Luật sư tư vấn về đấu giá quyền sử dụng đất

Luật sư tư vấn về đấu giá quyền sử dụng đất. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình tôi có làm mô hình trang trại VAC. Trên diện tích đất 1,4 mẫu thuê đấu giá của thôn và được xã đồng ý. Đến tháng 8 năm nay thì tổ chức đấu giá lại do hết hạn hợp đồng. Trang trại nhà tôi được định giá 600 triệu nhưng do không có giấy phép xây dựng nên chỉ còn 180 triệu. Tôi xin hỏi luật sư là như vậy có đúng không? Và nếu nhà tôi muốn thuê đấu giá tiếp có được ưu tiên không? Giá cả thuê theo thị trường hay vẫn phải đấu giá công khai?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Bạn không đề cập rõ bạn thực hiện việc xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng vào năm nào nên sẽ có hai trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất, bạn xây dựng công trình trước ngày 30 tháng 11 năm 2013 thì hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 11 Nghị định 23/2009/NĐ-CP như sau:

"Điều 11. Xử phạt chủ đầu tư có hành vi vi phạm các quy định về trật tự xây dựng

…

2. Phạt tiền đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng:

a. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn;

b. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng công trình khác ở nông thôn và đô thị.

…

8. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản 6 và khoản 7 Điều này, chủ đầu tư có hành vi vi phạm còn bị buộc khắc phục hậu quả và bị xử lý theo quy định tại các Điều 12, 13, 14, 15 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP."

Như vậy, nếu bạn xây dựng không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định trên.

Trường hợp thứ hai, hành vi xây dựng không có giấy phép thực hiện sau ngày 30/11/2013 thì hành vi này sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:

"Điều 13. Vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng

…

"6.Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a.Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b.Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c.Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

…

>>> Luật sư tư vấn thủ tục đấu giá quyết sử dụng đất: 1900.6568

9.Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng."

Theo quy định trên thì việc xây dựng công trình không có giấy phép thì chỉ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định và có thể bạn sẽ phải nộp lại 40% hoặc 50% giá trị phần xây dựng không phép.

Như vậy đối với hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Không có quy định nào quy định công trình không có giấy phép xây dựng thì giá trị của tài sản sẽ bị giảm xuống do đó việc xã giảm giá trị tài sản xây dựng trên đất của bạn là không có căn cứ.

Hết thời hạn thuê đất, bạn vẫn muốn tiếp tục thuê đất thì bạn vẫn có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 117 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

“1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.”     

Về nguyên tắc khi đấu giá quyền sử dụng đất thì phía tổ chức đấu giá sẽ đưa ra giá khởi điểm, giá khởi điểm này sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt theo quy định tại khoản 1 Điều 9 của Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT –BTNMT-BTP và cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá sẽ phải trả giá cao hơn với giá khởi điểm, cá nhân, tổ chức nào trả giá cao nhất so với giá khởi điểm thì sẽ được thuê quyền sử dụng đất

“1. Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt.”

Do đó giá thuê quyền sử dụng đất sẽ là giá thông quá việc đấu giá quyền sử dụng đất công khai.