Trên thực tế, nhiều người quan tâm việc mua bán nhà qua đâu sẽ đảm bảo uy tín và tiết kiệm được thời gian. Chính vì thế, sàn giao dịch bất động sản được lập ra, đã và đang hoạt động rất hiệu quả. Vậy mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản:
Theo quy định tại khoản 6 Điều 3
Sàn giao dịch bất động sản bao gồm những nội dung hoạt động như sau:
– Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
– Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
– Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch.
– Kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch.
– Làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
2. Mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản như thế nào?
Hiện nay, việc mua bán bất động sản thông thường sẽ được diễn ra trên các sàn giao dịch bất động sản. Quy trình, thủ tục mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản vẫn tiến hành như bình thường. Cụ thể:
Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)
Trong quá trình mua bán nhà, việc đặt cọc không bắt buộc, cái này tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được hiểu là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi đó, bên mua nhà sẽ chuyển cho bên bán một khoản tiền để đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán nhà sau này.
Bước 2: Tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà và công chứng:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH, với những hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Và việc công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ do các bên được phép thỏa thuận, ngoại trừ hợp đồng mua bán công trình xây dựng bắt buộc phải được công chứng, chứng thực.
Do đó, hợp đồng mua bán nhà giữa các bên phải tiến hành công chứng tại Văn phòng công chứng nơi có nhà đất. Hồ sơ để công chứng hợp đồng mua bán nhà bao gồm:
– Hợp đồng mua bán nhà (có thể soạn trước).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
– Giấy tờ tùy thân của cả hai bên mua và bên bán (chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân).
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
–
– Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu).
Bước 3: Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính:
Khi mua nhà, người có nghĩa vụ sẽ phải kê khai nộp thuế bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu.
– Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu.
– Giấy chứng nhận (bản sao).
– Hợp đồng mua bán nhà.
– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
Lưu ý: thời gian để kê khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày hợp đồng mua bán có hiệu lực đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Bước 4: Tiến hành sang tên trên Giấy chứng nhận
Sau khi hoàn tất thủ tục các bước trên, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ để sang tên trên Giấy chứng nhận, hồ sơ bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Hợp đồng mua bán đã công chứng.
– Giấy tờ tùy thân của các bên.
Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như trên, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Ngoài ra, nếu như có nhu cầu, cá nhân, hộ gia đình có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thời gian hoàn tất thủ tục hồ sơ là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Ngoại lệ với trường hợp các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn; thời gian giải quyết là 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
3. Những lưu ý khi mua nhà qua sàn giao dịch bất động sản:
Thứ nhất, cá nhân, hộ gia đình khi có nhu cầu mua nhà qua sàn giao dịch bất động sản trước hết phải kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của căn nhà xem nhà có đang bị thế chấp cho bên thứ ba nào khác không? Nguồn gốc có xảy ra tranh chấp hay đang mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án không? Về nguyên tắc, sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng. Với những thông tin cụ thể của căn nhà, sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật.
Và để tránh xảy ra tranh chấp, người mua cũng cần ưu tiên kiểm tra đầy đủ thông tin của căn nhà để bảo đảm quyền lợi của mình.
Thứ hai, các cá nhân khi mua nhà qua sàn giao dịch bất động sản lưu ý có những quyền và nghĩa vụ sau:
– Được quyền yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.
– Được ký hợp đồng về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
– Được quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu như doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản có lỗi và gây thiệt hại.
– Các quyền khác do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng.
– Có trách nhiệm thực hiện các quy chế hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.
– Thực hiện trả chi phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
– Nếu như có lỗi xảy ra gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
– Các nghĩa vụ khác quy định trong hợp đồng.
(quy định tại Điều 73 Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH).
Thứ ba, tìm sàn giao dịch mua bán bất động sản uy tín và có thông tin rõ ràng, giấy tờ đầy đủ về căn nhà đang có ý định mua bán. Khi có thông tin rõ ràng về chủ đầu tư, chủ sở hữu căn nhà, vị trí, tình trạng pháp lý của căn nhà thì người mua sẽ tiết kiệm được thời gian cũng như an tâm trong việc giao dịch mua bán.
Sàn giao dịch bất động sản được hoạt động có quy chế tuân thủ riêng, không giống như “cò đất” hay bên môi giới không uy tín khác, sàn giao dịch bất động sản được tạo ra với mục đích sẽ giúp khách hàng sàng lọc được những rủi ro không đáng có.
Thứ tư, kiểm tra thông tin về quy hoạch
Về nguyên tắc, thửa đất đang nằm trong quy hoạch sẽ không được chuyển nhượng, mua bán. Nếu không có đầy đủ thông tin, người mua dễ gặp trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được. Do đó, việc xác nhận nhà có nằm trong quy hoạch hay không là điều rất quan trọng.
Thứ năm, ký hợp đồng mua bán nhà phải bằng văn bản và sau đó thực hiện công chứng hợp đồng mua bán. Bên mua và cả bên bán phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ để thực hiện được bước công chứng hợp đồng này, tránh trường hợp đến văn phòng công chứng không công chứng được hợp đồng do thiếu thông tin, giấy tờ.
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH Luật kinh doanh bất động sản.
Bộ luật dân sự năm 2015.
Thông tư
