Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư. Trước đây tôi được bố mẹ cho 1 mảnh đất. Ngày 20/10/1994 khi có chủ trương làm bìa đỏ thì tôi được nhà nước cấp GCN QSD đất với diện tích là 500m2. Mục đích là đất SX nông nghiêp. Thời hạn là lâu dài. (Đợt đấy tôi không biết là đất như thế nào chỉ cần thấy được cấp bìa đỏ là vui rồi chứ không biết là đất vườn hay đất ở). Năm 2001 tôi có xây dựng 1 căn nhà cấp 4 với diện tích hơn 60 m2. Bây giờ tôi muốn chuyển mục đích sử dụng 200 m2 của mảnh đất trên thành đất ở. Vậy xin luật sư tư vấn cho thủ tục gồm những gì và lệ phí là bao nhiêu. Vì khi tôi đi hỏi thì có người bảo tôi phải nộp 100% tiền sử dụng đất, như vậy có đúng không? Hiện tại giá đất tại địa phương là 400.000đ/m2. Xin luật sư sớm tư vấn để gia đình làm thủ tục. Xin cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Căn cứ Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Theo như bạn trình bày, bạn có 500m2 đất nông nghiệp, nay muốn chuyển mục đích sử dụng đất của 200m2 đất thành đất ở. Theo quy định trên, bạn phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng ý. Bạn thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ- CP như sau:
– Hồ sơ:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính;
+ Chứng minh thư nhân dân bản sao có chứng thực;
+ Sổ hộ khẩu gia đình bản sao có chứng thực;
– Nơi thực hiện thủ tục hành chính: ủy ban nhân dân cấp huyện nơi đang có đất.
– Thời hạn giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại điểm d) Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau: "d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở như sau:
"2. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
…
b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
…
Số tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại Điểm này được xác định theo công thức quy định tại Điểm 1.2 Khoản 1 Điều 4 Thông tư này.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:
a) Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất quy định tại Bảng giá đất tương ứng với từng mục đích.
b) Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này.
c) Trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đang sử dụng hoặc có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng) sang đất ở thì giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích là giá đất của loại đất phi nông nghiệp tương ứng theo quy định của Chính phủ về giá đất (đất thương mại dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất thương mại dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị)."
Như vậy, theo quy định trên, bạn phải đóng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất nông nghiệp và tiền sử dụng đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
