Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

1. Quy định về đặt cọc và mức phạt tiền đặt cọc:

1.1. Đặt cọc là gì?

Khi tham gia giao dịch nhà đất, bên bán và bên mua thường thỏa thuận đặt cọc trước một khoản tiền để làm tin để phòng trường hợp nếu một trong các bên có hành vi vi phạm sẽ bị phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Đây là một trong những biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và được quy định rõ tại Bộ luật Dân sự 2015.

Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí, đá quý, vật có giá trị khác trong một thời gian nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đáng lưu ý: hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết để các bên thực hiện hợp đồng. Hợp đồng này không phải là hợp đồng chuyển nhượng mua bán.

1.2. Nguyên tắc xử lý đặt cọc khi có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc:

Đối với các giao dịch dân sự khi xảy ra những tranh chấp thì các bên có thể lựa chọn hình thức thỏa thuận để xử lý. Trong trường hợp không thể lựa chọn việc thỏa thuận với nhau để giải quyết vấn đề này thì sẽ được xử lý theo các cách sau:

 – Thứ nhất, trong trường hợp đặt cọc chỉ đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng hoặc vừa đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết được hoặc cố tình không thực hiện và làm cho hợp đồng này dẫn đến bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015;

– Thứ hai, tiến hành đặt cọc để đảm bảo cho công việc sau ký kết hợp đồng: nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng này không thực hiện được hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Quá trình giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung;

– Thứ ba, có một số trường hợp khi các bên thỏa thuận với nhau hoặc pháp luật có quy định nếu đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng mua bán cũng sẽ bị vô hiệu theo. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo đúng quy định của bộ luật dân sự;

– Thứ tư, khi cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có sự kiện khách quan thì không thực hiện việc phạt cọc;

Như vậy, trước khi tiến hành hợp đồng mua bán nhà đất các bên nên lựa chọn hợp đồng đặt cọc để đảm bảo được các bên thực hiện đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng và phù hợp với quy định của pháp luật.

2. Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất:

Như đã biết phạt cọc được hiểu là một trong các bên vi phạm những cam kết giữa hai bên đã thỏa thuận với nhau và không chịu thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc. Mức phạt cọc có thể được các bên thỏa thuận với nhau gấp 2 hoặc đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015 quy định mức phạt khi một trong hai bên từ chối thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sẽ được quy định như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

– Trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện việc giao kết hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

Như vậy, khi ký kết hợp đồng đặt cọc mà một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ thỏa thuận và vi phạm hợp đồng thì bên kia hoàn toàn có quyền khởi kiện lấy lại số tiền trong khoản tiền phạt cọc. Bản chất của hợp đồng đặt cọc được xây dựng trên nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên vì vậy nếu hai bên đã thỏa thuận với số tiền phạt cọc thì cần tuân thủ theo đúng hợp đồng. Trong trường hợp nếu các bên không có thỏa thuận mức phạt sẽ áp dụng mức phạt theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự. Nếu một trong hai bên cố tình không thực hiện việc hoà giải hoặc theo đúng thỏa thuận ban đầu thì bên có quyền có thể tiến hành khởi kiện về việc thực hiện nghĩa vụ bồi thường trong hợp đồng đặt cọc.

3. Hợp đồng đặt cọc chấm dứt khi nào?

– Trường hợp 1: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do không ký hợp đồng chuyển nhượng:

Hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng để thực hiện giao kết hợp đồng nếu một trong các bên không đến địa điểm giao kết mà không thông báo trước thì được hiểu là từ chối việc giao kết. Như vậy,  bên vi phạm sẽ phải trả cho bên kia số tiền đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng số tiền đã đặt cọc đó thường được gọi là tiền phạt. Tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 đã ghi nhận một số trường hợp sẽ chấm dứt hợp đồng đặt cọc:

+ Hợp đồng đã được hoàn thành thì đương nhiên chấm dứt hợp đồng;

+ Theo thỏa thuận của các bên thì hợp đồng chấm dứt khi cá nhân giao kết hợp đồng chết, hoặc pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

+ Hợp đồng bị hủy bỏ bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

+ Hợp đồng đặt cọc này cũng không thể thực hiện được do đối tượng và hợp đồng không còn;

+ Ngoài ra, hợp đồng sẽ chấm dứt theo quy định tại điều 420 của bộ luật này;

– Trường hợp 2: Giao dịch đặt cọc vô hiệu vì chủ thể, đối tượng tham gia giao dịch không đủ điều kiện:

+ Người tham gia hợp đồng đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự;

+ Trước khi quyết định tham gia ký kết hợp đồng thì được tiếp nhận những thông tin có tính chất lừa dối, cưỡng ép;

+ Tài sản đặt cọc cũng nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép là loại tài sản pháp luật cấm lưu thông;

+ Nội dung thỏa thuận của hai bên trong giao dịch này trái quy định của pháp luật;

+ Giao dịch đặt cọc không lập thành văn bản theo quy định.

4. Yêu cầu giải quyết hủy bỏ hợp đồng đặt cọc:

Căn cứ yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nhưng không phải tiến hành bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau đây:

– Thứ nhất, trong trường hợp một trong các bên vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc này mà các bên đã thỏa thuận;

– Thứ hai, bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ về hợp đồng;

– Thứ ba, các trường hợp khác do luật quy định;

Vì vậy, trước khi gửi đơn đến Cơ quan nhà nước có thẩm quyền để can thiệp thì hai bên cần tiến hành việc thương lượng lại vấn đề này. Nếu vẫn không giải quyết được thì cá nhân có thể làm đơn khởi kiện gửi ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên vi phạm cư trú yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc.

4.1. Về hồ sơ yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc bao gồm:

– Các cá nhân tổ chức chuẩn bị đơn khởi kiện theo mẫu sẵn mà Tòa án đã quy định;

– Cùng với đó cần chuẩn bị các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là chính đáng và hợp pháp. Cụ thể đó là hợp đồng đặt cọc hoặc các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc;

– Căn cước công dân là giấy tờ cũng không thể thiếu khi chuẩn bị hồ sơ yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc;

4.2. Trình tự, thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc: 

Bước 1. Chuẩn bị và tiếp nhận được khởi kiện.

Các cá nhân và tổ chức có quyền nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền;

Tòa án có trách nhiệm tiếp nhận đơn và xem xét giải quyết đơn khởi kiện này;

Trong trường hợp nếu đơn hợp lệ thì Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo đúng quy định;

Trong trường hợp hồ sơ của cá nhân, tổ chức nộp không đầy đủ các thông tin thì phải có trách nhiệm hướng dẫn các bên chuẩn bị hồ sơ sao cho hợp lệ. Sau đó Thẩm phán sẽ tiến hành thụ lý vụ án theo quy định của pháp luật.

Bước 2. Chuẩn bị xét xử:

Sau khi các cá nhân đã đóng đầy đủ tiền tạm ứng án phí Tòa án sẽ thụ lý vụ án và tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Đối với những vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể ra quyết định gia hạn thời hạn không quá 2 tháng;

Bước 3: Tiến hành xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có):

Các cá nhân có nghĩa vụ cung cấp hồ sơ, tài liệu chứng cứ đã tự mình thu thập được cùng với đó Tòa án cũng có thẩm quyền thu thập các tài liệu, chứng cứ phục vụ cho quá trình xét xử của mình. Thẩm phán sẽ có thẩm quyền ở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định. Khi đã có bản án quyết định của Tòa án trong vụ xét xử sơ thẩm, các đương sự nếu không đồng ý có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

Bộ Luật Dân sự 2015.