Mất nhà vì cho vay tiền ký dưới dạng hợp đồng bán nhà

1. Mất nhà vì cho vay tiền ký dưới dạng hợp đồng bán nhà:

Trong thời gian gần đây, xuất hiện thủ đoạn mới của các đối tượng phạm tội chuyên cho vay với mức lãi suất vô cùng cao, các đối tượng này thông thường sẽ lợi dụng tình trạng cần tiền khẩn cấp của người vay, tận dụng kẽ hở của pháp luật để thực hiện các hành vi phạm tội một cách tinh vi, các đối tượng cho vay lãi nặng đã hợp thức hóa các giao dịch của mình, biến từ hình sự sang quan hệ dân sự bằng cách lập hợp đồng chuyển nhượng tài sản – đây được coi là hình thức hợp đồng giả cách có chữ ký và có thực hiện thủ tục công chứng theo quy định của pháp luật. Nhìn chung thì có thể thấy, cho vay tiền nhưng ký kết hợp đồng dưới dạng mua bán nhà đất là một trong những thủ đoạn mà đối tượng lừa đảo, đối tượng tín dụng đen đã và đang sử dụng phổ biến trong đời sống thực tế. Theo quan điểm của các cơ quan chức năng, các đối tượng này đã lợi dụng tình trạng cần tiền của người dân, bắt buộc người vay phải đảm bảo khoản vay của mình bằng việc lập hợp đồng chuyển nhượng tài sản, trong đó có nhà đất, có chữ ký và công chứng với giá trị lớn hơn rất nhiều lần so với số tiền mà các đối tượng đó đưa cho người dân. Một khi người dân không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ, hay vi phạm nghĩa vụ trả tiền lãi, người dân hoàn toàn có thể bị mất căn nhà đó do trước đó họ đã ký hợp đồng dưới dạng hợp đồng mua bán nhà đất.

Khi tham gia một giao dịch dân sự, thông thường các bên sẽ ký kết với nhau một hợp đồng. Theo đó, hợp đồng được xem là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trên thực tế căn cứ theo quy định tại Điều 385 của Bộ luật dân sự năm 2015. Về phương diện pháp lý, giao dịch dân sự sẽ chỉ phát sinh hiệu lực trên thực tế khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện căn cứ theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015. Trong đó bao gồm: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện và không bị ép buộc, mục đích và nội dung của giao dịch công vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên trên thực tế, có không ít trường hợp các chủ thể tham gia giao dịch đã thỏa thuận và thống nhất để xác lập một giao dịch giả tạo, tức là các bên ký kết hợp đồng giả cách nhằm mục đích che giấu những giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, thậm chí là nhằm mục đích lừa đảo. Cho vay tiền nhưng 0kg kết hợp đồng vay, các bên lại ký kết hợp đồng mua bán nhà cũng là một trong những hình thức của hợp đồng giả tạo. Theo đó, sẽ tồn tại ít nhất 02 giao dịch dân sự về một đối tượng mà các bên hướng tới, đó là: giao dịch dân sự giả tạo và giao dịch dân sự có thật. Giao dịch dân sự giả tạo là hợp đồng mua bán nhà đất, giao dịch dân sự có thật là hợp đồng vay dưới hình thức bằng lời nói, không lập thành văn bản. Mục đích giao kết thật sự của các bên chỉ được thể hiện tại một giao dịch dân sự, còn giao dịch dân sự còn lại nhằm che giấu cho giao dịch dân sự có thật. Điển hình của hình thức giao dịch dân sự giả cách đó là: Cho vay tiền nhưng ký kết hợp đồng dưới dạng hợp đồng mua bán nhà.

Việc cho vay tiền ký kết hợp đồng dưới dạng hợp đồng mua bán nhà tiệm ẩn rất nhiều rủi ro. Đối với trường hợp cho vay tín dụng đen, các bên lập hợp đồng giả cách sang nhượng bất động sản nhưng với mục đích thực sự là để vay vốn. Hình thức này được thực hiện bằng hoạt động công chứng tài sản đảm bảo với giá trị rất cao để hợp thức hóa khoản vay, sau đó người cho vay bằng các biện pháp của mình biến tài sản đó từ tài sản của người đi vay trở thành tài sản hợp pháp của người cho vay. Đây là một trong những tính trạng diễn ra vô cùng phổ biến trong hoạt động cho vay có dấu hiệu tín dụng đen hiện nay, tìm ẩn rất nhiều nguy cơ về an ninh trật tự an toàn xã hội cũng như gây ra hậu quả thiệt hại tài sản nặng nề cho người đi vay. Khi có những căn cứ để xác định hợp đồng mua bán tài sản nhằm mục đích che giấu cho một giao dịch dân sự khác thì theo quy định của bộ luật dân sự, cơ quan nhà nước có thẩm quyền là tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Vấn đề khó khăn là bên cho vay thường sẽ tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật, có lập hợp đồng và có công chứng theo đúng quy định của pháp luật, trong khi bên đi vay nhiều khi không có chứng cứ và không thể chứng minh được quyền lợi của mình bị vi phạm, không thể chứng minh vấn đề mua bán và chuyển nhượng bất động sản đó chỉ là giả tạo nhằm đảm bảo cho khoản vay.

2. Chế tài pháp lý đối với hợp đồng “giả cách” – cho vay tiền ký dưới dạng hợp đồng bán nhà: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 124 của Bộ luật dân sự năm 2015, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm mục đích che giấu cho một giao dịch dân sự khác, thì giao dịch dân sự giả tạo đó sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn sẽ có hiệu lực trên thực tế, chưa trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan, trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó cũng bị vô hiệu.

Căn cứ theo phân tích nêu trên thì có thể nói, giao dịch vay và cho vay là giao dịch bị che giấu, vì vậy cho nên quan hệ cho vay vẫn sẽ có hiệu lực. Còn giao dịch mua bán nhà là giao dịch giả tạo nên sẽ được coi là giao dịch vô hiệu. Như vậy, khi các bên tham gia vào giao dịch dân sự có ý định lập một giao dịch giả tạo để che giấu cho một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì sẽ bị coi là hành vi vi phạm quy định của pháp luật về dân sự trong quá trình giao kết hợp đồng. Trong trường hợp này, pháp luật đã quy định rõ ràng về hiệu lực của các giao dịch giả tạo và giao dịch bị che giấu. Hậu quả pháp lý của hợp đồng giả cách được căn cứ theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

– Giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên được tính kể từ thời điểm giao dịch được xác lập trên thực tế;

– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp các bên không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì sẽ phải quy thành tiền để hoàn trả bằng tiền;

– Bên ngay tình trong quá trình thu hoa lợi, lợi tức thì sẽ không phải có trách nhiệm hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó;

– Bên có lỗi gây ra thiệt hại thì sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật;

– Được giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

3. Giải pháp ngăn ngừa tình trạng cho vay tiền ký dưới dạng hợp đồng mua bán nhà: 

Có thể nói, bản chất của hợp đồng giả cách là một loại hợp đồng xác lập một giao dịch dân sự giả tạo nhằm mục đích che giấu một giao dịch khác, đây được coi là hành vi vi phạm quy định của pháp luật trong quá trình giao kết hợp đồng, do đó, mỗi cá nhân và tổ chức khi đặt bút ký các hợp đồng, cần phải tìm hiểu kỹ càng và lưu ý các quy định của pháp luật để tránh trường hợp rơi vào trường hợp bất lợi, vi phạm quy định của pháp luật, đảm bảo an toàn khi tham gia vào các giao dịch dân sự.

Đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần phải ban hành các quy định để điều chỉnh hợp đồng giả cách nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi cho người dân, đặc biệt là người dân đang gặp khó khăn về mặt tài chính. Thực hiện hoạt động tuyên truyền và phổ biến đầy đủ quy định của pháp luật về vay vốn vay thế chấp tài sản, cảnh báo nguy cơ có thể sắp bẩy đối với các tổ chức tín dụng đen, truyền thông và hệ lụy nghiêm trọng để tăng sức răn đe và hạn chế việc người dân Tham gia vào giao dịch với các tổ chức tín dụng bất hợp pháp, áp dụng các án lệ vào trong quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng giả cách để tạo ra một môi trường công bằng và thống nhất trong quá trình xử lý các trường hợp có liên quan.

Cần phải bổ sung các quy định của pháp luật trong việc xác minh tính khách quan khi thực hiện hoạt động công chứng, để việc chứng thực tính chính xác của giao dịch không chỉ là chứng nhận các bên có sự thỏa thuận, xác lập giao dịch với nội dung thể hiện trên văn bản, mà đối tượng và đặc điểm của tài sản mà các bên đưa vào giao dịch cũng cần phải được kiểm tra và xác minh cụ thể trên thực tế. Ngoài ra, cần phải nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ của công chứng viên phải xác định rõ ràng trách nhiệm của công chứng viên và các văn phòng công chứng, phòng công chứng trên thực tế. Khi thực hiện hoạt động công chứng, công chứng viên cần phải biết rõ những gì mà các bên đang hướng tới, mong muốn đạt được khi tham gia vào giao dịch dân sự, đối tượng đặc trưng của từng loại hợp đồng, cần phải giải thích rõ quyền lợi và nghĩa vụ, một số rủi ro mà các bên có thể gặp phải khi ký kết hợp đồng đó.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).