Những vấn đề pháp lý xoay quanh việc cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng. Xây dựng trái phép, áp dụng biện pháp cưỡng chế như thế nào?
Những vấn đề pháp lý xoay quanh việc cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng. Xây dựng trái phép, áp dụng biện pháp cưỡng chế như thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin Luật sư vui lòng cho biết trường hợp sau đây (sự việc đã được viết thành bài báo) Là đúng hay sai? Đúng ở chỗ nào và sai ở chỗ nào? Kính mong Luật sư giải đáp sớm. Trân trọng cảm ơn Luật sư. NỖI THẤT VỌNG SAU GẦN 10 NĂM CỦA MỘT GIA ĐÌNH LIỆT SỸ. Nhóm phóng viên điều tra. Đã gần 10 năm nay cụ Trương Mậu Khi – Tổ 8 khu 10 phường Bãi Cháy thành phố Hạ Long Quảng Ninh phải đi ở nhờ con trai cụ – Cựu chiến binh Trương Mậu Diện. Chuyện người già ở cùng con cháu là lẽ thường tình nhưng điều đáng nói ở đây là một người có nhà ở hẳn hoi cùng ban thờ gia tiên và thờ Liệt sỹ Trương Mậu Bông là con trai của cụ, bỗng chốc bị cưỡng chế ra khỏi nhà cùng bát hương ban thờ – Bằng Tổ quốc ghi công cùng những tài sản vật dụng sinh hoạt tối thiểu của cụ bao gồm chăn màn quần áo bàn ghế v.v…tất cả được quyết định chuyển tới kho UBND phường Bãi Cháy. Đến nay đã gần 10 năm trôi qua cụ tìm hỏi "Những thứ ấy của tôi đâu" thì đều nhận được sự thờ ơ tắc trách một cách khó hiểu. Để rộng dường dư luận mặc dù đã gần 10 năm trôi qua nhưng chúng tôi vẫn trở lại sự việc này cùng bạn đọc. 1 – Vì đâu nên nỗi oan khiên? Mọi chuyện bắt đầu từ một cuộc mua bán chuyển nhượng nhà đất thổ cư giữa gia đình ông Hứa Văn Phúc và bà Vi Thị Phương thường trú tại tổ 1A khu 4A phường Bãi Cháy – Hạ Long Quảng Ninh là chủ sở hữu, ngày 16/4/2001 ông Phúc bà Phương lập văn tự viết tay bán lại cho cụ Trương Mậu Khi một thửa đất thổ cư diện tích ban đầu 200m2 thuộc thửa số 18 TBĐ số 54 phường Bãi Cháy, tài sản trên đất có 2 gian nhà nhỏ cấp 4 xây bằng gạch xỉ lợp Pro xi măng, một gian bếp và một bể con đựng nước, toàn bộ khu nhà đất nói trên được thỏa thuận mua bán là 20.000.000 VNĐ, văn tự mua bán lúc bấy giờ có chữ ký của ông Lê Đức Khoa là tổ trưởng tổ dân cùng 2 người làm chứng. Năm 2004 sau một trận mưa bão ngôi nhà nói trên bị đổ và gia đình đã hạ cốt nền. Ngày 12/10/2007 cụ Trương Mậu Khi làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (QSD) đất kèm theo tờ khai xác định mốc thời gian sử dụng đất, căn cứ vào nhu cầu chính đáng của cụ Khi, ngày 24/1/2008 UBND phường Bãi Cháy đã tổ chức họp xét duyệt hồ sơ xin cấp QSD đất của hộ ông Trương Mậu Khi tại tổ 8 khu 10 P. Bãi Cháy – TP Hạ Long (Nguyên là tổ 1A khu 4A P. Bãi Cháy cũ). Cuộc họp dưới sự chủ trì của ông Phạm Ngọc Đường chức vụ Chủ tịch UBND phường cùng các thành phần: Phó chủ tịch UBND, cán bộ địa chính, thanh tra nhân dân, khu trưởng khu 10 và tổ trưởng tổ 8, về phía gia đình có cụ Trương Mậu Khi và ông Trương Mậu Diện là con trai của cụ. Biên bản cuộc họp đã kết luận đề nghị UBND thành phố Hạ Long sớm cấp giấy chứng nhận QSD đất cho gia đình cụ Khi, tuy nhiên phần 5 của biên bản cũng nêu rõ: "UBND phường Bãi Cháy đề nghị gia đình giữ nguyên hiện trạng, không được thi công xây dựng công trình. UBND phường Bãi Cháy sẽ trình UBND thành phố thu hồi diện tích gia đình dang quản lý sử dụng để cấp một nơi ở khác để gia đình xây dựng nhà ở ổn định". Kết luận trên được căn cứ vào lý do: Phần đất của gia đình cụ Khi đang quản lý sử dụng không nằm trong khu dự án biệt thự Cái Lân, vấn đề này đã có Quyết định điều chỉnh của UBND tỉnh Quảng Ninh nhưng chưa có quyết định thu hồi….Mặt khác diện tích này nằm trong dự án quy hoạch chỉnh trang đường dẫn cầu Bãi Cháy… Như vậy vấn đề ở đây UBND phường Bãi Cháy chỉ nêu ra đề nghị chứ không có bất kỳ viện dẫn căn cứ nào về nội dung quyết định điều chỉnh của UBND tỉnh Quảng Ninh, đồng thời trong quá trình cụ Trương Mậu Khi làm ngôi nhà tạm cấp 4 không hề có bất kỳ sự đình chỉ nào của địa phương hay biên bản vi phạm, chỉ đến khi ngôi nhà xây xong thì có lệnh cưỡng chế… Như vậy chỉ từ một sự viêc đơn giản bỗng chốc trở nên phức tạp dẫn đến hệ lụy oan khiến mất chỗ ở cùng nơi thờ tự để rồi hiện nay cụ Khi phải đi ở nhờ con cháu mình… 2- Hậu quả mất bàn thờ gia tiên – Liệt sỹ chỉ vì chuyện không chấp hành. Ngày 18/7/2008 UBND thành phố Hạ Long tiến hành cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho cụ Trương Mậu Khi, giấy chứng nhận quy định rõ mục đích sử dụng: Đất trồng cây lâu năm. Toàn bộ tổng diện tích là 183,5 m2. Khi cải tạo hoặc xây dựng mới phải có quy hoạch, có hồ sơ thiết kế và cấp phép xây dựng theo quy định. Như vậy, theo quy định đã nêu trên việc cụ Khi xây dựng nhà tạm cấp 4 là hoàn toàn không đúng với quy định, nhưng một vấn đề rất đáng lưu ý ở đây đó là kể từ lúc cụ Khi bắt đầu khởi công cũng như trong quá trình xây dựng không hề có bất kỳ một động thái nào của UBND phường Bãi Cháy đình chỉ hay lập biên bản xây dựng trái phép bởi xây một ngôi nhà đâu phải là cái kim mà không ai nhìn thấy? Đồng thời trong biên bản họp xét duyệt hồ sơ xin cấp QSD đất của ông Trương Mậu Khi ngày 24/1/2008 tại UBND phường Bãi Cháy do ông Phạm Ngọc Đường – Chủ tịch phường chủ trì có cả sự có mặt của các ông Nguyễn Xuân Hiển – Khu trưởng khu 10 và ông Khổng Xuân Thạch – Tổ trưởng tổ dân, vì vậy hai ông khu trưởng và tổ trưởng biết quá rõ kết luận trong biên bản cuộc họp như đã nêu ở trên thì tại sao việc cụ Khi xây nhà các ông là chính quyền sở tại gần dân lại không có ý kiến gì? Hay là vì nể thì cũng báo cáo UBND phường có biện pháp ngăn chặn xử lý, để đến khi nhà xây xong lập tức lòi ra một thông báo số 68/TB-UBND yêu cầu cụ Khi ra khỏi nhà? Và với lý do vi phạm trật tự đô thị, ngày 7/3/2008 UBND phường Bãi Cháy ra Quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm này. Trong quá trình tiến hành phá dỡ toàn bộ tài sản bao gồm chăn màn quần áo và đặc biệt là bàn thờ bát hương ảnh liệt sỹ Trương Mậu Bông con trai cụ cùng với Bằng Tổ quốc ghi công, đều được niêm phong và chuyển tới…kho của UBND phường Bãi Cháy, cho đến nay những vật dụng này cùng với những hiện vật tâm linh không thấy trả lại cho cụ. Đã có rất nhiều đơn thư nhưng đều nhận được sự im lặng khó hiểu? Đạo lý người Việt Nam chúng ta ai cũng có chỗ thờ cúng gia tiên tưởng nhớ những người đã khuất, đặc biệt là những liệt sỹ đã cống hiến hy sinh vì Tổ quốc vậy mà những vị cán bộ đương chức hiện nay không hiểu vấn đề đó hay sao? Còn gì là nhân phẩm đạo đức đối với những người đã cống hiến xương máu cho non sông này? Và một điều thật kỳ lạ trước khi kết thúc bài viết này, chúng tôi được biết ngay trên nền đất cũ ngày ấy giờ đây là ngôi nhà một tầng khá chắc chắn của anh Trương Mậu Hiến là cháu nội của cụ Khi con trai CCB Trương Mậu Diện, hiện nay là một cửa hàng sửa chữa xe máy. Và cũng đã lâu rồi không hề thấy chính quyền cấp nghành nào yêu cầu phá dỡ cả. Vì sao trước đây thì bị cưỡng chế của cụ Khi còn bây giờ ngôi nhà vẫn tồn tại? Và bao giờ cụ Khi lấy lại được bàn thờ con mình về để nhang khói cho một liệt sỹ? Nỗi thất vọng chờ đợi này còn bao lâu? Câu hỏi ấy đang còn bỏ ngỏ.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Thứ nhất, về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thông tin bạn cung cấp 16/4/2001, thời điểm này đang thuộc sự điều chỉnh của Luật đất đai năm 1993.
Khoản 2 Điều 31 Luật đất đai năm 1993 quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: “Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Trường hợp của bạn sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở UBND thành phố Hạ Long.
Khoản 2 Điều 75 Luật đất đai năm 1993 có quy định như sau:
“2 . Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người nhận đất phải sử dụng đúng mục đích”.
Căn cứ vào quy định này thì việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người nhận đất phải sử dụng đúng mục đích đất.
Như vậy, nếu như đối chiếu với trường hợp của bạn, bạn có cung cấp thông tin giấy tờ mua bán: “Có chữ ký của ông Lê Đức Khoa là tổ trưởng tổ dân cùng 2 người làm chứng”. Căn cứ vào quy định trên của pháp luật thì trường hợp mua bán này không hợp pháp.
Thứ hai, về vi phạm trật tự xây dựng đô thị
Theo thông tin bạn cung cấp thì vào ngày 07/03/2008 UBND phường Bãi Cháy ra Quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm. Thời điểm này văn bản áp pháp luật áp dụng là Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành việc xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị (có hiệu lực ngày 04/01/2008)
Điều 3 Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định về nguyên tắc xử lý vi phạm như sau:
“Điều 3. Nguyên tắc xử lý vi phạm
1. Công trình xây dựng, bộ phận công trình (sau đây gọi tắt là công trình xây dựng) vi phạm trật tự xây dựng đô thị phải bị phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời, triệt để.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng ở công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị và tổ chức, cá nhân được phân công trách nhiệm quản lý trật tự xây dựng đô thị để xảy ra vi phạm phải bị xử lý theo những quy định của Nghị định này và pháp luật liên quan”.
Căn cứ vào quy định này thì xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị phải thực hiện theo nguyên tắc sau:
+ Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị phải bị phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời, triệt để;
+ Tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng ở công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị và tổ chức, cá nhân được phân công trách nhiệm quản lý trật tự xây dựng đô thị để xảy ra vi phạm phải bị xử lý.
Điều 5 Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định về công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị như sau:
“Điều 5. Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị
Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị phải bị xử lý theo quy định của Nghị định này bao gồm:
1. Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật phải có Giấy phép xây dựng mà không có Giấy phép xây dựng.
2. Công trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp.
3. Công trình xây dựng sai thiết kế được cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với công trình xây dựng được miễn Giấy phép xây dựng).
4. Công trình xây dựng có tác động đến chất lượng công trình lân cận; ảnh hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư”.
Căn cứ vào quy định này thì công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị bao gồm:
+ Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật phải có Giấy phép xây dựng mà không có Giấy phép xây dựng.
+ Công trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp.
+ Công trình xây dựng sai thiết kế được cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với công trình xây dựng được miễn Giấy phép xây dựng).
+ Công trình xây dựng có tác động đến chất lượng công trình lân cận; ảnh hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư.
Tại Điều 4 Nghị đinh 180/2007/NĐ-CP quy định về biện pháp xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị như sau:
“Điều 4. Biện pháp xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị
Hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị phải bị xử lý theo một hoặc các hình thức sau đây:
1. Ngừng thi công xây dựng công trình.
2. Đình chỉ thi công xây dựng công trình, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp điện, nước: thông báo cho cơ quan có thẩm quyền không cung cấp các dịch vụ điện nước, các hoạt động kinh doanh và các dịch vụ khác đối với công trình xây dựng vi phạm.
3. Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm.
4. Buộc bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra.
5. Xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. Trường hợp vi phạm nghiêm trọng có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật hình sự.
6. Ngoài các hình thức xử lý quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này thì đối với chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu tư vấn thiết kế, nhà thầu tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình có hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị còn bị nêu tên trên website của Bộ Xây dựng và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng”.
Căn cứ vào quy định này thì hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị phải bị xử lý theo một hoặc các hình thức sau đây:
+ Ngừng thi công xây dựng công trình.
+ Đình chỉ thi công xây dựng công trình, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp điện, nước: thông báo cho cơ quan có thẩm quyền không cung cấp các dịch vụ điện nước, các hoạt động kinh doanh và các dịch vụ khác đối với công trình xây dựng vi phạm.
+ Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm.
+ Buộc bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra.
+ Xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. Trường hợp vi phạm nghiêm trọng có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật hình sự.
+ Ngoài ra đối với chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu tư vấn thiết kế, nhà thầu tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình có hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị còn bị nêu tên trên website của Bộ Xây dựng và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Như vậy, đối với trường hợp của bạn, căn cứ vào quy định trên đồng thời căn cứ vào thông tin bạn cung cấp thì ngày 18/7/2008 UBND thành phố Hạ Long tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quy định rõ mục đích sử dụng: Đất trồng cây lâu năm. Toàn bộ tổng diện tích là 183,5 m2. Khi cải tạo hoặc xây dựng mới phải có quy hoạch, có hồ sơ thiết kế và cấp phép xây dựng theo quy định. Điều này đồng nghĩa việc cụ Khi xây dựng không xin phép là sai với quy định của pháp luật. Trường hợp này sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm.
Thứ ba, về trình tự, thủ tục xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị
Căn cứ vào Nghị đinh 180/2007/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị được thực hiện như sau:
– Lập biên bản ngừng thi công xây dựng:
+ Yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;
+ Biên bản ngừng thi công xây dựng phải ghi rõ nội dung vi phạm và biện pháp xử lý; đồng thời, gửi ngay cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã để báo cáo.
+ Trường hợp chủ đầu tư vắng mặt hoặc cố tình vắng mặt thì biên bản vẫn có giá trị thực hiện.
– Đình chỉ thi công xây dựng:
+ Trong thời hạn 24 giờ, kể từ khi lập biên bản ngừng thi công xây dựng mà chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng để thực hiện các nội dung trong biên bản thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình, buộc chủ đầu tư thực hiện các nội dung trong biên bản ngừng thi công xây dựng;
+Trong thời hạn 24 giờ, kể từ thời điểm ban hành quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình của Ủy ban nhân dân cấp xã thì các cơ quan liên quan phải có trách nhiệm tổ chức thực hiện: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lực lượng cấm các phương tiện vận chuyển vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị; Người có thẩm quyền ký kết hợp đồng dịch vụ cung cấp điện, nước và các dịch vụ liên quan ngừng cung cấp các dịch vụ đối với công trình xây dựng vi phạm.
+ Trường hợp chủ đầu tư vắng mặt hoặc cố ý vắng mặt, quyết định đình chỉ thi công xây dựng vẫn có hiệu lực.
– Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm:
+ Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ và tổ chức phá dỡ: Sau thời hạn 03 ngày (kể cả ngày nghỉ), kể từ khi ban hành quyết định đình chỉ thi công xây dựng đối với công trình xây dựng không phải lập phương án phá dỡ; Sau 10 ngày (kể cả ngày nghỉ), kể từ khi ban hành quyết định đình chỉ thi công xây dựng đối với công trình xây dựng phải lập phương án phá dỡ mà chủ đầu tư không tự thực hiện các nội dung ghi trong biên bản ngừng thi công xây dựng;
+ Trường hợp chủ đầu tư vắng mặt hoặc cố tình vắng mặt thì quyết định cưỡng chế phá dỡ vẫn phải được tổ chức thực hiện.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Như vậy, đối với trường hợp của bạn, theo thông tin bạn cung cấp thì trên đây là một số ý kiến đưa ra tư vấn. Trên thực tế sự việc diễn ra như thế nào thì không thể biết chắc chắn cho nên sẽ không thể khẳng định chính xác được việc đúng sai ở đây trên cơ sở thông tin được cung cấp chưa đầy và từ một phía.
Chăn, màn, quần áo và bàn thờ, bát hương, ảnh liệt sỹ con trai cụ cùng với Bằng Tổ quốc ghi công, đều được niêm phong và chuyển tới kho của Ủy ban nhân dân phường Bãi Cháy là phải có lý do. Trong trường hợp này, gia đình cụ có thể đến Ủy ban nhân dân phường Bãi Cháy để làm thủ tục nhận lại những vật dụng này.
Việc xây dựng nhà của Trương Mậu Hiến là cháu nội của cụ Khi và hiện nay là một cửa hàng sửa chữa xe máy mà không bị chính quyền phá dỡ là có cơ sở, có thể trường hợp này xây dựng đúng với quy định của pháp luật nên không vi phạm pháp luật.