Phân chia nhà là di sản thừa kế khi có phần đồng sở hữu. Cách phân chia di sản thừa kế là nhà gắn liền quyền sử dụng đất.
Phân chia nhà là di sản thừa kế khi có phần đồng sở hữu. Cách phân chia di sản thừa kế là nhà gắn liền quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi trân trọng xin được tư vấn vấn đề sau: Mẹ chúng tôi mất năm 2010, không để lại di chúc. 6 anh chị em chúng tôi được thừa hưởng 1 ngôi nhà gồm 2 gian nhà biệc lâp. Mỗi gian có 3 tầng, có cầu thang bên trong, đã được thiết kế và xây dựng cho 1 hộ gia đình. Chúng tôi có một Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung với nội dung: Sáu anh chị em cùng sở hữu chung 2 gian nhà. Văn bản đã được công chứng và trước bạ. Hiên nay có 3 đồng sở hữu muốn chuyển nhượng phần thừa kế của mình. Trong 3 đồng sở hữu còn lại, 1 đồng sở hữu chỉ đông thuận việc chuyển nhượng khi mình được "định vị" rõ ràng: phần tôi ở gian nào và tầng mấy?. Đồng sở nầy đề nghị 1 bản thỏa thuân phân chia tài sản chung với 4 điều nêu sau đây: Điều 1: Phân chia cho các Ông : Ông Một, Ông Hai và Ông Ba đồng sở hữu chung toàn bộ gian nhà bên trái nhìn từ ngoài vào, ký hiệu Hộ A, có díện tích khuôn viên lâ: 50m2, diện tích xây dụng nhà là: 135m2, diện tích sử dụng chung là 36m2 là sân và lối đi chung. Ông Một, Ông Hai và Ông Ba được toàn quyền sở hữu và sử dụng phần nhà được chia. Điều 2: Phân chia cho các Bà : Bà Bốn, Bà Năm và Bà Sáu đồng sở hữu chung gian nhà còn lại, ký hiệu Hộ B, tức là gian nhà bìa phải nhìn từ ngoài vào, có diện tích khuôn viên 52m2, diện tích xây dựng nhà là 155m2, diện tích sử dụng chung là 36m2 là sân và lối đi chung. Trong đó: Bà Bốn được sở hữu phần nhà ở tầng trệt (tầng 1), Bà Năm được sở hữu phần nhà ở tầng 2, Bà Sáu được sở hữu phần nhà ở tầng 3 Điều 3: Việc phân chia này nhằm mục đích để mỗi đồng sở hữu có 01 phần nhà riêng tư để sử dụng, có thể sửa chửa, trang trí nội thất lại theo nhu cầu sử dụng và thuận tiện trong việc chuyển nhượng lại phần nhà được chia mà không cần có sự đồng ý bằng văn bản của từng đồng sở hữu. Điều 4: Các đồng sở hữu có quyền tự xin tách thửa, tách chủ quyền phần nhà được chia nếu hội đủ các thủ tục theo qui định của cơ quan nhà đất có thẩm quyền mà không cần có sự đồng ý bằng văn bản của từng đồng sở hữu. Tôi xin ghi chú ở đây: 1) Các ông Một, Hai và Ba có ý muốn chuyển nhượng phần mình cho ông A. 2) Ông A sau khi mua hộ A, có ý định tách thửa gian nhà nầy. Bà Sáu, tác giả Bản thỏa thuận nêu trên, có suy nghĩ như sau: a) Muốn được toàn quyền quyết định về phần mình được thừa hưởng b) Nếu trong tương lại có luật lệ cho phép, bà Sáu sẽ tách thửa phần hộ của mình: Theo điều 4 bên trên, các đồng sở hữu gian hộ A được "tự do" tách thửa, bà Sáu cũng muốn được quyền nầy "cất bỏ túi", có để sau này dùng! Tôi, Bà Năm thì có suy luận : a) Căn hộ B trước sau vẫn là 1 khối tài sản chung hợp nhất. Như thế thì: a1) Các đồng sở hữu phải cùng bàn bạc, thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. a2) Bà Sáu đòi hỏi: "Tự do chuyển nhượng, tặng cho hoặc xin tách thửa, tách chủ quyền không cần sự đồng ý của từng đồng sở hữu". Việc đòi hỏi trên của bà Sáu theo luật cần phải có sự đồng thuận của 3 đồng sở hữu trong khối tài sản chung hợp nhất (hộ B). Nếu không có được 1 thỏa thuận chung (cho hộ B) thì các việc liện hệ nêu trên sẽ được giải quyết theo pháp luật hiện hành khi có nhu cầu. Việc phân chia tài sản và định vị coi như đã có thống nhất ý kiến, bà Sáu không thể từ chối chấp thuận để 3 đồng sở hữu khác chuyển nhượng phần mình. b) Người thực hiện bước tách thửa là ông A. Không có việc "bà Năm cho các ông Một, Hai, Ba quyền tách thửa". Sau khi Biên bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của 6 đồng sở hữu và hợp đồng chuyển nhượng 3 phần (căn hộ A) được ký, ông A có thể tự xin tách thửa theo luật nhà đất hiện hành: Hộ A thỏa đủ điều kiện diện tích để tách. Nếu cần thiết, ông A sẽ yêu cầu 3 đồng sở hữu hộ B cho phép mình thực hiên việc tách thửa. Ba đồng sở hữu này không có 1 lý do chính đáng nào để từ chối. Việc bà Sáu lúc đó ra điều kiện, đòi bà Năm cho trước mình quyền tách thửa để cất bỏ túi, mặc dù luật lệ chưa có : thỏa thuận cho việc trong tương lai, luật lệ hiện giờ chưa có, hậu quả ra sao chưa ai biết, có công chứng được không? Tòa án nào phán rằng, bà Sáu có lý khi đòi hỏi, ra điều kiện như thế? Chuyện tách thửa của bà Sáu ở gian hộ B không thể thực hiện được hiện tại vì không hội đủ điều kiện diện tích để chia cho 3 đồng sở hữu ở gian nhà này. Do đó không cần bàn đến trong thời điểm này. Thưa quý luật sư,
1) Ai là người có lý lẽ đúng?
2) Tòa án sẽ giải quyết ra sao? Có thể đưa đến chuyện bán nhà để chia đều không?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Lập luận của bà sáu:
Việc thoả thuận phân chia di sản thừa kế theo ý kiến của bà sáu:
Điều 1: Phân chia cho các Ông : Ông Một, Ông Hai và Ông Ba đồng sở hữu chung toàn bộ gian nhà bên trái nhìn từ ngoài vào, ký hiệu Hộ A, có díện tích khuôn viên lâ: 50m2, diện tích xây dụng nhà là: 135m2, diện tích sử dụng chung là 36m2 là sân và lối đi chung. Ông Một, Ông Hai và Ông Ba được toàn quyền sở hữu và sử dụng phần nhà được chia. Phân chia cho các Bà : Bà Bốn, Bà Năm và Bà Sáu đồng sở hữu chung gian nhà còn lại, ký hiệu Hộ B, tức là gian nhà bìa phải nhìn từ ngoài vào, có diện tích khuôn viên 52m2, diện tích xây dựng nhà là 155m2, diện tích sử dụng chung là 36m2 là sân và lối đi chung.
Thoả thuận trên của các bà và các ông là một giao dịch dân sự phân chia quyền lợi của họ đối với di sản được thừa kế. Căn cứ vào Điều 121, Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 quy định về giao dịch dân sự như sau:
Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
Thoả thuận giữa các ông và các bà là hợp pháp khi có sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu hợp pháp của hai mảnh đất đó về việc phân chia hai mảnh đất. Do đó, các ông một, ông hai, ông ba có toàn quyền sử dụng mảnh đất và ngôi nhà A và bà ba, bà bốn, bà năm có toàn quyền sử dụng mảnh đất và ngôi nhà B và lối đi chung.
Điều 2:. Trong đó: Bà Bốn được sở hữu phần nhà ở tầng trệt (tầng 1), Bà Năm được sở hữu phần nhà ở tầng 2, Bà Sáu được sở hữu phần nhà ở tầng 3. Điều 3: Việc phân chia này nhằm mục đích để mỗi đồng sở hữu có 01 phần nhà riêng tư để sử dụng, có thể sửa chửa, trang trí nội thất lại theo nhu cầu sử dụng và thuận tiện trong việc chuyển nhượng lại phần nhà được chia mà không cần có sự đồng ý bằng văn bản của từng đồng sở hữu. Điều 4: Các đồng sở hữu có quyền tự xin tách thửa, tách chủ quyền phần nhà được chia nếu hội đủ các thủ tục theo qui định của cơ quan nhà đất có thẩm quyền mà không cần có sự đồng ý bằng văn bản của từng đồng sở hữu.
Trong trường hợp này, pháp luật không có quy định về việc phân chia nhà ở mà thực tế trong trường hợp này ba bà cần phân chia quyền sử dụng đất mà không phải phân chia ngôi nhà theo các tầng. Việc tách thửa dựa trên diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không bị ảnh hưởng bởi việc phân chia nhà ở như thế nào. Do đó mà việc phân chia nhà dựa vào các tầng là không đủ điều kiện để tách thửa và việc chuyển nhượng từng phần sau này thực chất chỉ là việc chuyển nhượng ngôi nhà mà không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568
Lập luận của bà năm:
a) Căn hộ B trước sau vẫn là 1 khối tài sản chung hợp nhất. Như thế thì: a1) Các đồng sở hữu phải cùng bàn bạc, thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. a2) Bà Sáu đòi hỏi: "Tự do chuyển nhượng, tặng cho hoặc xin tách thửa, tách chủ quyền không cần sự đồng ý của từng đồng sở hữu". Việc đòi hỏi trên của bà Sáu theo luật cần phải có sự đồng thuận của 3 đồng sở hữu trong khối tài sản chung hợp nhất (hộ B). Nếu không có được 1 thỏa thuận chung (cho hộ B) thì các việc liện hệ nêu trên sẽ được giải quyết theo pháp luật hiện hành khi có nhu cầu. Việc phân chia tài sản và định vị coi như đã có thống nhất ý kiến, bà Sáu không thể từ chối chấp thuận để 3 đồng sở hữu khác chuyển nhượng phần mình.
Lập luận mà bà năm đưa ra rằng khối tài sản nhà B là khối tài sản chung thống nhất khi ba bà chỉ phân chia các tầng để ở chứ không phải là phân chia quyền sử dụng đất nên mảnh đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của ba bà nên trong trường hợp bà sáu muốn chuyển nhượng lại phần thửa đất của bà sáu thì bà sáu cần thoả thuận với hai bà còn lại để phân chia quyền sử dụng đất mảnh đất thuộc sở hữu của ba bà. Trong trường hợp này thì ba sáu sẽ có wuyeenf chuyển nhượng lại phần đất thuộc quyền sở hữu của mình sau khi phân chia.
b) Người thực hiện bước tách thửa là ông A. Không có việc "bà Năm cho các ông Một, Hai, Ba quyền tách thửa". Sau khi Biên bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của 6 đồng sở hữu và hợp đồng chuyển nhượng 3 phần (căn hộ A) được ký, ông A có thể tự xin tách thửa theo luật nhà đất hiện hành: Hộ A thỏa đủ điều kiện diện tích để tách. Nếu cần thiết, ông A sẽ yêu cầu 3 đồng sở hữu hộ B cho phép mình thực hiên việc tách thửa. Ba đồng sở hữu này không có 1 lý do chính đáng nào để từ chối.
Do thoả thuận ban đầu là phần chia quyền sử dụng đất hộ A cho ông một, ông hai, ông ba còn hộ B cho ba bà còn lại nên việc hộ ông A có quyền tách thửa mà không cần đến sự đồng ý của ba bà còn lại.
Toà án giải quyết vấn đề phân chia quyền sử dụng đất cho các chủ sở hữu hai mảnh đất.
Trong trường hợp vụ việc này được đưa ra giải quyết tại Toà án thì dựa vào thoả thuận của các ông và các bà thì các ông (hộ A) có quyền sử dụng đất mảnh đất A có quyền thoả thuận với nhau về việc tách thửa tuỳ thuộc vào ý chí của họ và không cần có sự đồng ý của các bà.
Đối với hộ B, do các bà thoả thuận về việc phân chia các tầng để ở mà không phân chia quyền sử dụng đất mảnh đất B nên quyền sử dụng đất mảnh đất B thuộc sở hữu của cả ba bà nên trong trường hợp bà sáu muốn tách thửa hay chuyển nhượng phần đất thuộc quyền sở hữu của mình thì cần có sự thoả thuận lại của cả ba bà. Còn trong trường hợp ba bà không thoả thuận được thì Toà án có thể đưa ra hướng giải quyết là chia đều quyền sử dụng mảnh đất B cho cả ba bà.
Căn cứ vào quy định tại Khoản 2 Điều 143, Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 quy định về tách thửa như sau:
Điều 143. Đất ở tại nông thôn
2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Điều 144. Đất ở tại đô thị
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Trong trường hợp các chủ sở hữu muốn tách thửa đất ở thì cần tham khảo quyết định của địa phương về diện tích tối thiểu tách thửa xem xét diện tích mà các chủ sở hữu muốn tách đủ điều kiện để được tách thửa thì trong trường hợp này các chủ sở hữu sẽ được quyền tách phần diện tích mà mình có quyền sử dụng diện tích đó.
