Khi chuyển nhượng bất động sản thì các chủ thể chuyển nhượng phải chuẩn bị đầy đủ những giấy tờ, tài liệu liên quan cũng như phải tiến hành các thủ tục chuyển nhượng bất động sản. Vậy, khi chuyển nhượng bất động sản thì người chuyển nhượng có phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp hay không? Và mức thuế được tính như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Mẫu thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là gì?
Mẫu thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là mẫu do người nộp thuế hoặc người đại diện hợp pháp của người nộp thuế lập ra khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật. Mẫu thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản nêu rõ thông tin về người nộp thuế, mã số thuế, tên đại lý thuế (nếu có), …
Mẫu thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được dùng để khai về các số liệu( doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chi phí từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, số lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ những năm trước được chuyển sang, thu nhập tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản …) đây cũng là những căn cứ để tính thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.
2. Mẫu thuế thu nhập tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản:
PHỤ LỤC
THUẾ TNDN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
(Kèm theo tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp số 03/TNDN năm………)
Kỳ tính thuế: từ ……. đến………
____________________
Tên người nộp thuế: ……..(1)
| Mã số thuế: |
Tên đại lý thuế (nếu có):….(2)
| Mã số thuế: |
Đơn vị tiền: đồng Việt Nam (3)
| STT | Chỉ tiêu | Mã số | Số tiền |
| (1) | (2) | (3) | (4) |
| 1 | Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản | [01] | |
| 2 | Chi phí từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản | [02] | |
| 2.1 | – Giá vốn của đất chuyển nhượng | [03] | |
| 2.2 | – Chi phí đền bù thiệt hại về đất | [04] | |
| 2.3 | – Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu | [05] | |
| 2.4 | – Chi phí cải tạo san lấp mặt bằng | [06] | |
| 2.5 | – Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng | [07] | |
| 2.6 | – Chi phí khác | [08] | |
| 3 | Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ([09]=[01]-[02]) | [09] | |
| 4 | Số lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ những năm trước được chuyển sang | [10] | |
| 5 | Thu nhập tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ([11]=[09]-[10]) | [11] | |
| 6 | Trích lập Quỹ khoa học công nghệ (nếu có) | [12] | |
| 7 | Thu nhập tính thuế TNDN sau khi trừ trích lập Quỹ KHCN ([13]=[11]-[12]) | [11] | |
| 8 | Thuế suất thuế TNDN (25%) | [14] | |
| 9 | Thuế TNDN phải nộp ([15]=[13] x [14]) | [15] | |
| 10 | Thuế TNDN đã nộp ở địa phương khác | [16] | |
| 11 | Thuế TNDN đã tạm nộp kê khai theo tiến độ | [17] | |
| 12 | Thuế TNDN còn phải nộp ([18] = [15] – [16] – [17]) | [18] |
Tôi cam đoan là các số liệu kê khai này là đúng và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về số liệu đã kê khai./.
Ngày…….. tháng……….. năm…….
NHÂN VIÊN ĐẠI LÝ THUẾ
Họ và tên:……………
Chứng chỉ hành nghề số………………..
NGƯỜI NỘP THUẾ hoặc
ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ
Ký, ghi rõ họ tên; chức vụ và đóng dấu (nếu có)
3. Hướng dẫn sử dụng mẫu thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản:
(1): Điền tên của người nộp thuế, mã số thuế
(2): Điền tên đại lý thuế (nếu có)
(3): Điền các thông tin về chỉ tiêu theo mẫu của tờ khai
4. Quy định của pháp luật về căn cứ tính thuế:
Theo quy định của pháp luật thì: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
+ Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
+ Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
– Tại Điều 17
– Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%).
Theo đó, căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
– Thu nhập tính thuế bằng = thu nhập chịu thuế – các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
Trong đó:
– Thu nhập chịu thuế: thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp mà pháp luật quy định.
– Chi phí chuyển nhượng bất động sản, pháp luật quy định về nguyên tắc xác định chi phí chuyển nhượng bất động sản, theo đó, nguyên tắc xác định chi phí được xác định theo nguyên tắc như sau:
+ Nguyên tắc: các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định khác
– Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm:
+ Chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh;
+ Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện;
+ Chi phí bồi thường về tài sản trên đất;
+ Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Ngân sách Nhà nước,
+ Các chi phí khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
Việc phân bổ các chi phí trên được thực hiện theo công thức sau:
| Chi phí phân bổ cho diện tích đất đã chuyển nhượng | =
| Tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng | x
| Diện tích đất đã chuyển nhượng
|
| Tổng diện tích đất được giao làm dự án (trừ diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định pháp luật về đất) |
.
– Các chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm những chi phí như: các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất, các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng, giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất.)
Theo đó:
– Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
+ Đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn.
+ Đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.
+ Đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản.
+ Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà nước;
+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.
+ Đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật.
Nếu trong trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp và không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.
– Cơ sở pháp lý:
+
+ Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại
