Nghĩa vụ đăng ký giao dịch bảo đảm khi thế chấp nhà ở

Tóm tắt câu hỏi:

Tháng 10/2011 tôi có vay số tiền 900 triệu đồng của bà Hoa, hai bên đã làm hợp đồng vay tiền (hợp đồng vay kiêm thế chấp tài sản), tôi có thế chấp mảnh đất đứng tên hộ gia đình tôi, thời gian thế chấp là 4 năm từ tháng 05/10/2011 đến tháng 05/10/2015, khi hết thời gian thế chấp bên cho vay có quyền phát mại và tịch thu tài sản, hợp đồng thế chấp đã được công chứng tại phòng công chứng, tuy nhiên hợp đồng thế chấp này chưa được đăng ký giao dịch bảo đảm. Năm 2014 tôi bị khởi kiện ra tòa do đã vay bà Mai một số tiền nhưng đã làm ăn thua lỗ nên không có tiền trả, thi hành án đã tiến hành kê biên tài sản của tôi, tài sản kê biên là duy nhất mảnh đất tôi đã thế chấp cho bà Hoa, khi thi hành án kê biên bà Hoa cũng biết toàn bộ sự việc và ký vào biên bản kê biên, thi hành án tuyên bố là Hợp đồng thế chấp mà tôi đã thế chấp cho bà Hoa là không có hiệu lực do chưa được đăng ký giao dịch bảo đảm, nên tiến hành cưỡng chế bất động sản trên và ưu tiên trả nợ cho mà Mai. Hiện tại tôi không còn tài sản nào khác nữa, bà Hoa đã đòi tiền tôi và sẽ  tiến hành kiện ra tòa án khi hợp đồng thế chấp đến hạn là tháng 10/2015. Như vậy anh chị cho tôi hỏi: Khi tôi thế chấp tài sản như vậy là hợp lệ chưa? Việc đăng ký giao dịch bảo đảm do bên nào chịu trách nhiệm? Nếu bà Hoa kiện tôi ra tòa và đòi tiền tôi thì trong trường hợp này theo quy định của Pháp Luật Việt Nam tôi sẽ phải làm như thế nào, Kính nhờ quý A/C tư vấn giúp tôi gấp ạ! 

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.

Thứ nhất: Những trường hợp phải tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm, theo quy định tại Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16 tháng 02 năm 2011.

“Điều 2. Các trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm, hợp đồng và thông báo việc kê biên

1. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm (trừ bảo lãnh và tín chấp) bao gồm các trường hợp sau đây:

1.1. Thế chấp tài sản, bao gồm cả thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ;

1.2. Thay đổi, sửa chữa sai sót, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm nêu tại điểm 1.1 khoản 1 Điều này;

1.3. Văn bản thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm đối với giao dịch bảo đảm đã đăng ký.

2. Việc đăng ký hợp đồng (trừ hợp đồng thuê mua tàu bay dân dụng) bao gồm các loại hợp đồng sau đây:

2.1. Hợp đồng mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán (gọi chung là hợp đồng mua trả chậm, trả dần) quy định tại khoản 2 Điều 13 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi là Nghị định số 163/2006/NĐ-CP);

2.2. Hợp đồng thuê tài sản có thời hạn từ một năm trở lên quy định tại khoản 2 Điều 13 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, bao gồm:

a) Hợp đồng có thời hạn thuê tài sản từ một năm trở lên;

b) Hợp đồng có thời hạn thuê tài sản dưới một năm, nhưng các bên giao kết hợp đồng thỏa thuận về việc gia hạn và tổng thời hạn thuê (bao gồm cả thời hạn gia hạn) từ một năm trở lên;…

2.4. Hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ, bao gồm quyền đòi nợ hiện có hoặc quyền đòi nợ hình thành trong tương lai.

3. Việc kê biên tài sản mà theo quy định của pháp luật, Chấp hành viên phải thông báo cho Trung tâm Đăng ký khi ra quyết định kê biên đối với các tài sản quy định tại Điều 3 của Thông tư này, trừ các trường hợp sau đây:

3.1. Tài sản kê biên đã được giao cho cá nhân, tổ chức có điều kiện bảo quản hoặc đã được bảo quản tại kho của Cơ quan thi hành án;

3.2. Tổng giá trị tài sản theo quyết định kê biên (không bao gồm các tài sản nêu tại điểm 3.1 khoản này) do Chấp hành viên tạm tính dưới 30 tháng lương tối thiểu do Nhà nước quy định.”

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Việc bạn vay tài sản, thế chấp miếng đất đứng tên hộ gia đình nhằm bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Nếu chỉ mới dừng lại ở bước công chứng thì chưa hợp lệ.

Thứ hai: Trách nhiệm đăng ký cũng được quy định theo Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16 tháng 02 năm 2011.

“Điều 6. Người yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, người có trách nhiệm thông báo và yêu cầu cung cấp thông tin về tài sản kê biên

1. Trường hợp đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng:

1.1. Người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm hoặc Tổ trưởng Tổ quản lý, thanh lý tài sản của bên nhận bảo đảm là doanh nghiệp, hợp tác xã bị lâm vào tình trạng phá sản hoặc người được một trong các chủ thể này ủy quyền. Trong trường hợp thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm thì bên bảo đảm mới, bên nhận bảo đảm mới cũng có thể là người yêu cầu đăng ký thay đổi.

1.2. Người yêu cầu đăng ký hợp đồng là một trong các bên hoặc các bên tham gia hợp đồng hoặc người được một trong các bên hoặc các bên tham gia hợp đồng ủy quyền. Trong trường hợp thay đổi một trong các bên tham gia hợp đồng thì bên tham gia hợp đồng mới cũng có thể là người yêu cầu đăng ký thay đổi.

1.3. Mọi cá nhân, tổ chức có quyền yêu cầu cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm và hợp đồng.”

Như vậy, trách nhiệm sẽ thuộc về các bên giao kết trong hợp đồng thế chấp tài sản

Thứ ba, nếu bà Hoa có đầy đủ căn cứ về việc bạn vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng vay tài sản thì bà Hoa có quyền làm thủ tục khởi kiện bạn ra Tòa án. Trong trường hợp này bạn cần phải thực hiện đúng phần nghĩa vụ mà minh đã cam kết.