Trong thực tiễn, không ít trường hợp nhà đất đang sử dụng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) nhưng chủ sở hữu vẫn mong muốn lập di chúc để định đoạt tài sản cho người thân. Vậy: Nhà đất chưa có sổ đỏ có được lập di chúc thừa kế hay không?
Mục lục bài viết
1. Nhà đất chưa có sổ đỏ có được lập di chúc thừa kế không?
1.1. Điều kiện để chia thừa kế đối với nhà đất:
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024 ;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, một trong những điều kiện chia thừa kế đối với nhà đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).
1.2. Lập di chúc đối với nhà đất chưa có sổ đỏ:
Trên thực tế, nhiều người có xu hướng lựa chọn hình thức lập di chúc có công chứng, với quan niệm rằng di chúc chỉ có giá trị pháp lý khi được công chứng. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về công chứng, khi thực hiện thủ tục công chứng di chúc liên quan đến quyền sử dụng đất, người lập di chúc phải xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để công chứng viên đối chiếu. Trường hợp không có sổ đỏ, công chứng viên có căn cứ để từ chối việc công chứng di chúc.
Mặc dù vậy, cần khẳng định rằng, về bản chất pháp lý, di chúc là sự thể hiện ý chí đơn phương của người để lại di sản, và việc tài sản chưa có hoặc chưa hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý không đồng nghĩa với việc người đó bị hạn chế quyền lập di chúc. Quyền lập di chúc là quyền dân sự cơ bản, được pháp luật bảo vệ, độc lập với việc tài sản đã được cấp đầy đủ giấy tờ hay chưa.
Trong trường hợp tài sản không đủ căn cứ pháp lý để xác định thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của người lập di chúc, thì di chúc đối với tài sản đó sẽ không phát sinh hiệu lực tại thời điểm mở thừa kế, đồng thời không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan. Ngược lại, nếu tại thời điểm giải quyết thừa kế có đủ cơ sở xác định tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của người để lại di sản thì di chúc vẫn được công nhận giá trị pháp lý và việc phân chia di sản được thực hiện theo đúng nội dung di chúc đã lập.
Tinh thần này cũng đã được khẳng định rõ tại Điều 1 Mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, theo đó việc xác định quyền sử dụng đất là di sản thừa kế không chỉ căn cứ vào việc đã được cấp Giấy chứng nhận, mà còn phải xem xét toàn diện các căn cứ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người để lại di sản:
Trường hợp 1: Đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau thì quyền sử dụng đất đó được xác định là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế:
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Trường hợp 2: Đất do người chết để lại mà người đó không có sổ đỏ hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế thì tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó trong những trường hợp sau:
- Có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp sổ đỏ (đủ điều kiện cấp sổ đỏ);
- Không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất;
- Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
Như vậy: Việc thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không làm mất đi quyền lập di chúc của người đang sử dụng đất. Pháp luật không đặt ra điều kiện bắt buộc phải có sổ đỏ mới được lập di chúc mà trọng tâm là ý chí tự nguyện của người lập di chúc và căn cứ xác định quyền sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm mở thừa kế.
Trong trường hợp này, để bảo đảm giá trị pháp lý và hạn chế rủi ro tranh chấp, người lập di chúc nên thực hiện việc lập di chúc có người làm chứng theo đúng quy định của pháp luật. Việc có người làm chứng hợp lệ sẽ góp phần xác thực ý chí của người lập di chúc, qua đó tăng tính an toàn pháp lý và khả năng được công nhận hiệu lực của di chúc khi phát sinh quan hệ thừa kế.
2. Lập di chúc thừa kế nhà đất chưa có sổ có được công nhận không?
Theo quy định chung của pháp luật dân sự, một di chúc chỉ được coi là hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể lập di chúc, nội dung và hình thức của di chúc. Pháp luật không đặt ra yêu cầu bắt buộc tài sản được định đoạt trong di chúc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, yếu tố mang tính quyết định là người lập di chúc phải có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất đó. Về căn cứ pháp lý, Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ các điều kiện để di chúc có hiệu lực pháp luật. Theo đó:
(1) Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;
- Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.
(2) Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.
(3) Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
(4) Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015.
(5) Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.
Như vậy, trường hợp người lập di chúc có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và thể hiện ý chí hoàn toàn tự nguyện thì di chúc định đoạt quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể được pháp luật công nhận với điều kiện người lập di chúc chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp của mình đối với thửa đất đó tại thời điểm lập di chúc hoặc tại thời điểm mở thừa kế theo quy định của pháp luật. Hay nói cách khác, vẫn CÓ QUYỀN lập di chúc đối với tài sản là nhà đất chưa có sổ đỏ.
3. Di chúc nhà đất chưa có sổ đỏ có cần công chứng không?
Một trong những vướng mắc phổ biến khi lập di chúc liên quan đến nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là câu hỏi: Di chúc trong trường hợp này có bắt buộc phải công chứng hay không? Để trả lời chính xác, cần phân biệt rõ yêu cầu về hình thức di chúc theo pháp luật dân sự và điều kiện công chứng trên thực tế. Cụ thể như sau:
3.1. Các trường hợp bắt buộc công chứng hoặc chứng thực di chúc:
Theo quy định tại Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, không phải mọi di chúc đều bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Di chúc bằng văn bản chỉ bắt buộc công chứng, chứng thực trong các trường hợp đặc biệt. Cụ thể như:
- Di chúc bằng văn bản của người bị hạn chế về thể chất;
- Di chúc bằng văn bản của người không biết chữ do người làm chứng lập.
Trong các trường hợp này, việc công chứng hoặc chứng thực là điều kiện bắt buộc để di chúc có hiệu lực pháp luật mà không phụ thuộc vào việc tài sản là nhà đất đã có hay chưa có sổ đỏ.
3.2. Trường hợp không bắt buộc công chứng di chúc:
Đối với các trường hợp di chúc bằng văn bản thông thường (người lập di chúc minh mẫn, tự viết hoặc đánh máy, ký tên đầy đủ), pháp luật không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, kể cả khi nội dung di chúc liên quan đến nhà đất chưa có sổ đỏ.
Tuy nhiên trên thực tế, khi người lập di chúc yêu cầu công chứng di chúc, công chứng viên thường đề nghị xuất trình bản chính sổ đỏ để đối chiếu, xác định quyền sử dụng đất. Trường hợp không có sổ đỏ, công chứng viên có thể từ chối công chứng do chưa đủ căn cứ xác định quyền sử dụng đất tại thời điểm công chứng.
Cần lưu ý rằng, việc công chứng viên từ chối công chứng không đồng nghĩa với việc di chúc vô hiệu. Di chúc trong trường hợp này vẫn có thể được lập hợp pháp dưới hình thức di chúc bằng văn bản có người làm chứng, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật.
3.3. Vì sao nên công chứng khi lập di chúc?
Mặc dù không bắt buộc phải công chứng, nhưng trong thực tiễn, việc công chứng di chúc mang lại nhiều lợi ích pháp lý quan trọng, đặc biệt đối với các di chúc liên quan đến nhà đất. Bao gồm:
- Xác lập rõ ràng ý chí tự nguyện và năng lực hành vi dân sự của người lập di chúc;
- Giảm thiểu nguy cơ di chúc bị tranh chấp, bị cho là giả mạo hoặc bị tuyên vô hiệu;
- Tạo thuận lợi cho quá trình khai nhận và phân chia di sản thừa kế sau này;
- Hạn chế mâu thuẫn giữa những người thừa kế khi tài sản chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý.
Do đó, trong trường hợp nhà đất chưa có sổ đỏ nhưng có đủ căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp thì người lập di chúc nên cân nhắc hoàn thiện hồ sơ pháp lý về đất đai trước hoặc tham vấn ý kiến Luật sư để lựa chọn hình thức lập di chúc phù hợp nhất, bảo đảm an toàn pháp lý lâu dài.
THAM KHẢO THÊM:
Tư vấn pháp luật qua Zalo
Liên hệ với Luật sư để được hỗ trợ:
Tư vấn pháp luật qua Zalo 
