Mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư

Trong quá trình các chủ sở hữu nhà ở bị thu hồi nhà ở theo quyết định thu hồi của nhà nước, nếu có đủ điều kiện thì họ sẽ được cấp nhà ở tái định cư. Vậy mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư quy định như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Dương Gia sẽ đi vào tìm hiểu những quy định liên quan để giúp người đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Luật sư tư vấn luật miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

Cơ sở pháp lý:

– Luật nhà ở 2014;

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở.

1. Quy định chung về nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư?

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.

Nhà ở tái định cư là nhà được bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Trên những kế hoạch xây dựng nhà ở tái định cư thì người sử dụng đất có thể sử dụng nhà ở thương mại và nhà ở xã hội để phục vụ cho việc tái định cư.

Theo quy định tại Điều 41 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua thương mại và nhà ở xã hội để phục vụ cho việc tái định cư.

Theo đó, đối với việc mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư thì đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán hoặc ký hợp đồng đặt hàng mua nhà ở thương mại với chủ đầu tư dự án để bố trí cho người được tái định cư theo quy định sau đây:

Thứ nhất, trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư thì người được bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở với đơn vị này.

Thứ hai, trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng đặt hàng mua nhà ở của chủ đầu tư thì người được bố trí tái định cư trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư trên cơ sở các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt hàng mua nhà ở.

Thứ ba, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 41 Luật nhà ở năm 2014, trừ trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

 Đối với việc sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư thì người thuộc diện được tái định cư thực hiện việc thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội theo quy định tại Luật nhà ở năm 2014.

Chính phủ quy định chi tiết việc đầu tư xây dựng, việc mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư, về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở, về đối tượng, điều kiện được bố trí nhà ở, trình tự, thủ tục bàn giao nhà ở và việc quản lý, sử dụng nhà ở để phục vụ tái định cư.

2. Mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư?

Mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư được quy định tại Điều 28 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở:

– Việc mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư phải căn cứ vào Nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư, dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư và việc lựa chọn chủ đầu tư dự án và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

– Trường hợp thuộc khu vực phải sử dụng nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư do thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, tại đô thị loại 1 và loại 2; thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu vực không thuộc khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, tại đô thị loại 1 và loại 2 mà có nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án thì Nhà nước sử dụng nhà ở này để bố trí tái định cư thì thực hiện như sau:

+ Trách nhiệm xác định vị trí dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cần mua và trao đổi với chủ đầu tư về phương án mua nhà ở: Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư.

Đơn vị này có trách nhiệm trao đổi với chủ đầu tư, đơn vị được giao bố trí tái định cư lập phương án mua nhà ở, trong đó nêu rõ hồ sơ pháp lý của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, vị trí, số lượng, diện tích từng loại nhà ở, dự kiến giá mua, tiến độ bàn giao và báo cáo Sở Xây dựng nếu có dự án.

Thời hạn để Sở xây dựng phối hợp để phê duyệt phương án: Trong thời hạn 30 ngày Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với cơ quan tài chính, tài nguyên và môi trường của địa phương thẩm định để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án. Thời hạn 30 ngày này được tính kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của đơn vị được giao bố trí tái định cư kèm theo phương án mua nhà ở và hồ sơ pháp lý của dự án

– Giá mua bán nhà ở thương mại để bố trí tái định cư: giá nhà ở thương mại trong trường hợp này được xác định trên cơ sở tham khảo giá thị trường tại thời điểm mua bán, giá này đã bao gồm cả tiền sử dụng đất.

Nếu trong trường hợp cơ quan chủ trì và phối hợp nêu trên không thống nhất được phương án giá mua nhà ở thương mại thì các cơ quan này có thể thuê một đơn vị có chức năng thẩm định giá độc lập để tính giá nhà ở thương mại; chi phí thuê đơn vị thẩm định giá được tính vào kinh phí mua nhà ở thương mại để làm nhà tái định cư này.

– Thời hạn ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại: Trong thời hạn 15 ngày đơn vị được Nhà nước giao bố trí tái định cư có trách nhiệm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Thời hạn 15 ngày này được tính kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án mua nhà ở.

– Sau khi đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở tái định cư ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thì đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở tái định cư thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư do thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, tại đô thị loại 1 và loại 2; thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu vực không thuộc khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, tại đô thị loại 1 và loại 2 mà có nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án thì Nhà nước sử dụng nhà ở thì thực hiện như sau:

+ Người được tái định cư có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải có đơn ghi rõ nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở gửi Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi cư trú để thực hiện thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội;

+ Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp huyện: Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở vào đơn và tổng hợp danh sách kèm theo đơn của người có nhu cầu tái định cư gửi Sở Xây dựng để rà soát, kiểm tra. Việc kiểm tra, xác nhận này phải được thực hiện chính xác nhằm đảm bảo việc rà soát bồi thường chính xác;

+ Sau khi Sở xây dựng kiểm tra, Sở Xây dựng sẽ tiến hành lập danh sách các hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và có tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt danh sách được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội này. Việc phê duyệt danh sách được được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội  căn cứ vào nguồn cung nhà ở xã hội trên địa bàn và nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội của người được tái định cư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phê duyệt danh sách;

+ Căn cứ vào danh sách hộ gia đình, cá nhân đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, Sở Xây dựng gửi danh sách này cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân, đồng thời có văn bản đề nghị chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội thực hiện ký hợp đồng mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở theo nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân được ghi trong danh sách.

– Việc ký kết hợp đồng và bàn giao nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư được thực hiện theo trình tự và quy định của Luật nhà ở cũng như các văn bản, nghị định có liên quan.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Dương Gia về mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư.