Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại? Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại?
Hiện nay, trong thời buổi nên kinh tế nước ta đang hướng người dân đến việc phát triển các ngành công nghiệp, thương mại để phát triển nền kinh tế một cách nhanh chóng hơn, chủ không như trước đây chỉ dựa vào nền nông nghiệp để phát triển đất nước nữa. Chính vì quy định và định hướng về phát triển nền kinh tế như thế mà việc phát triển nên kinh tế nước ta càng tăng nhanh. Chính điều này đã dẫn theo những sự tăng trưởng khác và đặc biệt là nhu cầu về nhà ở và khu kinh doanh. Để đáp ứng được nhu cầu vừa kinh doanh được và vừa làm nhà ở được thì loại hình nhà thương mại đã ra đời. Khi các chủ đầu tư thực hiện việc xây dựng những dự án về nhà thương mại thì cần phải đáp ứng những quy định của pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại. Xong bên cạnh việc quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư thì pháp luật Nhà ở cũng có quy định về quyền của chủ đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại.
Vậy pháp luật Này quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại có nội dung như thế nào? Trong nội dung bài viết dưới đây, Luật Dương Gia sẽ cung cấp cho bạn đọc nội dung liên quan đến: ” Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại?”
Luật sư
Cơ sở pháp lý:
1. Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Trên cơ sở quy định tại Điều 25, Luật Nhà ở năm 2014 thì có quy định về việc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có các quyền sau:
– Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.
– Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
– Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án.
– Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
– Thực hiện các quyền khác.
Từ quy định nêu ra ở trên, có thể thấy được rằng việc pháp luật có quy định về việc chủ thể thực hiện hình thức kinh doanh nhà ở thương mại trong thời buổi phát triển kinh tế thị trường càng mạnh thì việc kinh doanh này diễn ra rất phổ biến và đây là loại hình kinh doanh rất quan trọng và không thể thiếu trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Bởi vì, việc tích hợp giữa kinh doanh và nhà ở tạo đước điều kiện khinh doanh và lợi nhuận rất lớn từ việc tích hợp hai loại hình này với nhau.
Bên cạnh đó, theo như những quy định của pháp luật hiện hành thì kinh doanh nhà ở thương mại được biết đến là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng, thuê để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở thương mại với sự trợ giúp của các tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Không những thế mà các chủ đầu tư trong việc kinh doanh nhà ở thương mại ngày càng chú trọng đến việc hoàn thiện đồng bộ các cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật nhằm mang lại sự tiện ích tối đa cho khách hàng.
2. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại:
Theo quy định Luật nhà ở năm 2014, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Để xây dựng nhà ở thương mại cần số vốn đầu tư lớn nên cần sự tham gia của các chủ đầu tư có nguồn tài chính ổn định phù hợp để xây dựng loại hình này. Luật quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại bao gồm:
– Doanh nghiệp trong nước được thành lập theo luật doanh nghiệp.
– Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp của người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài hoạt động đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật đầu tư
– Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của luật hợp tác xã.
Để trở thành chủ đầu tư các loại hình kinh doanh trên cần có đây đủ điều kiện: Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có hoạt động đầu tư bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật Việt Nam; Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Ngoài ra để đảm bảo về chất lượng công trình cùng các trách nhiệm với nhà nước, với xã hội của chủ đầu tư
– Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án phát triển nhà ở và thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; triển khai thực hiện dự án đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc cho phép bổ sung.
– Công khai các thông tin liên quan đến dự án phát triển nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở sau khi có quyết định phê duyệt dự án.
– Huy động vốn để xây dựng nhà ở theo đúng quy định tại Điều 9 và Điều 60 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
– Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê theo Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp và theo nội dung dự án phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì chủ đầu tư không được bán nhà ở đó. Trong trường hợp chủ đầu tư cấp I thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II thì chỉ được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
– Đối với những dự án phát triển nhà ở tại các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã thì chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền chưa xây dựng nhà ở cho các hộ gia đình, cá nhân mà chủ đầu tư phải thực hiện xây dựng nhà ở để bán theo quy định của Nghị định này; đối với những trường hợp khác thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Dành diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 32 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
– Làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp nhà ở được xây dựng để bán và bàn giao các giấy tờ có liên quan đến nhà ở cho bên mua trong thời gian tối đa là 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Trong trường hợp được phép xây dựng nhà ở trên đất thuê của Nhà nước để bán cho các đối tượng là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài cho người mua và chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
– Bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 74 của Luật Nhà ở và của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
– Bảo trì quỹ nhà ở cho thuê thuộc quyền sở hữu của mình (nếu có) và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa chuyển giao hoặc không phải chuyển giao trong phạm vi dự án theo quy định của pháp luật.
– Tổ chức thực hiện các hoạt động dịch vụ quản lý sử dụng nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các dịch vụ khác có liên quan trong phạm vi dự án theo quy định của pháp luật; quản lý vận hành các công trình đã đưa vào khai thác theo nhiệm vụ được giao hoặc khi chưa chuyển giao cho các tổ chức dịch vụ công ích hoặc tổ chức quản lý chuyên ngành.
– Tổ chức quản lý an ninh trật tự khu vực dự án đã đưa vào khai thác sử dụng và kinh doanh khi chưa chuyển giao việc quản lý hành chính cho chính quyền địa phương.
– Chủ trì thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và quy định về quản lý việc sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
– Thực hiện các quy định tại Điều 10 và Điều 11 của Nghị định này.
– Thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.
Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ theo các nghĩa vụ được quy định trong luật và có trách nhiệm tự giác thực hiện và thực hiện chính xác các quy định này.
Như vậy, có thể thấy rằng khi các chủ đầu tư thực hiện việc đầu tư dự án nhà ở thương mại thì cần phải đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật về nghĩa vụ của mình phải thực hiện theo như quy định của pháp luật hiện hành. Theo đó, chủ đầu tư có nguồn tài chính ổn định phù hợp để xây dựng loại hình nhà ở thương mại này, bên cạnh đó, chủ đầu tư phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có hoạt động đầu tư bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật Việt Nam, và những quy định khác như đã được tác giả nêu ra ở trên.
