trong trường hợp mảnh đất đó đã được ghi nhận trong di chúc để lại cho con.
Trong trường hợp này, người con được chỉ định trong di chúc chưa phát sinh quyền thừa kế nên không có quyền yêu cầu phải được hỏi ý kiến hoặc ngăn cản việc bán đất của cha mẹ.
2.2. Trường hợp cần sự đồng ý hoặc có thỏa thuận khác:
Việc bán đất có thể cần sự đồng ý của người con trong trường hợp quyền sử dụng đất không còn là tài sản riêng của người lập di chúc. Ví dụ: Mảnh đất là tài sản chung của vợ chồng, tài sản chung của hộ gia đình hoặc đã có thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho con bằng hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng trước đó.
Ngoài ra, nếu giữa cha mẹ và con có văn bản thỏa thuận riêng về việc hạn chế quyền định đoạt đối với mảnh đất hoặc đã hoàn tất thủ tục đăng ký biến động sang tên cho con thì việc bán đất sẽ phải tuân theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật có liên quan.
Trong các trường hợp này, việc tự ý bán đất mà không có sự đồng ý của người con hoặc các chủ thể liên quan có thể dẫn đến giao dịch vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp pháp lý.
2.3. Những hiểu lầm thường gặp về quyền của người được hưởng di chúc:
Nhiều người cho rằng: Chỉ cần lập di chúc để lại đất cho con thì người con đã có “quyền giữ đất” hoặc có thể ngăn cản cha mẹ bán đất. Đây là cách hiểu chưa đúng với quy định pháp luật.
Trên thực tế, di chúc chỉ thể hiện ý chí định đoạt tài sản trong tương lai mà không làm phát sinh quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất cho người được chỉ định thừa kế khi người lập di chúc còn sống.
Vì vậy, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc giao dịch dân sự khác làm phát sinh quyền cho người con thì việc bán đất của người lập di chúc không cần sự đồng ý của người con (dù mảnh đất đó đã được ghi nhận trong di chúc).
3. Di chúc sẽ được xử lý thế nào khi mảnh đất đã bị bán?
Khi người lập di chúc bán mảnh đất đã ghi trong di chúc, nhiều người lo ngại rằng toàn bộ di chúc sẽ không còn giá trị hoặc phát sinh tranh chấp thừa kế. Trên thực tế, pháp luật có quy định rõ về hiệu lực của di chúc trong trường hợp di sản không còn tại thời điểm mở thừa kế.
3.1. Di chúc có còn giá trị pháp lý hay không?
Về nguyên tắc, di chúc chỉ có hiệu lực đối với phần di sản còn tồn tại tại thời điểm mở thừa kế. Do đó, việc người lập di chúc bán đất khi còn sống không làm mất hiệu lực của toàn bộ di chúc.
Di chúc vẫn có giá trị pháp lý đối với các tài sản khác (nếu có) được ghi nhận trong di chúc.
Riêng phần di chúc liên quan đến mảnh đất đã bán sẽ được xem xét riêng theo quy định của pháp luật.
3.2. Phần di chúc liên quan đến đất đã bán có bị vô hiệu không?
Đối với mảnh đất đã được chuyển nhượng hợp pháp trước thời điểm người lập di chúc chết, tại thời điểm mở thừa kế thì quyền sử dụng đất này không còn thuộc khối di sản để lại.
Theo đó, phần nội dung di chúc liên quan đến mảnh đất đã bán không còn đối tượng để thực hiện và trên thực tế sẽ không được áp dụng. Phần này có thể được coi là không có hiệu lực do di sản không còn tồn tại nhưng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của các nội dung khác trong di chúc.
Nói cách khác, người được chỉ định thừa kế trong di chúc không có quyền yêu cầu nhận mảnh đất đã bán và cũng không thể yêu cầu hủy giao dịch mua bán hợp pháp chỉ vì mảnh đất đó từng được ghi nhận trong di chúc.
3.3. Trường hợp thay thế di sản bằng tài sản khác:
Trong trường hợp người lập di chúc bán đất và dùng tiền thu được để mua tài sản khác hoặc có ý chí để lại tài sản thay thế cho người thừa kế thì cần lập di chúc mới hoặc sửa đổi, bổ sung di chúc cũ để phản ánh đúng ý chí định đoạt tài sản.
Nếu không có di chúc mới, tài sản hình thành sau khi bán đất sẽ được xác định là di sản thừa kế chung và được chia theo nội dung di chúc hiện có (nếu phù hợp) hoặc theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Việc cập nhật, sửa đổi di chúc kịp thời giúp tránh nhầm lẫn, tranh chấp và khiếu kiện giữa những người thừa kế sau này.
4. Nếu chỉ muốn bán một nửa diện tích đất đã lập trong di chúc thì cần làm gì?
Theo phân tích tại Mục 1, người để lại di sản mặc dù đã lập di chúc nhưng trên thực tế hộ vẫn là chủ sở hữu chính thức được pháp luật thừa nhận nên cá nhân này có toàn quyền quyết định việc định đoạt đến tài sản này; trong đó bao gồm cả việc sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc đã lập.
Nếu người này sở hữu một diện tích đất lớn nhưng chỉ muốn để di chúc một nửa phần di sản đó thì sau khi đã lập nên di chúc có thể hoàn toàn sửa đổi di chúc.
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 640 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc sửa đổi bổ sung thay thế hủy bỏ di chúc như sau:
- Người lập di chúc có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc đã lập vào bất cứ lúc nào;
- Trường hợp người lập di chúc bổ sung di chúc thì di chúc đã lập và phần bổ sung có hiệu lực pháp luật như nhau; nếu một phần của di chúc đã lập và phần bổ sung mâu thuẫn nhau thì chỉ phần bổ sung có hiệu lực pháp luật;
- Trường hợp người lập di chúc thay thế di chúc bằng di chúc mới thì di chúc trước bị hủy bỏ.
Như vậy: Sau khi đã lập di chúc tặng cho bất kỳ một cá nhân nào toàn bộ phần diện tích đất của mình, nhưng sau đó người để lại di sản có sự thay đổi nguyện vọng của mình thì hoàn toàn CÓ QUYỀN sửa đổi bản di chúc này, giảm tỷ lệ định đoạt tài sản trong di chúc để giữ lại 1 phần đất chuyển nhượng (bán) cho người khác.
THAM KHẢO THÊM:
Tư vấn pháp luật qua Zalo
Liên hệ với Luật sư để được hỗ trợ:
Tư vấn pháp luật qua Zalo 
