Việt kiều có được mua, đứng tên đất nông nghiệp không?

1. Việt kiều có được mua, đứng tên đất nông nghiệp không?

1.1. Về vấn đề mua đất nông nghiệp:

Theo khoản 3 và khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 quy định về giải thích thuật ngữ như sau:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài;
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Như vậy, có thể hiểu “Việt kiều” là:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Điều 4 Luật Đất đai 2024 có quy định về người sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, bao gồm:

(1) Tổ chức trong nước gồm:

• Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;
• Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024 (tổ chức kinh tế);

(2) Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;

(3) Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);

(4) Cộng đồng dân cư;

(5) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

(6) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;

(7) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 có quy định về vấn đề nhận quyền sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất (cụ thể là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài) được quy định như sau:

• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất;
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất.

Như vậy: Tổng hợp các điều luật nêu trên, Việt kiều chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao tại Việt Nam. Pháp luật đất đai hiện nay KHÔNG có điều luật cho phép Việt kiều được mua bán đất nông nghiệp tại Việt Nam.

1.2. Về vấn đề đứng tên trên giấy chứng nhận:

Theo phân tích tại Mục 1.1 và căn cứ khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai 2024 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đồng thời, khoản 1 Điều 32 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT quy định cách ghi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên Giấy chứng nhận như sau:

• Đối với cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì thể hiện các thông tin: “Ông” hoặc “Bà”, họ và tên, tên và số giấy tờ nhân thân.
• Cá nhân nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thể hiện các thông tin: “Ông” hoặc “Bà”, họ và tên, quốc tịch, tên và số giấy tờ nhân thân.
• Đối với vợ và chồng có chung tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thể hiện các thông tin: “Bà” hoặc “Ông”, họ và tên, tên và số giấy tờ nhân thân của vợ hoặc chồng và thể hiện: “và chồng (hoặc vợ):… (thể hiện thông tin của chồng (hoặc vợ))”.
• Trường hợp có thoả thuận của vợ và chồng đồng ý ghi tên vợ hoặc tên chồng là đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận thì thể hiện: “Bà” hoặc “Ông”, họ và tên, tên và số giấy tờ nhân thân, tiếp theo thể hiện: “là đại diện cho vợ và chồng”.

Vì vậy, do không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp tại Việt Nam nên Việt kiều cũng KHÔNG được quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng).

2. Hậu quả pháp lý nếu Việt kiều mua hoặc đứng tên đất nông nghiệp trái luật:

Việc Việt kiều mua, nhận chuyển nhượng hoặc đứng tên quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khi không thuộc đối tượng được sử dụng đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024 không chỉ bị coi là trái luật về hình thức mà còn dẫn đến những hậu quả pháp lý rất nặng nề trên thực tế, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền tài sản, khả năng bảo vệ quyền lợi và nguy cơ “mất trắng” số tiền đã đầu tư.

2.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có nguy cơ cao bị tuyên vô hiệu:

Khi Việt kiều ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, dù hợp đồng đó được lập thành văn bản, có công chứng hay chứng thực thì vẫn không đáp ứng điều kiện về chủ thể được nhận chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2024. Bởi Việt kiều không thuộc nhóm người sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, Tòa án có căn cứ xác định giao dịch này là giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật, từ đó tuyên hợp đồng vô hiệu toàn bộ. Hệ quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tuy nhiên trên thực tế Việt kiều thường gặp rất nhiều khó khăn trong việc chứng minh số tiền đã giao, mục đích giao tiền và mối quan hệ pháp lý thực sự giữa các bên; đặc biệt khi giao dịch được thực hiện thông qua việc “nhờ đứng tên”, “góp tiền mua đất” hoặc chuyển tiền không có chứng từ rõ ràng.

2.2. Không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp:

Một trong những hậu quả trực tiếp và dễ nhận thấy nhất là Việt kiều không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng) đối với đất nông nghiệp, kể cả trong trường hợp đã thanh toán đủ tiền, đã nhận đất trên thực tế và sử dụng đất ổn định trong thời gian dài. Cơ quan đăng ký đất đai khi kiểm tra hồ sơ sẽ căn cứ vào quy định của Luật Đất đai 2024 để xác định chủ thể sử dụng đất không hợp lệ; từ đó từ chối cấp Giấy chứng nhận hoặc buộc phải chỉnh lý, thu hồi giấy đã cấp trái luật. Điều này đồng nghĩa với việc Việt kiều không có cơ sở pháp lý vững chắc để xác lập quyền sử dụng đất, không thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế… đối với thửa đất nông nghiệp đó.

2.3. Nguy cơ bị thu hồi đất và xử phạt vi phạm hành chính:

Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện việc sử dụng đất nông nghiệp không đúng đối tượng hoặc không đúng quy định của pháp luật đất đai, Việt kiều có thể đối mặt với biện pháp xử lý hành chính và thu hồi đất theo trình tự, thủ tục luật định. Việc thu hồi giấy chứng nhận trong trường hợp này sẽ dựa trên nguyên tắc sử dụng đất trái pháp luật thì không được Nhà nước bảo hộ. Ngoài nguy cơ bị thu hồi thì các bên liên quan còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất hoặc chấm dứt hành vi vi phạm, gây thiệt hại lớn về tài chính và thời gian.

2.4. Phát sinh tranh chấp nhưng Việt kiều rất khó được Tòa án bảo vệ quyền lợi:

Thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy, khi xảy ra mâu thuẫn giữa Việt kiều và người đứng tên hộ đất nông nghiệp, Việt kiều thường ở vào vị thế pháp lý yếu hơn do không được pháp luật đất đai công nhận là chủ thể hợp pháp của quyền sử dụng đất. Trong các vụ án dân sự, Tòa án có xu hướng ưu tiên áp dụng quy định của Luật Đất đai về điều kiện sử dụng đất; từ đó không công nhận yêu cầu đòi quyền sử dụng đất của Việt kiều, thậm chí không chấp nhận cả yêu cầu đòi lại tiền nếu không chứng minh được rõ ràng quan hệ vay, góp vốn hay ủy quyền hợp pháp. Điều này dẫn đến thực tế là nhiều Việt kiều mất đất, mất tiền và không được bảo vệ đầy đủ quyền lợi, dù bản thân là người bỏ toàn bộ tài chính để đầu tư vào thửa đất nông nghiệp đó.

3. Giải pháp hợp pháp cho Việt kiều có nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp:

Mặc dù Luật Đất đai 2024 không cho phép Việt kiều mua, nhận chuyển nhượng hoặc đứng tên đất nông nghiệp nhưng pháp luật không đóng hoàn toàn “cánh cửa” đầu tư vào nông nghiệp đối với nhóm đối tượng này. Vấn đề cốt lõi là Việt kiều cần lựa chọn đúng hình thức pháp lý được phép thay vì tìm cách “lách luật” tiềm ẩn rủi ro “mất trắng” tài sản. Cụ thể như sau:

3.1. Đầu tư thông qua doanh nghiệp được thành lập hợp pháp tại Việt Nam:

Một trong những giải pháp an toàn và bền vững nhất là Việt kiều thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đang hoạt động hợp pháp, qua đó thực hiện dự án đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp. Trong trường hợp này, chủ thể sử dụng đất là doanh nghiệp (không phải cá nhân Việt kiều) nên không bị vướng hạn chế về đối tượng sử dụng đất nông nghiệp. Doanh nghiệp có thể được Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch và mục đích đầu tư. Tuy nhiên, hình thức này đòi hỏi Việt kiều phải tuân thủ đầy đủ quy định về đầu tư, doanh nghiệp, thuế và đất đai; đồng thời cần xây dựng phương án kinh doanh rõ ràng để tránh rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình triển khai dự án.

3.2. Thuê đất nông nghiệp theo đúng quy định của pháp luật đất đai:

Pháp luật đất đai hiện hành cho phép Việt kiều thuê đất nông nghiệp thông qua các chủ thể hợp pháp thay vì mua hoặc đứng tên quyền sử dụng đất. Việc thuê đất có thể được thực hiện trực tiếp từ Nhà nước (thông qua doanh nghiệp) hoặc thông qua hợp đồng thuê với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp. Trong trường hợp này, Việt kiều chỉ có quyền sử dụng đất theo thời hạn thuê, không phát sinh quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất lâu dài nhưng đổi lại là tính hợp pháp cao và ít rủi ro tranh chấp. Hợp đồng thuê đất cần được lập chặt chẽ, xác định rõ thời hạn, mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ của các bên để bảo đảm quyền lợi cho Việt kiều trong suốt quá trình đầu tư.

3.3. Hợp tác sản xuất, kinh doanh nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân trong nước:

Việt kiều có thể hợp tác đầu tư sản xuất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân trong nước – những chủ thể được pháp luật cho phép sử dụng đất nông nghiệp. Theo hình thức này, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người trong nước; còn Việt kiều tham gia bằng vốn, công nghệ, kinh nghiệm quản lý hoặc đầu ra cho sản phẩm. Đồng thời, hợp đồng hợp tác cần được soạn thảo cẩn trọng, làm rõ cơ chế phân chia lợi nhuận, xử lý rủi ro và chấm dứt hợp tác; bởi Việt kiều không có quyền pháp lý trực tiếp đối với thửa đất nên cần cơ chế bảo đảm quyền lợi bằng hợp đồng chặt chẽ.

3.4. Tham vấn Luật sư trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến đất nông nghiệp:

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 siết chặt đối tượng được sử dụng đất nông nghiệp, việc Việt kiều tự ý giao dịch theo lời giới thiệu, thỏa thuận miệng hoặc các “mô hình lách luật” truyền miệng tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Thực tiễn cho thấy, phần lớn các tranh chấp và thiệt hại của Việt kiều đều xuất phát từ việc không được tư vấn pháp lý ngay từ đầu dẫn đến ký kết hợp đồng trái luật hoặc lựa chọn sai hình thức đầu tư. Do đó, việc tham vấn luật sư chuyên sâu về đất đai và đầu tư không chỉ giúp Việt kiều xác định đúng giới hạn pháp lý mà còn hỗ trợ thiết kế phương án đầu tư hợp pháp, an toàn và phù hợp với mục tiêu dài hạn tại Việt Nam.

THAM KHẢO THÊM:

• Điều kiện và thủ tục chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư
• Đất thổ cư là gì? Phân biệt giữa đất thổ cư, đất ở và đất nông nghiệp?
• Thủ tục và cách tính giá đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp