Phải công chứng hợp đồng mua bán nhà đất? Có được giao dịch viết tay?

Hiện nay giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng thường xuyên hơn. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn chưa có kiến thức pháp luật liên quan để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia giao dịch, dẫn đến xảy ra nhiều rủi ro và tranh chấp.

Một trong những vấn đề thường xảy ra đối với những giao dịch đất đai là hình thức của hợp đồng mua bán. Cụ thể, thực tế có nhiều người sử dụng đất chỉ mua bán với nhau qua giấy tờ viết tay, thậm chí không có công chứng, chứng thực. Vậy pháp luật đất đai hiện hành quy định như thế nào về hình thức hợp lệ của hợp đồng mua bán đất đai để nó có hiệu lực và có được thực hiện mua bán qua giấy tờ viết tay hay không?

1. Hợp đồng mua bán nhà đất có có cần công chứng không?

Yêu cầu về hợp đồng mua bán nhà đất

Theo pháp luật dân sự quy định về hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà đất là sự là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Theo pháp luật đất đai, hợp đồng mua bán nhà ở được coi là hợp pháp và được công nhận khi có đủ 4 điều kiện theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015, khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

• Người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;
• Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Trong đó, điều cấm của pháp luật được xác định là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng;
• Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;
• Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của văn phòng Công chứng hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng.

Hình thức

• Hợp đồng mua bán đất đai phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực.
• Việc thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND có thẩm quyền.

Nội dung

• Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hiệu lực

• Hiệu lực của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho đất đai được xác định hoàn thành xong thủ tục công chứng chứng thực theo quy định.

Như vậy, về yêu cầu hình thức hợp pháp của hợp đồng mua bán đất đai thì cần phải được công chứng hoặc chứng thực. Về thủ tục thực hiện công chứng, chứng thực sẽ thực hiện như sau:

Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Luật Công chứng 2014 quy định các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bắt buộc phải công chứng. Hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng sẽ giúp bên mua có đầy đủ cơ sở pháp lý để sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Đây cũng là căn cứ xác minh và giải quyết khi có tranh chấp xảy ra, góp phần hạn chế các yếu tố lừa đảo hay giao dịch “ảo”.

Trường hợp bắt buộc phải công chứng

Theo điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013, có 3 trường hợp hợp đồng liên quan đến nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực gồm:

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng nhà, đất phải được công chứng hoặc chứng thực

– Các văn bản về thừa kế quyền sử dụng nhà, đất cũng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Nhà nước

– Các hợp đồng giao dịch mua bán nhà, đất liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng nhà, đất sẽ do các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có nhà, đất công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có nhà, đất chứng thực.

Luật công chứng năm 2014 quy định có thể thực hiện công chứng tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng. Cân nhắc các ưu, nhược điểm của việc công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng và Văn phòng công chứng sẽ giúp người dân lựa chọn được hình thức phù hợp với nhu cầu của mình.

Quy trình công chứng

Trước khi công chứng, bên mua và bên bán cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản… Khi đến văn phòng công chứng, 2 bên sẽ xuất trình các giấy tờ trên cho công chứng viên và trình bày những nội dung như các bên đã thỏa thuận.

Trường hợp người yêu cầu công chứng đã tự soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất thì nộp văn bản đó cho công chứng viên để kiểm tra tính chính xác và hợp pháp. Nếu văn bản đạt yêu cầu, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên ký. Nếu không đạt yêu cầu, công chứng viên sẽ bổ sung, sửa đổi và hẹn các bên thời gian ký văn bản.

Trường hợp người yêu cầu công chứng chưa soạn thảo hợp đồng, công chứng viên sẽ soạn thảo văn bản này và hẹn thời gian ký.

Khi đã có hợp đồng, nếu đồng ý với nội dung thì 2 bên mua và bán sẽ ký vào văn bản trước mặt Công chứng viên. Người yêu cầu công chứng nộp lệ phí và hợp đồng mua bán nhà đất được đóng dấu của cơ quan Công chứng.

Thủ tục chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất

Chứng thực hợp đồng mua bán đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận hợp đồng mua bán đất của các bên giao dịch là chính xác, hợp lệ, hợp pháp và hợp đồng đã được chứng thực sẽ có giá trị chứng minh về những nội dung cam kết trong hợp đồng.

Thẩm quyền

Với quy định tại Điều 167 Luật Đất Đai 2013 và Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, thẩm quyền chứng thực hợp đồng mua bán đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã. Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ thực hiện ký chứng thực và đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã để chứng thực cho hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trình tự thực hiện

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa thuộc UBND cấp xã.

– Thời gian tiếp nhận hồ sơ: Tất cả các ngày làm việc trong tuần (trừ ngày lễ)

Bước 3: Công chức tiếp nhận và kiểm tra tính pháp lý, nội dung hồ sơ:

– Nếu hồ sơ hợp lệ thì tiếp nhận;

– Nếu hồ sơ không hợp lệ thì hướng dẫn cá nhân hoàn thiện theo đúng quy định

Bước 4: Công chức chuyển hồ sơ đến người có thẩm quyền giải quyết và trả kết quả

Bước 5: Cá nhân nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa thuộc UBND cấp xã

2. Có được giao dịch nhà đất bằng giấy tờ viết tay không?

2.1. Trường hợp được công nhận giấy viết tay mua bán đất

Chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tờ tay là việc bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau mà không có bất kỳ cơ quan hay tổ chức nào đứng ra công nhận. Người mua có thể mất trắng khi xảy ra tranh chấp hoặc không thể chuyển nhượng sang tên nhà đất đã mua. Ngoại lệ chỉ có 2 trường hợp vẫn được cấp sổ đỏ dù mua đất bằng giấy tờ tay như sau:

Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Hộ gia đình, cá nhân hiện sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008

– Hộ gia đình, cá nhân hiện sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Như vậy, trường hợp hộ gia đình, cá nhân hiện đang sử dụng các thửa đất có nguồn gốc như trên sẽ được quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

2.2. Thủ tục thực hiện sang tên nhà đất mua bán viết tay

Về thủ tục xin cấp sổ đỏ khi mua đất bằng giấy viết tay, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

– Đơn đăng ký, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (nếu có).

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Sau đó, người sử dụng đất đem nộp hồ sơ này tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Trường hợp địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Giấy chứng nhận và giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được trao cho người dân trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết. Thời gian giải quyết không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Như vậy, về nguyên tắc, đối với giao dịch mua bán đất đai thì phải lập hợp đồng mua bán và hợp đồng phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực. Tuy nhiên, có 02 trường hợp trên là pháp luật cho phép người sử dụng đất có thể đăng ký cấp Giấy chứng nhận ngay cả khi hợp đồng mua bán là viết tay hay không có công chứng, chứng thực.