Hợp đồng mua bán nhà ở là gì? Đặc điểm và các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở

1. Hợp đồng mua bán nhà ở là gì?

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.

2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở:

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản, do vậy nó cũng có các đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản.

a. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ

Bên mua và bên bán nhà ở đều có quyền nghĩa vụ đối nhau. Nghĩa là, khi bên bán đã nhận được một lợi ích vật chất từ bên mua nhà thì bên mua có nghĩa vụ chuyển giao nhà đúng cam kết. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thoả thuận đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức mà các bên đã thoả thuận. Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà được xác định là đối tượng của hợp đồng mà hai bên đã xác lập. 

b. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù

Tính chất đền bù trong quan hệ này thể hiện trong việc người bán nhà nhận một khoản tiền nhất định theo giá cả đã cam kết thì bên mua nhà phải được xác lập quyền sở hữu đối với vật mua tương ứng với khoản tiền mà mình phải trả. Khoản tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán nhà là khoản đền bù về việc mua bán nhà ở theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở.

c. Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng ưng thuận

Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và cũng là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm mà hợp đồng được công chứng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà ở.

d. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của bên bán sang cho bên mua.

Trong quan hệ mua bán, người bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà về phương diện pháp lý cho người mua. Bản chất của việc mua bán nhà là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với nhà đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với nhà của người mua. Người mua muốn được sở hữu nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán nhà một giá trị tương đương với diện tích nhà ở đó. Đây là đặc điểm khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

3. Chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở:

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, theo quy định của Bộ luật Dân sự tại Điều 450 và Luật Nhà ở tại khoản 3 Điều 93 thì Hợp đồng về nhà ở phải bằng văn bản và phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, ngoại trừ các trường hợp không phải công chứng, chứng thực.

Chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở được quy định như sau:

Trình tự thực hiện:

– Trường hợp hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch (mẫu số 61/SCT). Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc khi giải quyết yêu cầu chứng thực mà phát hiện người có bất động sản không đủ điều kiện thực hiện quyền của người có bất động sản theo quy định của pháp luật thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do bằng văn bản cho người yêu cầu chứng thực;

– Cán bộ tiếp nhận hồ sơ trình người có thẩm quyền thực hiện ký chứng thực hợp đồng, văn bản về bất động sản. Người yêu cầu chứng thực nhận kết quả tại nơi nộp hồ sơ.

Trường hợp không chứng thực được trong ngày nhận hồ sơ thì ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch, viết Phiếu hẹn (Mẫu số 32/PH) trao cho người yêu cầu chứng thực

Cách thức thực hiện:Trực tiếp tại UBND cấp xã

Thành phần hồ sơ:

– Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản: Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản

– Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);

– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất mà người sở hữu tài sản đó chuyển nhượng;

– Dự thảo Hợp đồng (trường hợp người yêu cầu chứng thực soạn thảo sẵn);

– Các giấy tờ cần thiết khác cho việc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Thời hạn giải quyết:

– Trong ngày nhận hồ sơ (nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ trước 15 giờ);

– Chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo (nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ sau 15 giờ);

– Trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì thời hạn chứng thực không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân, tổ chức

Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: UBND cấp xã 

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Văn bản chứng thực

Lệ phí (nếu có):

Từ 20.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng: 20.000 đồng/ trường hợp

Từ 50.000.000  đến dưới 100.000.000 đồng: 50.000 đồng/trường hợp

Từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng: 100.000 đồng/trường hợp

Từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng: 200.000 đồng/trường hợp

Từ 1.000.000.000 đồng đến dưới 2.000.000.000 đồng: 500.000 đồng/trường hợp

Từ 2.000.000.000 đồng đến dưới 3.000.000.000: 1.000.000 đồng/trường hợp

Từ 3.000.000.000 đồng đến dưới 5.000.000.000: 1.500.000 đồng/trường hợp

Từ 5.000.000.000 đồng trở lên: 2.000.000 đồng/trường hợp.

4. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở, sinh hoạt hàng ngày của con người. Nhà ở khác với nhà dùng vào mục đích khác như làm văn phòng, trụ sở cơ quan, kho chứa, cửa hàng, cửa hiệu… Nhưng, khi mua bán nhà ở để dùng vào mục đích khác cũng phải tuân theo các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở.

Nhà ở có thể được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho con người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, ranh giới về không gian. Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán – một vật theo nghĩa rộng.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán đang hiện hữu. Nhưng trên thực tế, giao dịch về nhà ở vẫn được tiến hành ngay tại thời điểm ngôi nhà chưa được xác lập quyền sở hữu là đối tượng của hợp đồng mua bán (hợp đồng mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai), đây là trường hợp mua bán nhà ở trong khu chung cư.

Dù nhà ở đang tồn tại hiện hữu hoặc được hình thành trong tương lai cũng phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:

Thứ nhất, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể. Như trên đã phân tích, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ rõ trong hợp đồng mua bán.

Thứ hai, nhà phải có giấy tờ, hồ sơ hợp lệ chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của bên bán nhà. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng do Bộ xây dựng phát hành và được sử dụng thống nhất trong cả nước. Đó chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.

– Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.

– Không bị cấm lưu thông dân sự.

– Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người.

5. Ưu khuyết điểm của các quy định hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở:

5.1. Những ưu điểm:

a. Về chủ thể: Tại điều 7. Luật Nhà ở 2014 quy định Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam cư trú ở nước ngoài; Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Theo như quy định tại luật này thì chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở được chia thành hai nhóm chính là cả cá nhân và tổ chức và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về chủ thể.

Như vậy theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì chủ thể của hợp đồng dân sự rộng hơn, tạo điều kiện mua bán, sử dụng đối với các đối tượng khác nhau về vấn đề sở hữu nhà ở. Đặc biệt là đối với người nước ngoài thì Luật dân sự nước ta đã tạo điều kiện thuận lợi nhất để họ có thể sử dụng và là chủ sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Từ đây cũng tạo điều kiện thúc đẩy ngoại giao cũng như phát triển nền kinh tế nhờ vào vốn đầu tư của những nhà đầu tư nước ngoài.

b. Về quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên:

* Về bên bán nhà ở : Pháp luật nước ta đã đảm bảo được quyền lợi của bên bán qua những quy định cụ thể tại điều 452 Bộ luật dân sự, tránh được những rủi ro xảy ra ngoài hợp đồng làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên bán. Các nhà làm luật cũng đưa ra chế tài hợp lí xử lý đúng đắn, phù hợp đối với các trường hợp vi phạm hợp đồng. Đồng thời tại đây, Bộ luật dân sự cũng quy định rõ nghĩa vụ bảo hành, cũng như bồi thường thiệt hại do lỗi của bên bán gây ra, tạo tính công bằng cho bên mua.

* Về bên mua: Pháp luật nước ta cũng đã có những quy định cụ thể để đảm bảo quyền lợi cho bên mua nhà ở. Đặc biệt, pháp luật nước ta đã có những quy định cụ thể về các bên mua nhà ở như quy định về việc cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hưu nhà (Điều 160), quy định về thuê, mua nhà ở xã hội. Như vậy, Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định pháp luật hoàn chỉnh nhằm đảm bảo quyền lợi của bên bán cũng như bên mua, thể hiện chính sách tiến bộ của Đảng cũng như nhà nước ta về chính sách nhà ở đối với người dân.

 c. Về quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở.

Về điểm này, Luật nhà ở 2014 đã đảm bảo đầy đủ quyền và nghĩa vụ cho cả bên bán và bên mua trong hợp đồng mua bán nhà. Các quy định cụ thể về đối tượng đảm bảo cho việc mua bán trở nên đúng luật, hợp pháp, không xảy ra tranh chấp về lâu về dài. Tại khoản này Luật quy định rõ đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ thể hoặc một diện tích nhà ở nhất định. Hơn nữa, tại Chương VIII Giao dịch về nhà ở cũng quy định rõ các quy định có liên quan về mua bán nhà ở, có phân loại rõ các đối tượng có thể tham gia vào hoạt động mua bán nhà ở nhằm  tạo điều kiện để các đối tượng, nhóm người trong xã hội đều có quyền sở hữu nhà ở làm nơi cư trú, làm ăn và sinh sống.

 d. Về quy định hình thức mua bán nhà ở

Tại Điều 117 chương VIII Mục 1: Quy định chung về các giao dịch về nhà ở, Luật nhà ở 2014 quy định: Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, và uỷ quyền quản lý nhà ở. Như vậy, Luật nhà ở 2014 đã có quy định về hình thức mua bán nhà ở khá phong phú. Hơn nữa, đây chính là cơ sở pháp lý khẳng định giá trị pháp lý của hợp đồng của bên bán cũng như bên mua, đảm bảo lợi ích cho cả hai bên.

Đồng thời, việc quy định về hình thức hợp đồng cũng chính là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành quản lí các giao dịch về nhà ở trên thị trường bất động sản, từ đó đề ra những chính sách về nhà ở hợp lý phù hợp với tình hình trên thực tế.

e. Một số ưu điểm khác

* Hệ thống pháp luật về nhà ở nói chung và hợp đồng về mua bán nhà ở nói riêng đang dần được hoàn thiện thông qua các văn bản pháp luật, và hiện nay được hoàn chỉnh trong Luật nhà ở 2014. Bên cạnh đó nhà nước cũng chú trọng thực hiện chính sách về nhà ở tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà thông qua hợp đồng mua bán nhà.

* Trình độ dân trí ngày càng tăng nên họ cũng chú ý tuân theo các quy định của pháp luật về nhà ở khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ.

5.2. Những nhược điểm:

a. Về chủ thể

 Các quy định về chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở còn chung chung và chưa cụ thể. Đặc biệt, chưa có quy định cụ thể về độ tuổi của người khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở để tạo điều kiện giao kết được minh bạch, thuận lợi, tránh được những rắc rối về chủ thể và hạn chế được trường hợp đồng vi phạm do chủ thể giao kết không đủ điều kiện về năng lực chủ thể.

b. Về quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên.

Vẫn còn những bất cập trong quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở dẫn đến tranh chấp. Ví dụ như quy định về tời điểm chuyển giao quyền sở hữu theo Bộ luật dân sự 2015 là thời điểm các bên hoàn thành thủ tục đăng kí tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đó cũng là thời điểm chuyển rủi ro. Tuy nhiên, hiện nay đang có sự thiếu thống nhất trong quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua. Đây cũng là một bất cập dễ dẫn đến những tranh chấp trên thực tế.

c. Về quy định hình thức, thủ tục hợp đồng.  

Pháp luật nước ta quy định về hình thức cũng như thủ tục về hợp đồng mua bán nhà ở còn rườm rà, phải qua nhiều cửa, gây không ít khó khăn cho người dân. Hơn nữa, việc quy định về chuyển quyền sở hữu trong khi tiến hành thủ tục mua bán nhà vẫn chưa được quy định tại Luật nhà ở, làm cho các bên khó xác định rủi ro mà họ phải gánh chịu. Đây cũng là điểm bất cập mà các nhà làm luật cần lưu ý và sửa đổi.

d. Các điểm hạn chế khác

* Các văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở vẫn còn chồng chéo nhau, chưa có sự đồng bộ, thống nhất trong các quy định của pháp luật, khiến cho tình trạng các địa phương khác nhau tuỳ theo cách hiểu và nhận thức của mình để giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Chính điều này đã khiến cho tình trạng xét xứ các vụ án về hợp đồng mua bán nhà ở còn chưa cao, số án xét xử tại cấp phúc thẩm và xét xử giám đốc thẩm còn nhiều.

 * Nhận thức của người dân khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở mặc dù được nâng cao nhưng vẫn chưa hình thành ý thức tuân thủ các điều kiện của pháp luật khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở.

 * Đặc biệt, vì sự bất cập và thiếu vắng của pháp luật hiện hành về thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời điểm xác lập quyền sở hữu, về năng lực chủ thể khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng… mà khi tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà xảy ra, nhiều trường hợp Toà án thiếu cơ sở pháp lý khi giải quyết vụ việc dẫn đến tình trạng vụ án bị kéo dài hoặc đưa ra các phán quyết không bảo đảm quyền và lợi ích hợp cho các đương sự được thoả đáng.

 *  Một khó khăn nữa là chất lượng của đội ngũ thẩm quyền xét xử chưa đồng đều, ảnh hưởng tới chất lượng xét xử các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại toà án.