Phân bổ tiền sử dụng đất tại các công trình hỗn hợp có nhà ở

Pháp luật về thu tiền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý quan trọng và ổn định cho nguồn thu đáp ứng yêu cầu chi tiêu của Nhà nước, tạo quỹ đất, tạo quỹ nhà tái định cư, quỹ nhà ở xã hội. Đặc biệt sẽ được Nhà nước sử dụng vào việc phân bổ vào công trình hỗn hợp có nhà ở. Vậy pháp luật hiện hành có quy định như thế nào thế về việc phân bổ tiền sử dụng đất tại các công trình hỗn hợp có nhà ở?

Luật sư tư vấn luật miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai 2013;

– Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số Điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

1. Quy định về thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai

Căn cứ vào Khoản 21,  Luật Đất đai 2013: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”

Như vậy có thể thấy định nghĩa về tiền sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 mang tĩnh cụ thể hơn đối với cac trường hợp  mà người sử dụng đất cần phải trả tiền sử dụng đất. Bản chất của việc nộp tiền sử dụng dất  đó là việc phải trả một khoản tiền nhất định cho Nhà nước để được quyền sử dụng đất.

Thi tần sử dụng đất là việc Nhà nước thông qua các cơ quan tổ chức, cá nhân có thẩm quyền theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định thực hiện việc thu tiền sử dụng đất đối với người sử dụng đất trong một thời hạn nhất định nhằm đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, đầu tiết nền kinh tế xãhội . Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai, trong đó có nguồn thu từ việc thu tiền sử dụng đất. Việc thu tiền sử dụng đất thể hiện qua những đặc điểm sau:

Thứ nhất, việc thu tiền đất là mối quan hệ mang tính quyền uy: Mối quan hệ trong việc thu tiền sử dụng đất được coi là mối quan hệ vật chất giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong quan hệ thu – nộp tiền sử dụng đất trên cơ sở quy định của pháp luật. Đây là mối quan hệ bất bình đẳng về đa vị pháp lý trong quản lý hành chính nhà nước. Nhà nước với tư cách là người quản lý đất đai có trách nhiệm yêu cầu người sử dụng đất phải tuân theo các quyết định mang tính chất mệnh lệnh của mình.

Trong khi đó, người sử dụng đất sau khi nhận được quyền sử dụng đất do được giao, được chuyển mục đich sử dụng đất hay được công nhận quyền sử dụng đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình. Mối quan hệ bất bình đẳng về đa vị pháp lý này là điều tất yếu khách quan là lẽ tự nhiên trong quản lý hành chính nhà nước . Điều này cũng xuất phát từ bản chất của Nhà nước, tính quyền lực nhà nước , phục vụ cho bộ máy nhà nước, vì vậy việc nộp tiền sử đụng đất, tiền thuế đất không thể là sự lựa chọn của đối tượng nộp tiền sử dụng đất mà do yêu cầu của Nhà nước.

Thứ hai, việc thu tiền sử dụng đất do quy phạm pháp luật tài chính đất đai điều chỉnh và phải được thực hiện theo một trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng lao động trong việc thu tiền sử dụng đất là mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tạo lập quản lý, sử dụng tên thuê đất, tên sử dụng đất. Vì vậy, mối quan hệ này luôn luôn đo các quy phạm pháp luật tài chính đất đai đều chỉnh. Như đã phân tích ở đặc điểm thứ nhất, mặc dù Nhà nước có quyền thu tiền sử dụng đất song không vì vậy mà lạm dụng quyền để thực hiện trái pháp luật. Việc thu tiền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở quy định của Hiến pháp, pháp luật đất đai và các văn băn hướng dẫn thi hành.  Đồng thời các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền trong việc thu tiền sử dụng đất cấn phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định và phù hợp với từng đối tượng sử dụng đất.

Thứ ba, việc thu tiền sử dụng đất thể hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa các bên trong quan hệ pháp luật đât đai. Theo đó bên thu tiền sử dụng đất là Nhà nước( bao gồm cơ quan tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường,…) sẽ thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình việc thu tiền sử dụng đất. Ngược lại, bên nộp tiền sử dụng đất- người sử  dụng đất cũng khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ tương ứng như sau Xuất pháp từ hậu quả  của việc giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền yêu cầu Nhà nước cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng điện tích đất đóng mục đích sử dụng đất. Đồng thời , người sử dụng đất cũng phải thực hiện các nghĩa vụ ta chính là nộp tiền sử dụng đất theo đúng thời hạn theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, mục đích của việc thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước để phục vụ yêu cầu quản lý, điều tiết vĩ mô nền kinh tế, trong đó có việc tái đầu tư vào lĩnh vực quản lý đất đai. Một nền tài chính quốc gia lành mạnh phải dựa chủ yếu vào nguồn thu từ nội bộ nền kinh tế quốc dân. Tất cả các nhu cầu chỉ tiêu của Nhà nước đều được đáp ứng qua các nguồn thu từ thuế, phí và các hình thức thu khác như vay mượn viện trợ nước ngoài , bán tài nguyên quốc gia, Nhà nước tồn tại tất yếu phải có tải chính thuế, ngược lại thuế bảo đảm cơ sở vật chất cho sự hoạt động và phát triển của Nhà nước. Tuy số thu từ các khoản tài chính đất đai đánh vào đất chiếm tỷ trọng không cao trong tổng thu ngân sách nhà nước ở Việt Nam nhưng đã tạo được nguồn thu thường xuyên, phục vụ tốt yêu cầu  quản lý và điều tiết vĩ mô nền kinh tế, tăng thêm nguồn kinh phí cho Nhà nước đầu tư vào lĩnh vực quản lý đất đai, tùng bước thực hiện chính sách động viên công bằng giữa các tầng lớp dân cư.

2. Phân bổ tiền sử dụng đất tại các công trình hỗn hợp có nhà ở

Theo quy đinh tại Điều 6, Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số Điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về  phân bổ tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng tại công trình hỗn hợp có nhà ở:

“Việc phân bổ tiền sử dụng đất đối với trường hợp công trình xây dựng nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng quy định tại Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (chỉ áp dụng đối với trường hợp Nhà nước phải phân bổ để xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước trực tiếp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc xác định giá trị tài sản là nhà gắn liền với đất đối với quỹ nhà thuộc sở hữu của Nhà nước tại các tòa nhà nhiều tầng; không áp dụng đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để thực hiện dự án xây dựng nhà ở nhiều tầng để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê) được thực hiện như sau:

1. Đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp (trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này) thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng như sau:

a) Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng.

b) Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ.

Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu chung của các đối tượng sinh sống trong toà nhà thì diện tích các tầng hầm được phân bổ đều cho các đối tượng sử dụng nhà.

Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì diện tích các tầng hầm được phân bổ để tính thu tiền sử dụng đất cho đối tượng là chủ đầu tư.

2. Đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê thì thực hiện phân bổ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.”

Qua điều luật trên ta có thể thấy:

Theo quy chuẩn của Bộ xây dựng thì Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp: là công trình (hoặc quỹ đất) sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau (ví dụ: ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, và/hoặc kết hợp sản xuất…).

Và việc phân bổ tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng tại công trình hỗn hợp có nhà ở chỉ áp dụng đối với trường hợp

+ Nhà nước phải phân bổ để xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước trực tiếp giao đất,

+ Công nhận quyền sử dụng đất hoặc xác định giá trị tài sản là nhà gắn liền với đất đối với quỹ nhà thuộc sở hữu của Nhà nước tại các tòa nhà nhiều tần.

Đồng thời, việc phân bổ tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng tại công trình hỗn hợp có không áp dụng đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để thực hiện dự án xây dựng nhà ở nhiều tầng để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Và đối với từng trường hợp thì việc phân bổ tiền sử dụng đất cũng sẽ khác, như:

+ Đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng.

+ Đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê thì thực hiện phân bổ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Như vậy có thể thấy, việc phân bổ tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng tại công trình hỗn hợp phải dựa vào từng đối tượng và cách phân bổ phải dựa vào quy định của pháp luật để đảm bảo được sự công bằng và tính kịp thời khi phần bổ tiền sử dụng đất.