Những loại tài sản nào bị hạn chế giao dịch bảo đảm?

1. Những loại tài sản nào bị hạn chế giao dịch bảo đảm?

Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm tài sản. Theo Điều 105 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm là bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản sẽ có thể là tài sản hiện có và tài sản được hình thành ở trong tương lai. Tài sản bảo đảm phải là tài sản thuộc về quyền sở hữu của bên bảo đảm, họ được phép giao dịch và không có tranh chấp. Tài sản bảo đảm có thể là quyền sử dụng đất hoặc tài sản bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc về quyền sở hữu của người thứ ba hoặc thuộc quyền sử dụng đất của người thứ ba nếu bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người thứ ba có thoả thuận.

Luật Đất đai năm 2013 không cấm về việc thế chấp quyền sử dụng đất trong những trường hợp đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai, nếu như mà chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế có thể hiểu rằng việc nhận thế chấp trong trường hợp này tỷ lệ xảy ra rủi ro pháp lý khá cao, bị Nhà nước thu hồi đất và sẽ không được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất. Những trường hợp đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

– Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và người sử dụng đất đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

– Người sử dụng đất có hành vi cố ý hủy hoại đất;

– Đất được giao, cho thuê không đúng với đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

– Đất không được chuyển nhượng, tặng, cho theo các quy định của Luật Đất đai 2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho;

– Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, bị chiếm;

– Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo các quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

– Người sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

– Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong khoảng thời hạn là 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong khoảng thời hạn là 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong khoảng thời hạn là 24 tháng liên tục;

– Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong khoảng thời hạn là 12 tháng liên tục hoặc theo tiến độ sử dụng đất chậm khoảng 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi đã nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.

Khi Nhà nước thu hồi đất đối với quyền sử dụng đất được thế chấp trong những trường hợp nêu trên thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ bị chấm dứt; bên thế chấp phải hoàn trả lại khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật về dân sự và các luật khác có liên quan;

– Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu như người phải thi hành án chuyển đổi, tặng, cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho những người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và cũng không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để bảo đảm về nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên và xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

– Các tài sản gắn liền với đất sau đây, nếu như nhận thế chấp thì khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất sẽ không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất như: những trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; tài sản gắn liền với đất mà được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc được tạo lập từ sau khi đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

– Ngoài ra, quyền sử dụng đất chung cư và một số quyền sử dụng đất chung khác gần như là không thể nhận thế chấp, trừ trường hợp có thể phân chia được cụ thể về phần diện tích sử dụng riêng hoặc được tất cả các chủ sử dụng đất đồng ý cho thế chấp.

Bên cạnh đó, có một số tài sản khác tuy là không bị cấm, nhưng lại bị hạn chế giao dịch bảo đảm do các quy định của pháp luật hoặc là do có những ràng buộc của các bên liên quan như các trường hợp sau:

– Tài sản mà bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một khoảng thời hạn sau khi nhận tài sản mua (bên bán được quyền bảo lưu quyền sở hữu đôi với tài sản bán cho đến khi mà bên mua trả đủ tiền, tức là bên mua chưa có quyền sở hữu đối với tài sản, mà trừ trường hợp có thỏa thuận khác);

– Tài sản được tặng cho, mà bên tặng, cho có yêu cầu (trước hoặc là sau khi tặng, cho) bên được tặng, cho không được dùng để bảo đảm;

– Tài sản là di sản thừa kế theo di chúc, mà người lập di chúc có để lại di sản dùng vào việc thờ cúng;

– Tài sản đang được cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký quỹ, ký cược, cầm giữ nhằm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật cho phép;

– Các tài sản khác bị hạn chế giao dịch nói chung và giao dịch bảo đảm nói riêng theo các quy định của pháp luật, như tài sản của vợ chồng, các tài sản của doanh nghiệp, tài sản của hộ gia đình, các tài sản đang có người khác có quyền hưởng dụng, quyền thuê tài sản.

2. Thủ tục đăng ký bảo đảm là tài sản sản bị hạn chế giao dịch bảo đảm:

Thủ tục đăng ký bảo đảm là tài sản sản bị hạn chế giao dịch bảo đảm được thực hiện như sau:

2.1. Hồ sơ đăng ký bảo đảm là đất bị hạn chế giao dịch bảo đảm:

Căn cứ Điều 12 Nghị định 99/2022/NĐ-CP thì hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (bị hạn chế giao dịch bảo đảm) gồm:

– Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp (theo mẫu quy định);

– Hợp đồng thế chấp tài sản căn cứ vào mỗi trường hợp tài sản thế chấp đã nêu ở trên (quyền sử dụng đất, nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở…);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

2.2. Nộp hồ sơ đăng ký bảo đảm là đất bị hạn chế giao dịch bảo đảm:

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Nghị định 99/2022/NĐ-CP thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất là:

– Văn phòng đăng ký đất đai/phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả (Bộ phận Một cửa) giải quyết các thủ tục hành chính, Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh.

– Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Trong đó, cách thức nộp hồ sơ được nêu tại Điều 13 Nghị định 99/2022/NĐ-CP bao gồm có:

– Nộp trực tuyến.

– Nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện.

2.3. Thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký bảo đảm là đất bị hạn chế giao dịch bảo đảm:

Theo Điều 16 Nghị định 99/2022/NĐ-CP thì thời gian giải quyết hồ sơ hồ sơ đăng ký bảo đảm là đất bị hạn chế giao dịch bảo đảm là trong ngày làm việc nhận được hồ sơ đăng ký bảo đảm là đất bị hạn chế giao dịch bảo đảm hợp lệ. Nếu như hồ sơ được gửi và nhận sau 15 giờ cùng ngày thì có thể được hoàn thành việc đăng ký trong ngày làm việc tiếp theo.

Ngoài ra, cơ quan đăng ký có thể kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký bảo đảm là đất bị hạn chế giao dịch bảo đảm là không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đăng ký bảo đảm là đất bị hạn chế giao dịch bảo đảm hợp lệ nhưng phải thông báo và nêu rõ các lý do cho người yêu cầu đăng ký bằng giấy hoặc văn bản điện tử hoặc hình thức khác.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự 2015.