Thuê nhà là giải pháp hữu ích cho nhu cầu sử dụng để sinh sống hoặc kinh doanh mà chưa có đủ điều kiện tài chính để sở hữu căn nhà. Việc thuê nhà sẽ phát sinh nghĩa vụ phải trả tiền của bên thuê nhà và được thanh toán theo thời gian hai bên thoả thuận. Tuy nhiên trong trường hợp người thuê nhà không trả tiền, chậm trả tiền thì phải làm gì?
Mục lục bài viết
- 1 1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi người thuê nhà không trả tiền, chậm trả tiền:
- 2 2. Nghĩa vụ thông báo của bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
- 3 3. Trả lại nhà đã thuê cho bên cho thuê:
- 4 4. Xử lý hành vi xâm phạm chỗ ở:
- 5 5. Khởi kiện yêu cầu bồi thường:
- 6 6. Các lưu ý hạn chế trường hợp người thuê nhà không trả tiền, chậm trả tiền thuê nhà:
1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi người thuê nhà không trả tiền, chậm trả tiền:
Để thuê nhà, các bên tiến hành thoả thuận và lập hợp đồng thuê tài sản, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Giá thuê sẽ do các bên thỏa thuận nếu không có thỏa thuận thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, về nguyên tắc người thuê nhà phải có nghĩa vụ trả đủ, đúng hạn tiền thuê đã được thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê mà hai bên ký kết.
Trường hợp người thuê nhà nhưng không thanh toán tiền nhà hoặc chậm thanh toán tiền nhà 3 tháng trở lên kể từ ngày theo thoả thuận trong Hợp đồng cho thuê giữa hai bên. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt đối với hợp đồng thuê nhà đối với bên thuê nếu bên thuê không trả tiền thuê nhà ở quá 3 tháng kể từ thời điểm thoả thuận mà không có bất kỳ lý do chính đáng.
2. Nghĩa vụ thông báo của bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
Để tiến hành chấm dứt hợp đồng bên cho thuê cần tiến hành thông báo về việc chấm dứt theo khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở nhưng phải thông báo cho bên thuê được biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận về một thời hạn khác. Do đó, người cho thuê để tiến hành đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đúng pháp luật thì người chủ nhà phải thông báo cho bên thuê ít nhất 30 ngày hoặc 1 khoản thời gian do hai bên thoả thuận. Trường hợp, bên cho thuê không tiến hành thông báo việc chấm dứt hợp đồng thuê thì sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê.
3. Trả lại nhà đã thuê cho bên cho thuê:
Sau khi tiến hành thực hiện việc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật, bên thuê phải có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê theo quy định tại Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015.
Trừ các hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng, bên thuê phải có trách nhiệm trả lại nhà đã thuê trong tình trạng như khi nhận, hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận. Trường hợp có bất kỳ giảm sút, hư hỏng của căn nhà so với tình trạng lúc nhận thuê hoặc theo tình trạng đã thoả thuận thì bên cho thuê nhà có quyền xác định hư hỏng, chi phí khắc phục để tiến hành yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại đối với bên thuê.
Việc trả lại tài sản thuê của bên thuê phải thực hiện đúng thời hạn đã quy định. Trong quá trình trả lại nhà đã thuê, nếu bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại và tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu hợp đồng thuê giữa hai bên có thỏa thuận. Ngoài ra, trong khoản thời gian chậm trả nhà ở đang thuê, bên thuê có trách nhiệm chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong khoảng thời gian chậm trả.
4. Xử lý hành vi xâm phạm chỗ ở:
Khi đã quá thời hạn mà bên thuê phải trả lại nhà đã thuê, bên cho thuê có quyền trình báo công an về hành vi xâm phạm chỗ ở. Việc bên thuê vẫn tiếp tục ở lại sinh hoạt khi đã có thông báo của người cho thuê nhà và không tiến hành trả nhà khi hợp đồng thuê nhà đã chấm dứt hiệu lực mà được xem là hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015.
Người cho thuê có quyền trình báo ra công an phường nơi mình đang cư trú để hỗ trợ giải quyết đối với việc xâm phạm chỗ ở nêu trên.
Theo quy định của Bộ luật Hình sự hiện hành, đối với hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác có thể bị phạt không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm khi người phạm tội thực hiện 01 trong 04 hành vi mô tả tại khoản 1 Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015. Ngoài ra, người có hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác còn có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ nhất định từ 01 năm đến 05 năm.
5. Khởi kiện yêu cầu bồi thường:
5.1. Xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết:
Tranh chấp về bồi thường thiệt hại do việc không trả tiền, chậm trả tiền nhà hoặc không trả nhà thuê là tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng do đó căn cứ theo Khoản 6 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện (căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)
Căn cứ tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nơi bị đơn cư trú và làm việc là cơ quan có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp này.
5.2. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:
– Hồ sơ khởi kiện gồm:
+ Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính theo khoản 4, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
+ Kèm theo Đơn khởi kiện phải có Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.(Khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)
5.3. Phương thức nộp đơn hồ sơ khởi kiện:
Theo khoản 1, Điều 190, BLTTDS 2015 thì Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:
– Nộp trực tiếp tại Tòa án;
– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
– Gửi trực tuyến bằng Cổng Dịch vụ Công Quốc gia (nếu có).
5.4. Thời hạn giải quyết:
Căn cứ theo quy định tại BLTTDS 2015 thì trình tự giải quyết như sau:
Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm các tài liệu, chứng cứ mà mình có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng phương thức nộp trực tiếp hoặc gửi theo đường dịch vụ bưu chính.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công, Thẩm phán tiến hành xem xét đơn khởi kiện và ra một trong số các quyết định như yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; thụ lý vụ án; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa có thẩm quyền; trả lại đơn khởi kiện và nêu rõ lý do.
Sau khi được thụ lý vụ án, tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
5.5. Thời hạn khởi kiện:
Theo quy định tại Điều 588 BLDS 2015 thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 3 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Người khởi kiện nên lưu ý thời hạn này để nộp đơn khởi kiện đúng thời hạn, tránh việc quá hạn dẫn đến đơn khởi kiện không được thụ lý.
6. Các lưu ý hạn chế trường hợp người thuê nhà không trả tiền, chậm trả tiền thuê nhà:
Ngoài ra, để hạn chế tình trạng người thuê nhà không trả tiền, chậm trả tiền thuê cũng như giúp bên cho thuê nhà tránh thiệt hại nếu xảy ra tình trạng nêu trên thì trong hợp đồng cho thuê nhà cần phải soạn thảo một cách kỹ lưỡng, chặt chẽ, đặc biệt là chú ý đến những nội dung quan trọng sau đây:
Thứ nhất, phải có điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng, nếu bên nào vi phạm (chậm thanh toán tiền nhà, hết thời hạn thuê nhưng không chịu trả lại nhà…) thì sẽ bị phạt một khoản tiền tương ứng. Trong trường hợp này càng quy định chi tiết càng tốt, để làm cơ sở yêu cầu bên vi phạm chịu phạt.
Thứ hai, phải quy định về bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng gây ra; như là, trường hợp thanh toán chậm tiền nhà ngoài việc chiu phạt vi phạm hợp đồng nêu trên còn phải bồi thường thiệt hại thực tế gây ra, hay chậm trả lại nhà theo quy định của hợp đồng cũng phải bồi thường thiệt hại.
Việc quy định cụ thể các điều khoản nêu trên sẽ tạo sức răn đe cho bên thuê nhà nhằm mục đích để họ không vi phạm; và dự phòng trong trường hợp họ có xảy ra vi phạm thì người cho thuê nhà có đủ cơ sở pháp lý vững chắc để yêu cầu Tòa án có phán quyết bảo đảm được quyền lợi chính đáng cho mình.
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự 2015;
– Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
– Luật Nhà ở 2014.
