Luật sư tư vấn mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không? Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật sư tư vấn mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không? Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Kính gửi Luật sư. Tôi là A, con của Ông B, hiện ở Bình Lãnh, Thăng Bình, Quảng Nam. Hiện nay, gia đình chúng tôi đang bị kiện về vấn đề mua nhà và đất cách đây đã 21 năm (mua nhà và đất vào năm 1995) như sau: Gia đình Bà T- hiện nay 101 tuổi (Mẹ của Ông C, D), đã bán cho gia đình của chúng tôi gồm nhà và đất gắn liền vào năm 1995, lúc đó Ba tôi là Ông B có viết giấy tay cho việc mua nhà trên, đồng thời giao tiền cho Bà T, do bà lúc đó đã 79 tuổi (vẫn còn minh mẫn), nên đã gọi cho Ông C sang làm chứng và nhận tiền. Và mãi sau này nhà nước có chính sách làm sổ đỏ, chúng tôi đã làm sổ đỏ cho phần đất này vào năm 2010, trong quá trình làm sổ đỏ gia đình chúng tôi đã theo đúng trình tự của cơ quan nhà nước như đo lại đất, đã được sự đồng ý của Bà T và những người hàng xóm quanh nhà và đất. Tóm lại, hiện nay gia đình chúng tôi đã có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cấp. Tuy nhiên, đùng 1 cái vào năm 2015 Ông D và vợ ông về nhà tôi yêu cầu bán lại phần đất kế ngôi nhà, thửa đất này có gắn liền với 3 ngôi mộ của gia tộc Ông D, nhưng gia đình chúng tôi không bán. Nên hiện nay, Bà T làm giấy ủy quyền cho luật sư khởi kiện gia đình chúng tôi về việc mua nhà và làm sổ đỏ trái pháp luật (Luật sư đã đưa ra ý kiến là có thể Hủy sổ đỏ, trả lại tiền), làm cho Ba tôi liên tục bị gửi giấy mời để giải quyết, từ Xã, Công An Huyện, Ủy Ban Huyện, Tòa Án Huyện. Mọi cơ quan này gia đình chúng tôi đã cung cấp đủ chứng cứ về quyền sử dụng đất của mình. Nhưng vào ngày 20.07.2016 tòa án đã mời Phòng môi trường, đo đạc,.. về gia đình tôi xem tình hình cũng như đo lại mảnh đất này. Vậy, kính thưa Luật sư tư vấn giúp gia đình tôi về việc khởi kiện của T có đúng pháp luật không? Nếu đúng Tòa có thể hủy sổ đỏ không? Tòa án thụ lý có phạm luật khi mọi chứng cứ chứng minh gia đình tôi đủ tư cách sở hữu nhà và đất. Nếu mở phiên tòa, tòa án bác sổ đỏ chúng tôi có thể làm gì? Nếu mọi điều tốt đẹp nghiêng về gia đình chúng tôi, tôi có thể khởi kiện lại Bà T được không? Và một số hướng giải quyết mong Luật sư góp ý giúp. Trân Trọng cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Bạn có trình bày bà T kiện gia đình bạn vì mua nhà và làm sổ đỏ trái pháp luật và thời điểm gia đình và bà T mua bán nhà đất là từ năm 1995, tức sau ngày 15/10/1993 thì hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình bạn với bà T được giải quyết theo quy định tại tiểu mục 2.3, mục 2 của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP như sau:
“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993
a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự,khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của “Luật đất đai năm 2013”, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
"a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, “Luật đất đai năm 2013”;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền."
b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.
"b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của “Luật đất đai năm 2013”, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của “Luật đất đai năm 2013” mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”
>>> Luật sư tư vấn pháp luật mua bán đất bằng giấy tờ viết tay: 1900.6568
Về nguyên tắc khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 phải thỏa mãn tất cả các điều kiện sau:
– Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
– Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
– Mục đích và nội dung của hợp dồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái với quy định của pháp luật, đạo đức xã hội;
– Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có điều kiện về chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Bạn có trình bày, khi gia đình bạn mua nhà và đất của bà T thì bố bạn có viết giấy tay cho việc mua nhà trên, đồng thời giao tiền cho Bà T, do bà lúc đó đã 79 tuổi (vẫn còn minh mẫn), nên đã gọi cho Ông C sang làm chứng và nhận tiền mà không đề cập gì là giấy viết tay có được công chứng hoặc chứng thực hay không?
Tuy nhiên, nếu giấy viết tay mua bán nhà và đất không có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng giữa bà T và gia đình bạn sẽ không bị coi là vô hiệu nếu thời điểm 2010 gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đúng theo trình tự thủ tục của “Luật đất đai 2013” và các văn bản hưóng dẫn. Như vậy, hợp đồng viết tay mua bán nhà và đất giữa ba bạn và bà T sẽ vẫn được Nhà nước công nhận, tức việc mua bán nhà và làm sổ đỏ là không trái pháp luật.
Nếu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng theo trình tự, thủ tục theo quy định của “Luật đất đai 2013” và các văn bản hướng dẫn thì hợp đồng mua bán giữa gia đình bạn với bà T không thỏa mãn điểm b.2. tiêu mục 2.3, mục 2 của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì hợp đồng mua bán sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu. Theo quy định tại Điều 137 của Bộ luật dân sự 2005 hậu quả của việc Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu như sau:
"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”
Nếu hợp đồng bị tuyên là vô hiệu thì các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức bà T sẽ trả lại gia đình bạn số tiền mà ba bạn thời điểm đó đưa cho bà T, còn ba bạn sẽ phải trả lại đất cho bà T. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà gia đình bạn đã được cấp sẽ bị Tòa án thu hồi theo quy định tại khoản 6, Điều 87 Nghị định 43/2013/NĐ-CP:
“6. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành.”
