Trong các lĩnh vực như dân sự, thương mại... để đảm bảo sự tin tưởng với nhau, các bên sử dụng hợp đồng hứa mua, hứa bán. Vậy trong hợp đồng thương mại hứa mua, hứa bán được soạn thảo như thế nào và có các điều kiện gì?
Mục lục bài viết
1. Hợp đồng thương mại hứa mua, hứa bán là gì?
Hợp đồng thương mại hứa mua, hứa bán là văn bản thỏa thuận về sự kiện hứa mua hoặc hứa bán giữa các bên, trong đó có một bên hứa mua, một bên là hứa bán.
Hợp đồng hứa mua hứa bán là một trong những Hợp đồng dân sự. Trong Hợp đồng này, các bên thỏa thuận: Bên bán hứa bán cho bên mua và bên mua hứa mua từ bên bán một sản phẩm nào đó. Thông thường thì loại hợp đồng này thường được sử dụng chủ yếu trong hoạt động hứa mua hứa bán nhà ở, đất đai,
Hợp đồng hứa mua, hứa bán được xác lập nhằm ghi lại sự thỏa thuận giữa các bên, là căn cứ để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra cũng như để ràng buộc trách nhiệm, quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết
2. Mẫu hợp đồng thương mại hứa mua, hứa bán:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG HỨA MUA – HỨA BÁN
Số: ……………./HĐHMHB (1)
Căn nhà số: …(2)
Chúng tôi ký tên dưới đây:
BÊN HỨA BÁN NHÀ (BÊN A):
Ông/Bà:…(3)
Ngày tháng năm sinh:……(4)
Chứng minh nhân dân: ……… cấp ngày………… tại …(5)
Thường trú:…(6)
Hiện bên A đang tiến hành thủ tục mua căn nhà số:…(7) thuộc sở hữu theo Hợp đồng mua bán nhà
BÊN HỨA MUA NHÀ (BÊN B):
Ông/Bà:……(8)
Ngày tháng năm sinh:…………(9)
Chứng minh nhân dân: ……… cấp ngày…… tại …
Thường trú:..(10)
Qua bàn bạc trao đổi, hai bên cùng thống nhất lập hợp đồng hứa mua – hứa bán nhà với nội dung sau:
Điều 1. Bên A hứa bán cho bên B và bên B hứa mua căn nhà số:…(11)
Điều 2. Giá mua bán
Hai bên thỏa thuận giá mua bán là: ……(12)
Phương thức thanh toán: …(13)
Bên B đã giao trước cho bên A ………… (Bằng chữ:…….) (14)
Phần còn lại ….…(….…) bên B sẽ dùng để thanh toán (trả góp) ………cho ….…. theo hợp đồng số: .. ngày …… nêu trên.(15)
Điều 3. Sau khi bên A được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà số: …….(16).
ngay lập tức hai bên sẽ tiến hành thủ tục mua bán nhà theo quy định hiện hành.
Điều 4. Cam kết chung
– Hai bên cam kết thực hiện đúng các điều khoản trên, không bên nào tự ý thay đổi nội dung hợp đồng.
– Hai bên cam kết giá bán trên là giá cố định không thay đổi trong trường hợp giá cả thị trường lên hay xuống.
– Tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất và các chi phí khác của bên A và tiền thuế trước bạ của bên B sẽ do bên B đóng nộp theo qui định của pháp luật.
– Các lệ phí khác tại thời điểm thực hiện việc mua bán sẽ do các bên thỏa thuận và thực hiện.
– Nếu bên A đổi ý không bán căn nhà trên cho bên B thì phải bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận của bên B. Ngược lại nếu bên B đổi ý không mua căn nhà trên thì bên B chịu mất toàn bộ số tiền đã đưa cho bên A.
– Hợp đồng được lập 03 bản, mỗi bản ………. trang, ….. lưu 01 bản. (17)
– Hai bên đã đọc lại, hiểu rõ nội dung hợp đồng và tự nguyện ký tên dưới đây.
– Lập tại ……, ngày … tháng …. năm ….(18)
BÊN A BÊN B
LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN (19)
Ngày … tháng …… năm .. (Bằng chữ: ngày …….. tháng ……năm …
Tại ……
Tôi, …, Công chứng viên …
CHỨNG NHẬN:
Hợp đồng hứa mua – hứa bán căn nhà số: … được giao kết giữa:
BÊN HỨA BÁN NHÀ (Bên A):
Chứng minh nhân dân: … cấp ngày … tại …
BÊN HỨA MUA NHÀ (Bên B):
Chứng minh nhân dân: …… cấp ngày …………… tại ….
Các bên đã tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng và cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung hợp đồng.
Tại thời điểm công chứng, các bên giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật.
Nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội.
Các bên giao kết đã đọc lại hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký, điểm chỉ vào hợp đồng này trước sự có mặt của tôi.
Hợp đồng này gồm 03 bản chính (mỗi bản chính gồm ………. tờ ……. trang), cấp cho Bên A một bản chính, Bên B một bản chính. Lưu tại Văn Phòng Công chứng …
CÔNG CHỨNG VIÊN
Số công chứng:
Quyển số: …..TP/CC-SCC/HĐGD (20)
3. Hướng dẫn soạn thảo:
(1): Điền số hợp đồng hứa mua, hứa bán
(2): Điền tên số căn nhà cần bán
(3): Điền tên bên hứa bán nhà ( bên A)
(4): Điền ngày, tháng, năm sinh của bên hứa bán nhà
(5): Điền số CMND/CCCD và nơi cấp của bên hứa bán
(6): Điền địa chỉ thường trú của bên hứa bán
(7): Điền số căn nhà cần hứa bán
(8): Điền tên bên hứa mua nhà ( bên B)
(9): Điền ngày, tháng, năm sinh của bên hứa mua nhà
(10): Điền số CMND/CCCD và nơi cấp của bên hứa mua, địa chỉ thường trú của bên hứa mua
(11): Điền số căn nhà cần hứa mua, hứa bán
(12) (13): Điền giá tiền thỏa thuận mua bán và phương thức thanh toán
(14) (15): Điền số tiền các bên thỏa thuận giao trước
(16): Điền số căn nhà cần hứa mua- hứa bán
(17) (18): Điền số hợp đồng được lập và ngày, tháng, năm lập hợp đồng,
(19): Điền lời chứng của công chứng viên
(20): Điền số công chứng, cuối cùng các bên ký
Lưu ý: giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán.
– Về cơ bản thì tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán thuộc thẩm quyền của Tòa án về dân sự. Để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp này thì cần căn cứ vào
– Có 03 bước để xác định thẩm quyền của tòa án khi giải quyết vụ việc dân sự nói chung và giải quyết Tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán nói riêng.
Bước 1: Xác định tranh chấp có thuộc thẩm quyền của Tòa án không
– Hợp đồng hứa mua hứa bán thuộc Hợp đồng dân sự. Nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. (Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thể hiện rõ tranh chấp Hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án).
Bước 2: Xác định thẩm quyền theo cấp (xác định Tòa án cấp nào có thẩm quyền).
– Điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự quy định:
“Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện
1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
2. Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;”
Căn cứ vào quy định nêu trên, thì Hợp đồng hứa mua hứa bán là một loại Hợp đồng dân sự, do đó việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Bước 3: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ (Bước này giúp xác định Tòa án huyện, tỉnh nào có thẩm quyền giải quyết). Có thể xác định theo thứ tự sau:
– Trường hợp 1: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.
– Trường hợp 2: Các đương sự có quyền tự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú làm việc của nguyên đơn
– Trường hợp thứ 3: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp không là bất động sản và nguyên đơn, bị đơn không có thỏa thuận hoặc nguyên đơn không có quyền chọn Tòa án theo Điều 40 thì trường hợp này Tòa án nơi bị đơn cư trú sẽ có quyền giải quyết.
– Theo đó, tùy vào đối tượng (loại tài sản) tranh chấp là bất động sản (nhà ở, đất đai, …), sự thỏa thuận của các bên, quyền chọn Tòa án mà xác định thẩm quyền của Tòa án có thẩm quyền. Có thể là Tòa án nới có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Hoặc cũng có thể là Tòa án nơi bị đơn cứ trú có thẩm quyền giải quyết.
3. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp Hợp đồng hứa mua hứa bán.
– Pháp luật không quy định chi tiết về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán mà quy định trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự nói chung. Do đó, để giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán thì cần căn cứ vào trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự. Về cơ bản, gồm những giai đoạn sau đây:
Giai đoạn 1: Khởi kiện cấp sơ thẩm.
– Người khởi kiện Viết đơn khởi kiện theo mẫu và nộp đơn khởi kiện.
– Kèm theo bản sao chứng thực và chứng cứ của phiên hòa giải không thành công ở UBND phường (xã).
– Tòa án xem xét và thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền.-
– Nộp tạm ứng án phí (trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp án phí) tới chi cục thi hành án dân sự để nhận biên lai rồi trở lại Tòa sơ thẩm 1 bản, và đương sự giữ một bản.
– Đương sự thực hiện các quyền và nghĩa vụ của đương sự như ghi lời khai bổ sung chứng cứ, thay đổi yêu cầu khởi kiện hoặc rút một phần hoặc toàn bộ yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa lấy lời khai nhân chứng, thẩm định tại chỗ, thu thập chứng cứ, định giá, …
– Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử và thông báo mở phiên tòa…
– Dự phiên tòa: ở bước này, đương dự khai báo lý lịch ngang, trả lời câu hỏi của Hội đồng xét xử và Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích của đương sự, tranh luận, hoãn phiên tòa nếu thuộc trường hợp pháp luật có quy định và có yêu cầu của đương sự.
– Nhận bản án sơ thẩm.
– Lưu ý: Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm của Tòa án sơ thẩm thì có thể thực hiện khởi kiện ở cấp phúc thẩm theo giai đoạn 1.2 dưới đây.
Giai đoạn 2: Khởi kiện ở cấp phúc thẩm.
– Trong vòng 15 ngày kể từ ngày có bản án sơ thẩm tuyên, đương sự nộp đơn kháng cáo nộp cho Tòa phúc thẩm
– Tòa án xem xét và thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền giải quyết
– Đương sự đóng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm
– Các thủ tục mở phiên tòa
– Nhận bản án phúc thẩm.
Giai đoạn 3: Xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực của pháp luật theo trình tự giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.
– Tòa án xét lại bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật vì phát hiện có vi phạm pháp luật trong việc xử lý vụ án (giám đốc thẩm)-
– Hoặc có những tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung bản án hoặc quyết định của Tòa án (Tái thẩm).
