Nhiều người mong muốn để lại nhà đất cho con theo ý chí cá nhân nhưng lại chưa hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan, dẫn đến việc di chúc bị vô hiệu hoặc phát sinh mâu thuẫn sau khi người để lại di sản qua đời. Vậy, cách lập di chúc để lại nhà đất cho con theo đúng pháp luật được quy định như thế nào?
Mục lục bài viết
- 1 1. Cách lập di chúc để lại nhà đất cho con theo đúng pháp luật:
- 1.1 1.1. Xác định rõ tài sản và quyền sở hữu đối với nhà đất:
- 1.2 1.2. Ghi rõ thông tin nhà đất theo giấy chứng nhận:
- 1.3 1.3. Xác định người được hưởng di sản và tỷ lệ phân chia:
- 1.4 1.4. Chỉ định người quản lý di sản hoặc người thực hiện di chúc (nếu cần):
- 1.5 1.5. Quy định điều kiện nhận di sản (nếu có):
- 1.6 1.6. Những nội dung nên tránh khi soạn di chúc:
- 2 2. Các hình thức lập di chúc để lại nhà đất cho con:
- 3 3. Nhà đất nào được phép lập di chúc để lại cho con?
1. Cách lập di chúc để lại nhà đất cho con theo đúng pháp luật:
Việc lập di chúc để lại nhà đất cho con không chỉ đơn thuần là thể hiện mong muốn cá nhân của người để lại di sản mà còn phải tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật về thừa kế, tài sản và đất đai. Trong thực tiễn, rất nhiều di chúc bị vô hiệu hoặc gây tranh chấp kéo dài chỉ vì thiếu sót trong quá trình soạn thảo. Vì vậy, khi lập di chúc liên quan đến bất động sản – loại tài sản có giá trị lớn và thường gắn liền với nhiều chủ thể quyền lợi, thì người lập di chúc cần thực hiện theo các bước và nguyên tắc pháp lý cụ thể dưới đây:
1.1. Xác định rõ tài sản và quyền sở hữu đối với nhà đất:
Trước khi lập di chúc, việc đầu tiên và quan trọng nhất là xác định chính xác quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với nhà đất dự định để lại cho con. Không phải mọi tài sản mà người lập di chúc đang quản lý hoặc sử dụng đều có thể trở thành di sản thừa kế hợp pháp. Người lập di chúc cần kiểm tra:
- Nhà đất có thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình hay không (có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất);
- Nhà đất là tài sản riêng hay tài sản chung với vợ/chồng hoặc người khác;
- Nhà đất có đang tranh chấp, bị kê biên hoặc bị hạn chế quyền chuyển dịch hay không…
Đối với tài sản chung vợ chồng, theo quy định pháp luật dân sự và hôn nhân gia đình, người lập di chúc chỉ được quyền định đoạt phần tài sản thuộc sở hữu của mình; ngoại trừ khi có sự đồng ý của người còn lại. Đây là lỗi phổ biến dẫn đến việc di chúc bị vô hiệu một phần trong thực tế.
Ngoài ra, nếu nhà đất chưa có Giấy chứng nhận thì vẫn có thể lập di chúc nhưng việc chứng minh quyền sử dụng hợp pháp sau này sẽ phức tạp hơn và dễ phát sinh tranh chấp khi làm thủ tục sang tên.
1.2. Ghi rõ thông tin nhà đất theo giấy chứng nhận:
Một trong những nguyên nhân khiến di chúc bị tranh chấp là mô tả tài sản không rõ ràng hoặc không thể xác định cụ thể. Vì vậy, khi lập di chúc để lại nhà đất cho con, cần ghi chính xác các thông tin nhận dạng tài sản theo nội dung trên Giấy chứng nhận. Thông tin nên thể hiện đầy đủ gồm:
- Số thửa đất, tờ bản đồ;
- Địa chỉ nhà đất;
- Diện tích, mục đích sử dụng đất;
- Số Giấy chứng nhận, cơ quan cấp, ngày cấp;
- Tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…).
Việc mô tả rõ ràng giúp cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký đất đai và các đồng thừa kế xác định chính xác đối tượng di sản, tránh tranh cãi về việc tài sản nào được để lại theo di chúc.
Trong trường hợp người lập di chúc có nhiều bất động sản, cần liệt kê riêng từng tài sản cũng như tránh ghi chung chung như “toàn bộ nhà đất của tôi”… vì cách diễn đạt này có thể gây khó khăn khi xác định phạm vi di sản.
1.3. Xác định người được hưởng di sản và tỷ lệ phân chia:
Di chúc phải xác định rõ người con nào được hưởng nhà đất hoặc được hưởng phần quyền nào đối với nhà đất. Người lập di chúc có thể:
- Để lại toàn bộ nhà đất cho một người con;
- Chia nhà đất cho nhiều người con theo tỷ lệ cụ thể;
- Chỉ định một người con nhận nhà đất nhưng có nghĩa vụ thanh toán giá trị tương ứng cho các đồng thừa kế khác.
Tuy nhiên, cần lưu ý quy định về “người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc”, bao gồm một số chủ thể đặc biệt như con chưa thành niên hoặc người không có khả năng lao động (Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015). Dù nội dung di chúc như thế nào thì những người này vẫn có quyền hưởng phần di sản nhất định theo luật định. Nếu không cân nhắc yếu tố này khi lập di chúc, khả năng phát sinh tranh chấp sau khi người lập di chúc qua đời là rất cao.
Ngoài ra, cần ghi đầy đủ thông tin nhận dạng của người được hưởng di sản: Họ tên, ngày tháng năm sinh, số giấy tờ tùy thân, quan hệ với người lập di chúc để tránh nhầm lẫn.
1.4. Chỉ định người quản lý di sản hoặc người thực hiện di chúc (nếu cần):
Trong nhiều trường hợp, việc chỉ định người quản lý di sản hoặc người thực hiện di chúc là cần thiết nhằm đảm bảo ý chí của người lập di chúc được thực hiện đúng. Người quản lý di sản có thể là:
- Một người con trong gia đình;
- Người thân khác;
- Luật sư hoặc tổ chức hành nghề luật.
Việc chỉ định này đặc biệt quan trọng khi:
- Người thừa kế còn nhỏ tuổi;
- Nhà đất chưa thể sang tên ngay;
- Có nhiều người thừa kế dẫn đến nguy cơ tranh chấp.
Người thực hiện di chúc sẽ có trách nhiệm tổ chức việc khai nhận di sản, phân chia tài sản theo nội dung di chúc và giải quyết các nghĩa vụ tài chính liên quan.
1.5. Quy định điều kiện nhận di sản (nếu có):
Pháp luật cho phép người lập di chúc đặt ra các điều kiện đối với việc nhận di sản, miễn là điều kiện đó không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Tuy nhiên, cần tránh đặt các điều kiện quá mơ hồ hoặc không thể thực hiện vì điều này có thể dẫn đến việc nội dung di chúc không được công nhận hoặc gây tranh chấp khi giải thích ý chí của người để lại di sản.
1.6. Những nội dung nên tránh khi soạn di chúc:
Để hạn chế rủi ro pháp lý, khi lập di chúc để lại nhà đất cho con cần tránh một số sai sót phổ biến sau:
- Ghi nội dung mâu thuẫn hoặc thiếu rõ ràng giữa các phần trong di chúc;
- Định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình;
- Không cập nhật di chúc khi tài sản thay đổi hoặc khi có thêm người thừa kế;
- Viết di chúc trong tình trạng sức khỏe yếu nhưng không có người làm chứng hoặc không công chứng;
- Sử dụng thuật ngữ không rõ nghĩa dẫn đến cách hiểu khác nhau.
Trong thực tiễn tư vấn, phần lớn tranh chấp phát sinh từ những di chúc được lập sơ sài, thiếu thông tin nhận dạng tài sản hoặc không xem xét đầy đủ yếu tố pháp lý liên quan đến tài sản chung, quyền thừa kế bắt buộc và thủ tục sang tên sau này.
Vì vậy, để đảm bảo giá trị pháp lý an toàn thì người lập di chúc nên lựa chọn hình thức công chứng di chúc và tham khảo ý kiến Luật sư trước khi ký kết.
2. Các hình thức lập di chúc để lại nhà đất cho con:
Điều 627 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.
Pháp luật Việt Nam cho phép người lập di chúc lựa chọn nhiều hình thức khác nhau để thể hiện ý chí định đoạt tài sản sau khi qua đời. Tuy nhiên, đối với tài sản là nhà đất – loại tài sản có giá trị lớn và liên quan trực tiếp đến thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, thì việc lựa chọn hình thức lập di chúc phù hợp có ý nghĩa quyết định đến tính hợp pháp và khả năng thực hiện di chúc trên thực tế. Dưới đây là các hình thức lập di chúc phổ biến theo quy định của Bộ luật Dân sự và thực tiễn áp dụng.
2.1. Di chúc viết tay:
Di chúc viết tay là hình thức di chúc bằng văn bản do chính người lập di chúc tự viết và ký tên. Đây là hình thức đơn giản, không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về di chúc hợp pháp theo quy định của pháp luật dân sự.
Ưu điểm lớn nhất của di chúc viết tay là tính linh hoạt và thuận tiện. Người lập di chúc có thể chủ động ghi nhận ý chí của mình bất cứ lúc nào mà không phụ thuộc vào cơ quan nhà nước hoặc tổ chức hành nghề công chứng. Hình thức này thường được lựa chọn trong các trường hợp người lập di chúc muốn giữ kín nội dung hoặc chưa có điều kiện đi công chứng.
Tuy nhiên, đối với nhà đất, di chúc viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp, các đồng thừa kế thường yêu cầu giám định chữ viết, chữ ký hoặc đặt vấn đề về tình trạng minh mẫn của người lập di chúc. Ngoài ra, khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất, cơ quan đăng ký đất đai hoặc tổ chức công chứng có thể yêu cầu xác minh thêm tính hợp pháp của di chúc, kéo dài thời gian giải quyết.
Vì vậy, mặc dù pháp luật công nhận di chúc viết tay hợp pháp nếu đáp ứng đủ điều kiện nhưng đối với tài sản có giá trị lớn như nhà đất, hình thức này chỉ nên sử dụng khi không thể thực hiện công chứng.
2.2. Di chúc có người làm chứng:
Di chúc có người làm chứng là di chúc được lập thành văn bản với sự tham gia xác nhận của một hoặc nhiều người làm chứng. Người làm chứng có vai trò xác nhận việc lập di chúc diễn ra tự nguyện, người lập di chúc minh mẫn và nội dung di chúc được ghi nhận trung thực.
Hình thức này thường được áp dụng khi người lập di chúc không thể tự viết hoặc đánh máy di chúc hoặc muốn tăng thêm độ tin cậy cho văn bản so với di chúc viết tay thông thường.
Tuy nhiên, pháp luật quy định rõ về điều kiện của người làm chứng nhằm đảm bảo tính khách quan. Theo đó, những người có quyền lợi liên quan trực tiếp đến nội dung di chúc (ví dụ: người được hưởng di sản) hoặc người không đủ năng lực hành vi dân sự sẽ không được làm chứng. Nếu vi phạm quy định này, di chúc có thể bị tuyên vô hiệu.
Trong thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh do lựa chọn người làm chứng là người thân hoặc người thừa kế dẫn đến nghi ngờ về tính khách quan. Vì vậy, nếu sử dụng hình thức này thì nên lựa chọn người làm chứng độc lập, không có lợi ích liên quan đến tài sản được định đoạt.
2.3. Di chúc công chứng, chứng thực:
Di chúc công chứng hoặc chứng thực là hình thức di chúc được lập trước công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực, đảm bảo tính pháp lý cao nhất trong các hình thức lập di chúc. Trong quá trình công chứng, công chứng viên sẽ kiểm tra:
- Năng lực hành vi dân sự của người lập di chúc;
- Ý chí tự nguyện, không bị ép buộc;
- Nội dung di chúc có phù hợp với quy định pháp luật hay không;
- Tính xác định của tài sản và người thừa kế.
Nhờ quy trình kiểm tra này, di chúc công chứng có giá trị chứng cứ mạnh, hạn chế tối đa nguy cơ tranh chấp về hình thức và nội dung sau này. Đối với nhà đất, đây là hình thức được khuyến nghị sử dụng vì giúp việc sang tên quyền sử dụng đất sau khi người lập di chúc qua đời diễn ra thuận lợi hơn.
Ngoài ra, di chúc công chứng thường được lưu trữ tại tổ chức hành nghề công chứng, giảm nguy cơ thất lạc hoặc bị sửa đổi trái phép. Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp thừa kế, di chúc có công chứng thường có tỷ lệ được công nhận cao hơn so với các hình thức khác.
2.4. Di chúc miệng trong trường hợp đặc biệt:
Di chúc miệng là hình thức đặc biệt, chỉ được áp dụng khi người lập di chúc đứng trước tình trạng tính mạng bị đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản (Điều 629 Bộ luật Dân sự 2015).
Trong trường hợp này, người lập di chúc có thể thể hiện ý chí cuối cùng bằng lời nói trước ít nhất hai người làm chứng. Sau đó, nội dung di chúc miệng phải được ghi chép lại và thực hiện thủ tục xác nhận theo quy định pháp luật trong thời hạn nhất định.
Mặc dù pháp luật công nhận giá trị của di chúc miệng trong tình huống khẩn cấp, nhưng đây là hình thức có rủi ro tranh chấp rất cao, đặc biệt khi liên quan đến nhà đất. Việc chứng minh nội dung di chúc, lời nói của người để lại di sản và tính chính xác của người làm chứng thường gây khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Do đó, di chúc miệng chỉ nên được xem là giải pháp tình thế trong các trường hợp bất khả kháng và không phải lựa chọn ưu tiên khi muốn để lại nhà đất cho con.
3. Nhà đất nào được phép lập di chúc để lại cho con?
Không phải mọi loại nhà đất mà người lập di chúc đang sử dụng đều có thể được định đoạt hợp pháp thông qua di chúc. Việc xác định đúng tình trạng pháp lý của nhà đất là bước quan trọng nhằm đảm bảo di chúc có hiệu lực và có thể thực hiện được trên thực tế. Dưới đây là các trường hợp nhà đất thường gặp và nguyên tắc pháp lý tương ứng khi lập di chúc để lại cho con.
3.1. Nhà đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Nhà đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là loại tài sản thuận lợi nhất để lập di chúc. Khi người lập di chúc đứng tên trên Giấy chứng nhận, quyền định đoạt tài sản được pháp luật bảo vệ, do đó việc lập di chúc để lại cho con thường ít phát sinh tranh chấp hơn.
Khi di chúc được lập hợp lệ và người lập di chúc qua đời, người thừa kế có thể thực hiện thủ tục khai nhận di sản hoặc phân chia di sản tại tổ chức công chứng, sau đó tiến hành đăng ký biến động để sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3.2. Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng:
Một trong những vấn đề thường gây tranh chấp khi lập di chúc là nhà đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng. Theo nguyên tắc pháp luật về hôn nhân và gia đình, tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân thường được xem là tài sản chung, trừ khi chứng minh được là tài sản riêng. Trong trường hợp nhà đất là tài sản chung, mỗi người vợ hoặc chồng chỉ có quyền định đoạt phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Do đó:
- Người lập di chúc không thể đơn phương để lại toàn bộ nhà đất nếu không có sự đồng ý của người còn lại;
- Phần di sản hợp pháp chỉ bao gồm phần giá trị tài sản thuộc quyền của người lập di chúc.
Ví dụ thực tế thường gặp là một người chồng lập di chúc để lại toàn bộ căn nhà cho một người con mà không xác định đây là tài sản chung với vợ. Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án thường xác định di chúc chỉ có hiệu lực đối với phần quyền của người chồng trong khối tài sản chung dẫn đến việc phân chia tài sản khác với mong muốn ban đầu.
Vì vậy, khi lập di chúc đối với nhà đất là tài sản chung nên xác định rõ tỷ lệ sở hữu hoặc có văn bản thỏa thuận giữa vợ chồng để tránh rủi ro pháp lý.
3.3. Nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Trong thực tế, nhiều trường hợp nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng người sử dụng vẫn muốn lập di chúc để lại cho con. Pháp luật dân sự không cấm việc lập di chúc đối với loại tài sản này, nhưng việc chứng minh quyền sử dụng hợp pháp sẽ phức tạp hơn. Người lập di chúc cần lưu ý:
- Phải có căn cứ chứng minh việc sử dụng đất hợp pháp như giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, giấy tờ kê khai đăng ký, biên lai nộp thuế đất hoặc giấy tờ hợp pháp khác theo quy định pháp luật đất đai;
- Nội dung di chúc cần mô tả rõ nguồn gốc và hiện trạng nhà đất để tránh nhầm lẫn.
Trên thực tế, khi làm thủ tục sang tên theo di chúc đối với đất chưa có sổ đỏ, cơ quan có thẩm quyền thường yêu cầu hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước; do đó thời gian xử lý có thể kéo dài. Đây là nguyên nhân khiến nhiều tranh chấp phát sinh giữa các đồng thừa kế, đặc biệt khi nguồn gốc đất không rõ ràng.
3.4. Nhà đất đang tranh chấp hoặc đang thế chấp:
Đối với nhà đất đang tranh chấp hoặc đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng (thế chấp), việc lập di chúc vẫn có thể thực hiện nhưng cần xem xét kỹ các giới hạn pháp lý. Trường hợp nhà đất đang thế chấp:
- Người lập di chúc vẫn có quyền định đoạt tài sản, nhưng quyền của người nhận thừa kế sẽ gắn liền với nghĩa vụ tài chính chưa thanh toán;
- Người thừa kế sau này phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc xử lý tài sản theo thỏa thuận với bên nhận thế chấp.
Trường hợp nhà đất đang tranh chấp: Di chúc vẫn có thể được lập nhưng hiệu lực thực tế phụ thuộc vào kết quả giải quyết tranh chấp. Nếu tài sản bị xác định không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người lập di chúc, phần nội dung liên quan có thể bị vô hiệu.
Vì vậy, trong các trường hợp tài sản đang bị ràng buộc pháp lý, người lập di chúc nên ghi rõ tình trạng pháp lý của nhà đất và tham khảo ý kiến Luật sư để đảm bảo nội dung di chúc phù hợp với quy định pháp luật.
THAM KHẢO THÊM:
Tư vấn pháp luật qua Zalo
Liên hệ với Luật sư để được hỗ trợ:
Tư vấn pháp luật qua Zalo 
