Mua phải đất quy hoạch có trả lại hoặc khỏi kiện được không? Những quyền về thửa đất của người mua đất dính quy hoạch?
Từ trước đến nay, việc người mua đất mua phải những thửa đất mà thuộc quy hoạch hay thửa đất có tranh chấp thường xảy ra rất nhiều. Và hầu hết, không ai muốn mua phải những mảnh đất dính quy hoạch đó bởi vì đất có quy hoạch thường sẽ phải có kế hoạch sử dụng đất và bị thu hồi, khi bị thu hồi thì số tiền được đền bù thường sẽ không tương ứng với số tiền mà họ đã bỏ ra mua. Nhưng vì một lý do nào đó mà họ đã mua phải đất có quy hoạch mà trước đó họ không hề biết. Vậy người mua đất mua phải đất quy hoạch có được trả lại hoặc được khởi kiện được không?
Căn cứ pháp lý:
– Luật Đất đai 2013.
Luật sư
Mục lục bài viết
1. Mua phải đất quy hoạch có trả lại hoặc khởi kiện được không?
Đất quy hoạch chính là đất mà đã được nhà nước phân bổ và khoanh vùng theo không gian sử dụng cho những mục tiêu phát triển về kinh tế – xã hội, về quốc phòng, an ninh, về bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu dựa trên cơ sở tiềm năng đất đai và dựa trên nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính ở trong một khoảng thời gian xác định.
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa chưa có quyết định thu hồi đất thì chủ đất hoàn toàn vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho toàn bộ hoặc một phần thửa đất của mình. Trên thực tế, những thửa đất được bán mà nằm trong quy hoạch thì hầu hết đều có giá thành rẻ hơn so với những thửa đất không nằm trong quy hoạch và cũng ít người muốn mua những thửa đất đó bởi vì đất dính quy hoạch thường sẽ kèm theo nhiều vấn đề trong việc chuyển nhượng cho người khác, tách thửa hay xây dựng sửa chữa nhà cửa,…và khi có quyết định thu hồi đất, đền bù đất thì tiền bồi thường bao giờ cũng thấp hơn nhiều so với số tiền mà họ đã từng bỏ ra để mua lại thửa đất đó. Tuy nhiên, vì nóng vội, ham rẻ hay vì không tìm hiểu kỹ, bị lừa dối hoặc vì những nguyên nhân khác mà có những người mua sau khi đã xuống tiền đặt cọc hoặc ký
Trường hợp 1: trong hợp đồng mua bán đất (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) hai bên đã công chứng có điều khoản bên bán cam kết rằng đất không thuộc quy hoạch
Điều 500 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định như sau:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có công chứng chính là minh chứng cho giao dịch có giá trị pháp lý giữa bên bán đất và bên mua đất và qua hợp đồng chuyển nhượng đúng theo quy định của pháp luật mới được pháp luật công nhận và bảo vệ cho cả các bên nếu không may có tranh chấp xảy ra.
Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm có những điều khoản về thông tin cá nhân của các chủ thể giao dịch, thông tin của thửa đất, những thỏa thuận về giá chuyển nhượng, các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, những cam kết của các bên,…Vì thế, sau khi ký kết và công chứng xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà người mua mới phát hiện ra thửa đất mình mua thuộc quy hoạch thì bên mua cần kiểm tra lại trong hợp đồng có điều khoản, nội dung cam kết về việc đất không thuộc quy hoạch hay không. Nếu có điều khoản cam kết đó thì bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền và hai bên phải cùng nhau đến tổ chức công chứng nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để huỷ bỏ hợp đồng đó. Nếu bên bán không đồng ý thì bên mua có quyền khởi kiện tại toà án để thực hiện theo đúng hợp đồng.
Còn nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không có điều khoản cam kết đất có thuộc quy hoạch hay không thì bên mua phải chấp nhận vì nội dung do các bên thỏa thuận và đồng ý với nhau. Trừ trường hợp người bán đồng ý nhận lại đất và trả lại tiền cho bên mua, tuy nhiên trên thực tế trường hợp này xảy ra rất ít.
Trường hợp hai: người mua đất bị lừa dối
Điều 127 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép như sau:
“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu”.
Mà hành vi lừa dối trong giao dịch dân sự được hiểu là hành vi cố ý của một bên trong giao dịch hoặc của người thứ ba nhằm mục đích làm cho bên còn lại hiểu sai lệch về chủ thể, sai lệch về tính chất của đối tượng hoặc sai lệch về nội dung của giao dịch dân sự nên đã thực hiện xác lập giao dịch đó.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu đó chính là các bên trong giao dịch phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau.
Vì thế, nếu người mua đất dính quy hoạch chứng minh được người bán đất che giấu thông tin đất dính quy hoạch nhằm mục đích làm cho bên mua không thể biết được đất đó đang có quy hoạch mà nhà nước đã công bố trong khi bên bán biết rõ ý chí của người mua chỉ muốn mua phần đất không dính quy hoạch thì người mua có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. Khi toà án tuyên hợp đồng mua bán đất giữa hai bên vô hiệu do bên mua bị lừa dối thì bên mua sẽ lấy lại được khoản tiền mà mình đã trả cho bên bán, đồng thời họ hoàn toàn có quyền yêu cầu toà án tuyên bên bán phải đền bù thiệt hại cho mình nếu có thiệt hại xảy ra và tiền phạt vi phạm nếu trong hợp đồng giao dịch mua bán đất có quy định. Tuy nhiên, trên thực tế, để người mua chứng minh được bên bán hoặc các bên có liên quan khác có hành vi lừa dối mình không hề dễ dàng.
2. Những quyền về thửa đất của người mua đất dính quy hoạch:
Nếu trong trường hợp người mua đất dính quy hoạch không thể trả lại đất, lấy lại tiền sau khi phát hiện ra đất mình mua dính quy hoạch thì việc biết được các quyền của mình đối với mảnh đất dính quy hoạch mình đã mua cũng sẽ giúp người mua yên tâm hơn khi họ sẽ không bị mất trắng và thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình trên mảnh đất.
– Các quyền đối với mảnh đất dính quy hoạch mà đã mua:
+ Quyền chuyển nhượng, tặng cho: nếu đất mới chỉ được nhà nước công bố quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp quận/huyện thì người mua vẫn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng lại, tặng cho, thế chấp,… cho người khác nếu có đủ điều kiện. Còn nếu trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp quận/huyện thì người sử dụng đất (người đã mua) trong khu vực phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch đã công bố sẽ được tiếp tục thực hiện những quyền của người sử dụng đất nhưng sẽ bị hạn chế trong việc xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm trên đất. Nếu người sử dụng đất mà có nhu cầu thực hiện cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có trên đất thì phải được cơ quan chức năng có thẩm quyền của nhà nước cho phép.
+ Quyền đề nghị nhà nước cấp giấy phép xây dựng: nếu sau 03 năm kể từ ngày nhà nước công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng lại chưa có quyết định thu hồi đất (hay còn gọi là quy hoạch treo) thì người sử dụng đất hoàn toàn có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
+ Quyền được bồi thường về đất đai và những tài sản gắn liền với đất: Điều kiện để chủ đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đó chính là đất không phải là đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm; chủ đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, khi người mua đất dính phải quy hoạch nhưng không trả lại đất được và đã đăng ký biến động đất đai thì họ hoàn toàn vẫn được nhà nước đền bù khi thực hiện thu hồi đất, nhưng khả năng cao khoản đền bù của nhà nước vẫn thấp hơn nhiều so với số tiền mà người mua đã bỏ ra để có được thửa đất đó.
– Nghĩa vụ đối với thửa đất của người mua đất dính quy hoạch:
+ Chủ đất (người mua đất sau khi đã đăng ký biến động đất đai) phải có nghĩa vụ hợp tác với các cơ quan chức năng có thẩm quyền trong quá thu hồi và đền bù đất đúng quy định
+ Thực hiện đúng các quyền khi thửa đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm (ví dụ như không được xây nhà, sửa chữa nhà phải được sự đồng ý của cơ quan chức năng có thẩm quyền,…)
+ Khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người khác phải cho người mua đất của mình biết về tình trạng của thửa đất đang dính quy hoạch.
