Biện pháp ngăn chặn bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Thủ tục ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Tư vấn trường hợp cụ thể?
Trong quá trình xảy ra tranh chấp quyến sử dụng đất, bên tranh chấp có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đưa ra biện pháp ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tài sản tranh chấp không bị chuyển nhượng cho người khác hoặc bị đem đi thế chấp cho cá nhân, tổ chức khác, đồn thời nhằm tránh trường hợp một bên tranh chấp tẩu tán tài sản. Vậy có những cách nào để ngăn chặn bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp về đất đai?
Tổng đài Luật sư
Cơ sở pháp lý:
Mục lục bài viết
1. Biện pháp ngăn chặn bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Khi có tranh chấp đất đai xảy ra, bên nguyên đơn có thể thực hiện áp dụng biện pháp đề nghị ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất tới cơ quan có thẩm quyền hoặc yêu cầu Tòa án áp dụng bằng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngăn chặn bằng biện pháp khẩn cấp tạm thời được quy định cụ thể trong Bộ luật Tố tụng dân sự.
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 111 và Khoản 7, Khoản 8, Điều 114 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, theo đó việc cấm chuyển dịch các quyền về tài sản đối với tài sản đang xảy ra tranh chấp sẽ được Tòa án áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án tranh chấp có căn cứ cụ thể cho thấy người đang chiếm hữu hoặc chiếm giữ tài sản đang xảy ra tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp cho người khác.
Trong quá trình giải quyết vụ án tranh chấp về đất đai, đương sự hoặc người đại diện hợp pháp của đương sự là nguyên đơn có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án tranh chấp đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm mục đích tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự là ngăn chặn bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc để bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có của tài sản nhằm tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được cho tài sản tranh chấp hoặc để bảo đảm việc thi hành án.
Như vậy, nếu trong quá trình giải quyết vụ án tranh chấp có căn cứ chứng minh người đang chiếm hữu tài sản tranh chấp hoặc chiếm giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản đang tranh chấp cho người khác thì nguyên đương có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp. Nếu trong quá trình giải quyết vụ án tranh chấp có căn cứ chứng minh người đang chiếm hữu tài sản tranh chấp hoặc chiếm giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm trên thửa đất hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng thửa đất là tài sản đang tranh chấp đó thì nguyên đơn có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.
2. Thủ tục ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
2.1. Thủ tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời:
– Bước 1: Nộp đơn yêu cầu
Người yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải làm đơn yêu cầu gửi đến Tòa án có thẩm quyền thụ lý vụ án tranh chấp. Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
+ Thời gian làm đơn yêu cầu (ngày, tháng, năm);
+ Thông tin của người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có)
+ Tóm tắt nội dung tranh chấp hoặc hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
+ Lý do cần thiết phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
+ Ghi rõ biện pháp khẩn cấp tạm thời cần được Tòa án áp dụng và các yêu cầu cụ thể.
Ngoài ra, tùy theo yêu cầu về áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời mà người yêu cầu cần phải cung cấp cho Tòa án những chứng cứ để chứng minh cho sự cần thiết phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đó.
– Bước 2: Xử lý và quyết định áp dụng hoặc không áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
+ Trường hợp Tòa án tiếp nhận đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trước khi mở phiên tòa thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn thì Thẩm phán phải ra ngay quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong trường hợp người yêu cầu không phải thực hiện biện pháp bảo đảm hoặc ngay sau khi người đó thực hiện xong biện pháp bảo đảm.
Trong trường hợp không chấp nhận yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì Thẩm phán phải
+ Trường hợp Hội đồng xét xử tiếp nhận đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời tại phiên tòa thì ngay hoặc sau khi người yêu cầu đã thực hiện xong biện pháp bảo đảm, Hội đồng xét xử phải ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trong trường hợp không chấp nhận yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì Hội đồng xét xử phải thực hiện thông báo đến cho người yêu cầu ngay tại phòng xử án và ghi vào biên bản phiên tòa.
+ Đối với trường hợp nhận được đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đồng thời với đơn khởi kiện và chứng cứ kèm theo thì Thẩm phán phải xem xét và ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong thời hạn 48 giờ, kể từ thời điểm nhận được đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trong trường hợp không chấp nhận yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì Thẩm phán phải có thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý không chấp nhận do cho người yêu cầu biết.
Ngoài ra, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tránh phát sinh hậu quả do việc chậm nộp khai báo thuế thì Tòa án không ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang đăng ký chuyển quyền sử dụng sau thời hạn 30 ngày mà người có đơn yêu cầu ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cung cấp được các giấy tờ xác định Tòa án đang thụ lý giải quyết tranh chấp đối với thửa đất là tài sản tranh chấp đang đăng ký chuyển quyền sử dụng.
– Lưu ý khi thực hiện thủ tục ngăn chặn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Tòa án chỉ áp dụng biện pháp ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đơn yêu cầu của đương sự và xét thấy yêu cầu này thật sự cấp bách, cần thiết hoặc bên tranh chấp còn lại có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế.
+ Yêu cầu áp dụng biện pháp ngăn chặn tạm thời phải nêu được đầy đủ thông tin về thửa đất, thông tin về người sử dụng đất, nêu rõ biện pháp khẩn cấp tạm thời cần áp dụng và căn cứ áp dụng biện pháp này.
+ Cần chuẩn bị một khoản tiền để nộp vào tài khoản đảm bảo theo yêu cầu của Tòa án nhằm đảm bảo việc bồi thường trong trường hợp yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của đương sự không có căn cứ gây thiệt hại tới người bị ngăn chặn.
+ Trường hợp yêu cầu ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng gây thiệt hại cho người bị ngăn chặn thì người yêu cầu sẽ có trách nhiệm bồi thường cho người bị ngăn chặn.
2.2. Thủ tục đề nghị ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
– Bước 1: Nộp đơn đề nghị ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến Phòng tài nguyên môi trường nơi có đất là tài sản tranh chấp.
– Bước 2: Phòng tài nguyên môi trường thực hiện xử lý và quyết định ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai của người chuyển nhượng mà nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự thông báo về việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất phải thi hành án, đồng thời cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thực hiện xác nhận đất đang có tranh chấp.
3. Tư vấn trường hợp cụ thể:
Tóm tắt câu hỏi:
Ngày 06/2010 tôi cho ông anh vay một số tiền, thời hạn vay là 05 năm, tới nay quá hạn trả mà ông anh không trả được nợ. Sau tôi có làm đơn gửi tòa án có thông báo thụ lý tranh chấp hợp đồng vay tiền, theo tôi biết ông anh có thửa đất đứng tên ông A. Nay tôi có thề yêu cầu cơ quan nào ngăn chặn việc ông A giao dịch thửa đất đó vì đây là tài sản duy nhất để ông anh trả nợ cho tôi. Tôi chân thành cám ơn!
Luật sư tư vấn:
Để ngăn chặn ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có thể thực hiện theo một trong hai cách sau:
Cách 1: Yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Tại Điều 111 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có quy định về việc yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như sau:
Điều 111. Quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
1. Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện vụ án quy định tại Điều 187 của Bộ luật này có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 114 của Bộ luật này để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ tính mạng, sức khỏe, tài sản, thu thập chứng cứ, bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được, đảm bảo cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án.
Trong trường hợp này bạn có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định tại khoản 10 và khoản 11 Điều 114 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:
10. Phong tỏa tài khoản tại ngân hàng, tổ chức tín dụng khác, kho bạc nhà nước; phong tỏa tài sản ở nơi gửi giữ.
11. Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ.
Để yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, bạn cần làm đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời pháp khẩn cấp tạm thời gửi tới Tòa án đã thụ lí đơn khởi kiện của bạn. Tuy nhiên khi bạn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, bạn phải thực hiện biện pháp đảm bảo (gửi một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá do Tòa án ấn định).
Cách 2: Bạn làm đơn ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất tới Phòng tài nguyên môi trường nơi có đất
Ngoài việc yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, bạn có thể làm đơn đề nghị không giải quyết việc sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông A gửi tới Phòng tài nguyên môi trường nơi có đất để Phòng tài nguyên môi trường biết và không thực hiện hoặc tạm ngừng thực hiện việc sang tên, chuyển nhượng đất của ông A.
