Mức xử phạt hành vi sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng

1. Chung cư là gì? 

Dân số Việt Nam đã đạt mốc 90 triệu người vào năm 2022, diện tích đất nước ta là 331.212 km2, dân số tăng cao với mật độ dân số đông kéo theo khá nhiều vấn đề, đặc biệt đó là vấn đề chỗ ở. Việc sở hữu một căn nhà có thể là ước mơ của hàng triệu người. Tuy nhiên vì diện tích có hạn mà dân số ngày càng đông dẫn đến tình trạng giá nhà đất leo thang, nhiều người dành dụm cả đời cũng không mua nổi căn nhà cho riêng mình. Vì vậy nhiều người lựa chọn chung cư để sinh sống bởi chung cư có rất nhiều tiện ích và giá cả căn hộ chung cư thường thấp hơn so với giá nhà đất.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 giải thích về nhà chung cư  là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Như vậy, nhà chung cư gồm 02 loại:

– Nhà chung cư có mục đích để ở: Là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở.

– Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp: Là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại… Theo đó bạn có thể đặt văn phòng tại những nhà chung cư này.

Tuy nhiên theo khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định nếu trường hợp được sử dụng chung cư vào mục đích kinh doanh thì không được kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư.

Thời gian gần đây, “ cơn sốt chung cư” lại nóng trở lại bởi giá chung cư có sự tăng nhanh chóng, tại nhiều dự án chung cư trên địa bàn TP. Hà Nội, chỉ trong một vài tháng giá chung cư Hà Nội đang leo thang lên mức chóng mặt, có dự án tăng lên 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu vực nội thành gần như không còn dự án dưới 35 triệu đồng/m2, một số quận ngoài khu vực trung tâm như Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Hoàng Mai. … giá căn hộ cũng đã trên mức 30 triệu đồng/m2. Chị H – một người từng chần chừ trong việc mua chung cư chia sẻ: “ Gia đình mình xem mấy căn chung cư từ đầu năm 2022 nhưng chưa chọn được căn ưng ý, đến nay chỉ trong vòng 5 tháng, những căn chung cư đó đã tăng 4-500 triệu đồng so với giá cũ, có căn đã tăng hơn 1 tỷ đồng”.

Theo Báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2022 của CBRE, trong những tháng đầu năm, các căn hộ chung cư tại Hà Nội ở mọi phân khúc và vị trí đã thiết lập mặt bằng giá mới.

2. Có được phép sử dụng căn hộ chung cư để ở làm văn phòng hay không?

Đối với việc sử dụng căn hộ để ở làm văn phòng công ty thì theo quy định tại khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 Pháp luật nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở:

Sử dụng căn hộ không vào mục đích để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư thuộc dự án đã được phê duyệt để kinh doanh các mặt hàng dễ cháy, nổ, kinh doanh các dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn và các hoạt động khác ảnh hưởng đến môi trường. Xây dựng theo quy định của chính phủ.

Như vậy, căn hộ chung cư có mục đích để ở, hành vi sử dụng căn hộ chung cư với mục đích không phải để ở mà để làm văn phòng là hành vi bị pháp luật ngăn cấm. Căn cứ theo quy dịnh pháp luật nêu trên, pháp luật cấm sử dụng chung cư làm văn phòng. Vì vậy, khi chủ sở hữu chung cư cố tình vi phạm sẽ bị xử lý theo pháp luật. Tóm lại, khi bạn có nhu cầu sử dụng nhà chung cư để kinh doanh, làm văn phòng, dịch vụ, thương mại thì cần quy định rõ căn hộ thuê (diện tích, diện tích thuê) phải có mục đích sử dụng hỗn hợp. Thích hợp để ở và kinh doanh hoặc không, nếu không dùng vào mục đích trên thì không thể cho thuê để làm văn phòng.

3. Mức phạt khi sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng :

Hành vi sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng công ty không phải mục đích để ở sẽ bị xử phạt theo quy định tại điểm e khoản 1 và điểm d khoản 3 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Theo đó, mức phạt đối với các hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư như sau:

Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

– Gây thấm, dột căn hộ chung cư không thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của mình;

– Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc;

– Kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc;

– Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng cháy, chữa cháy theo quy định;

– Hoạt động kinh doanh tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư theo quy định;

– Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Kèm theo đó là biện pháp khắc phục hậu quả buộc người sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở.

Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

Ngoài ra khi sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng công ty thì không được cấp Giấy phép đăng ký kinh doanh/Đăng ký doanh nghiệp tại địa chỉ căn hộ đó.

4. Quy định về thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư:

Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 thì thời hạn của nhà chung cư được tính như sau:

– Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên loại công trình xây dựng và kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà chung cư.

– Khi nhà chung cư quá niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc đã hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tiến hành kiểm định chất lượng đối với nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

+ Nếu nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời gian nêu trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;

+ Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ra kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản đến chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo theo được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có nghĩa vụ phá dỡ để sửa chữa, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc chuyển giao cho cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.

Theo đó pháp luật không quy định thời hạn năm của nhà chung cư vì thời hạn của nhà chung cư sẽ tuỳ thuộc vào loại công trình xây dựng và kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở. Thông thường chung cư có thời hạn sử dụng là 50 năm bởi công trình xây dựng tập thể thường nhanh bị xuống cấp sau một khoảng thời gian sử dụng đòi hỏi phải được sửa chữa và nâng cấp đề đưa vào tái sử dụng.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở 2014;

– Luật Xây năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020;

– Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;

– Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số quy định của thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015.