Mua bán nhà đất là hoạt động diễn ra khá phổ biến tại nước ta từ xưa tới nay. Tuy nhiên, nhiều người khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không năm chắc các quy định của pháp luật về đất đai nên phát sinh những vướng mắc khó gỡ. Điều mà khiến nhiều người băn khoăn nhất là "Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực không?". Dưới đây là bài viết về vấn đề trên.
Mục lục bài viết
1. Thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay?
Giấy tờ viết tay trong mua bán nhà đất được hiểu là một văn bản thể hiện sự thoả thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người bán sang cho người mua bằng việc viết tay, có chữ ký của hai bên mà không có công chứng, chứng thực.
Bản chất của giấy tờ viết tay mua bán nhà đất là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không có công chứng hoặc chứng thực. Ngày nay, khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì Nhà nước đã không còn công nhận hiệu lực và giá trị pháp lý của giấy tờ viết tay thể hiện việc mua bán nhà đất của các bên giao kết.
2. Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực không?
Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực không là một câu hỏi được nhiều người đặt ra khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay, việc mua bán nhà đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và những văn bản pháp luật khác có liên quan. Để biết được mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực hay không thì Luật Dương Gia xin đưa ra 03 trường hợp mua bán nhà đất có liên quan đến giấy tờ mua bán, cụ thể như sau:
2.1. Trường hợp 1: Mua bán đất từ ngày 01/7/2014, thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 cũng nhưng các văn bản pháp luật điều chỉnh khác có liên quan thì khi phát sinh giao dịch mua bán nhà đất, bên mua và bên bán phải lập Hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng có công chứng, chứng thực để bảo đảm giá trị pháp lý của hợp đồng. Và Hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có công chứng hoặc chứng thực được xác định là một căn cứ xác đáng để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua đất.
Theo đó, từ thời điểm luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành và các giao dịch mua bán nhà đất phát sinh từ thời điểm này thì Nhà nước chỉ công nhận giá trị pháp lý và hiệu lực của Hợp động chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực mà không công nhận hiệu lực pháp lý của giấy tờ mua bán nhà đất viết tay.
2.2. Trường hợp 2: Mua bán đất trước ngày 01/7/2014 và có giấy tờ mua bán đất:
Tại thời điểm trước ngày 01/7/2014, khi Luật Đất đai năm 2013 chưa có hiệu lực thi hành thì nhiều trường hợp mua bán đất đai các bên chỉ thực hiện thông qua giấy tờ viết tay mà không có công chứng. Vậy trong trường hợp này thì việc mua bán bằng giấy tờ viết tay có được công nhận hiệu lực không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, nếu cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên người khác và có kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và đất không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ đứng tên cá nhân, hộ gia đình đó và không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
Như vậy, việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay không có công chứng, chứng thực vẫn được công nhận hiệu lực khi:
– Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên người khác (người bán đất trước ngày 01/7/2014);
– Giao dịch mua bán và giấy tờ viết tay được xác lập từ trước ngày 01/7/2014 đã có đầy đủ chữ ký của các bên;
– Từ khi mua đến khi yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất không có tranh chấp;
– Chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua trên chứng thư pháp lý trước ngày 01/7/2014 theo quy định của pháp luật.
2.3. Trường hợp 3: Mua bán đất từ trước ngày 01/7/2014 và không có giấy tờ mua bán đất:
Căn cứ theo quy định tại khoản 54 Điều 2
– Cá nhân, tổ chức sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của
Theo đó, đối với những trường hợp này thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp Hợp đồng mua bán đất đai hay giấy tờ, văn bản thể hiện việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Tuy nhiên, nếu việc mua bán nhà đất và việc giao kết giấy tờ mua bán nhà đất viết tay không có công chứng, chứng thực được thực hiện từ sau ngày 01/7/2014 nhưng các bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng (giấy tờ viết tay) thì Toà án vẫn công nhận hiệu lực của Giấy tờ viết tay đó theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Như vậy, theo như phân tích trên có thể nhận thấy việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực khi thuộc một tỏng hai trường hợp sau:
– Giấy tờ mua bán nhà đất viết tay không có công chứng/ chứng thực đó chỉ có hiệu lực khi diễn ra trước ngày 01/7/2014;
– Các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất).
3. Thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua:
3.1. Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận:
Căn cứ theo quy định Thông tư số
– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Giấy tờ mua bán nhà đất viết tay;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho chủ sở hữu cũ;
– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đối với đất đai (nếu có).
3.2. Nộp hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu trên thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai/ Văn phòng đăng ký biến động đất đai cấp huyện.
Trong trường hợp, ở một số địa phương nếu đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ thì nộp hồ sơ trực tiếp đến Bộ phận một cửa cấp huyện để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3.3. Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:
Sau khi tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất thì cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đảm bảo đầy đủ và hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung hoàn thiện trong thời hạn 03 ngày làm việc. Nếu hồ sơ đã bảo đảm tính hoàn thiện thì cán bộ có thẩm quyền tiếp nhận và giao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả với người nộp hồ sơ.
Sau khi xác nhận được cá nhân, hộ gia đình đã hoàn thành các khoản lệ phí, thuế,… nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai thì sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc gửi về Uỷ ban nhân dân cấp xã để trao lại cho cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Uỷ ban.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 06/1/2017 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
– Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 29/9/2017 Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai
