Sửa mái nhà, lợp mái tôn có phải xin giấy phép không?

1. Các trường hợp được miễn xin cấp giấy phép xây dựng:

Ngoài những công trình phải xin phép xây dựng thì cũng có những trường hợp thuộc diện được miễn xin cấp giấy phép xây dựng cụ thể như sau:

– Các công trình thuộc công trình đó là bí mật nhà nước không được phép công khai về thiết kế kỹ thuật, công trình được xây dựng theo diện là có lệnh khẩn cấp và những công trình xây dựng trên địa bàn nằm giữa địa giới hành chính thuộc từ cấp tỉnh đến trung ương.

– Các công trình thuộc phạm vi của dự án đầu tư xây dựng được những người đứng đầu lãnh đạo bộ máy nhà nước Việt Nam ra quyết định đi vào đầu tư như Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng các chuyên ngành, Thủ trưởng các cơ quan ngang Bộ hay đó là quyết định đầu tư của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp.

– Các công trình xác định xây dựng lên chỉ có tính chất ở hay sử dụng tạm thời để phục vụ cho mục đích thi công của các công trình thi công chính.

– Các công trình được xây dựng theo dự án đối với các khu công nghiệp, khu công nghệ cao đã có quy hoạch bản đồ chi tiết tại khu vực đó là 1/500 hay kể cả khu chế xuất và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định đối với thiết kế xây dựng đúng theo quy định của Luật xây dựng 2014.

– Những công trình phù hợp đúng theo quy hoạch xây dựng kể cả đối với những công trình xây dựng tại các tuyến vị trí ngoài đô thị nhưng các công trình đó phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý trong hướng tuyến của công trình hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với công trình đó phê duyệt cho phép xây dựng.

– Các công trình nhà ở thuộc trong dự án phát triển nhà ở, phát triển đô thị với quy mô từ bẩy tầng đổ xuống cùng với diện tích từ 500m2 trở lại đã có quy hoạch chi tiết bản đồ 1/500 và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực phê duyệt cho phép xây dựng.

– Các công trình mang tính chất chỉ là sửa chữa, hoặc cải tạo nhưng công việc này không làm ảnh hưởng tới môi trường xung quanh, không làm thay đổi đến kết cấu chịu lực cũng như công năng sử dụng của công trình cũng như an toàn công trình.

– Các công trình ở nông thôn xây dựng ở những địa điểm chưa có dự án đầu tư để quy hoạch đô thị và bản quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ ở tại nông thôn, tuy nhiên đối với công trình nhà ở riêng lẻ được xây dựng tại các khu bảo tồn hay tại các khu di tích mang tính chất lịch sử – văn hóa thì phải xin giấy phép xây dựng.

–  Các công trình ở nông thôn xây dựng mà đối với các công trình này thì chỉ yêu cầu chủ nhà phải lập báo cáo chi tiết về kinh tế – kỹ thuật trong việc đầu tư xây dựng và tại các điểm chưa có quy hoạch trong việc xây dựng khu dân cư ở nông thôn đã được phép phê duyệt.

– Các công trình mang tính chất chỉ là sửa chữa, hoặc cải tạo bên ngoài nhưng phần sửa chữa, cải tạo đó không tiếp giáp với mặt đường trong đô thị mà tại mặt đường đó không yêu cầu về quản lý kiến trúc đô thị.

– Đối với các công trình của các chủ đầu tư xây dựng mà thuộc vào diện được miễn giấy phép xây dựng theo quy định trên tuy không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư có trách nhiệm phải thông báo cho bên cơ quan quản lý xây dựng tại nơi mà thực hiện việc xây dựng về thời điểm tiến hành khởi công xây dựng kèm theo bộ hồ sơ đối với thiết kế xây dựng công trình đó để cơ quan quản lý tiến hành việc theo dõi cũng như lưu hồ sơ.

Các loại giấy phép xây dựng bao gồm giấy phép xây dựng mới của công trình, giấy phép di dời đối với công trình hiện hữu, hoặc giấy cấp phép trong trường hợp đó là vì mục đích sửa chữa, cải tạo công trình.

2. Xử lý đối với các công trình sửa chữa trái phép thế nào?

Như vậy, theo quy định trên của Luật xây dựng 2014 thì các công trình muốn xây dựng thì chủ đầu tư phải tiến hành xin giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp được miễn xin cấp phép xây dựng.

Vậy đối với trường hợp lập mái tôn thì thuộc vào diện cải tạo, lắp đặt các công trình thiết bị trong phạm vi ngôi nhà, công trình. Nếu lập mái tôn mà không làm ảnh hưởng tới môi trường, không làm thay đổi đến kết cấu chịu lực bên trong của công trình, cũng như công năng sử dụng trước đây của công trình và an toàn của công trình đó thì sẽ được thuộc vào diện được miễn, không phải xin cấp phép với mục đích sửa chữa, cải tạo công trình. Nhưng nếu việc lợp mái tôn làm thay đổi kết cấu chịu lực của công trình cũng như ảnh hưởng tới chất lượng, mức độ an toàn ban đầu của công trình đó thì sẽ phải xin giấy phép cải tạo, sửa chữa công trình.

Nếu sau khi kiểm tra, xem xét thấy rằng trường hợp lợp mái tôn thuộc vào diện phải xin giấy phép cải tạo, sửa chữa công trình xây dựng nhưng lại không xin giấy phép cải tạo, sửa chữa theo quy định thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật về việc cải tạo, sửa chữa công trình trái phép như sau:

– Buộc ngừng thi công và tháo dỡ nếu công trình nếu công trình đang trong diện đang được thi công thì bị phát hiện xây dựng sai phép hoặc buộc tháo dỡ nếu thời điểm phát hiện là chủ đầu tư xây dựng đã xây dựng xong công trình. Cùng với đó phải đứng ra chịu trách nhiệm trước pháp luật về hành vi vi phạm của mình cũng như bồi thường những thiệt hại do việc xây dựng trái phép gây ra.

– Khi có quyết định yêu cầu ngừng thi công và tháo dỡ công trình do xây dựng mà không xin giấy phép cải tạo, sửa chữa mà bên phía chủ nhà, chủ thầu không chấp hành theo thì sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế trong việc dừng thi công và chịu chi phí cho việc tháo dỡ công trình.

– Đối với trường hợp này ngoài bị áp dụng biện pháp đó là yêu cầu tạm ngừng thi công và tháo dỡ công trình xây dựng sai phép thì còn bị áp dụng biện pháp xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại điểm b khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng nhà ở công trình có quy hoạch, bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng đó là phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với việc xây dựng trái phép hoặc xây dựng không đúng với thiết kế ban đầu của công trình đã đăng ký xây dựng.

3. Thay lợp mái tôn có phải xin giấy phép xây dựng không?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư! Tôi mới thuê nhà 4 tầng tại mặt phố Dã Tượng, Hoàn kiếm, Hà nội để mở cửa hàng phở. Nhà tôi thuê hình chữ L, mặt tiền nhỏ. Tầng 1,2 đều đổ mái bê tông, tầng 3 đoạn hành lang nhỏ của nhà ko đổ mái. Trong quá trình chuẩn bị mở quán, tôi đã xin phép chủ nhà bắn mái tôn không bịt kín trước mặt ở khu vực tầng 3 để làm nơi rửa bát và chủ nhà cũng đã đồng ý. Toàn bộ chỗ bắn mái tôn đều nằm trong khuôn viên nhà không hề ảnh hưởng tới hàng xóm hay trồi ra khỏi địa phận của nhà.

Hai bên cạnh nhà tôi đều có tường bao kín cao hơn nhà tôi nên tôi chỉ dựng 6 cột sắt nhỏ và bắn tôn bên trên để tiện việc bếp núc. Tuy nhiên thanh tra xây dựng đã đến làm việc và cho rằng tôi đã vi phạm trật tự xây dựng, yêu cầu dỡ bỏ mái tôn, nếu tôi không thực hiện sẽ tiến hành cắt điện nước. UBND phường lấy lí do là chủ đất nơi tôi thuê làm sai quy định về xây dựng.

Hiện tại nhà tôi thuê nằm trên khu đất cũ của gia đình chủ nhà, đứng tên bố( đã mất) và chưa tách sổ. Vậy xin các luật sư giải thích giúp tôi liệu tôi làm vậy là đúng hay sai, và hướng giải quyết như thế nào? Tôi xin cảm ơn?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định về đối tượng và các loại giấy phép xây dựng như sau:

“1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.

3. Giấy phép xây dựng gồm:

a) Giấy phép xây dựng mới;

b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

c) Giấy phép di dời công trình.

4. Công trình cấp đặc biệt và cấp I được cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn khi đã có thiết kế xây dựng được thẩm định theo quy định của Luật này.

5. Đối với dự án đầu tư xây dựng gồm nhiều công trình, giấy phép xây dựng được cấp cho một, một số hoặc tất cả các công trình thuộc dự án khi phần hạ tầng kỹ thuật thuộc khu vực xây dựng công trình đã được triển khai theo quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Theo quy định trên thì pháp luật có quy định trước khi khởi công xây dựng chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014. Trường hợp của bạn là sửa chữa cải tạo bên trong công trình nên sẽ chỉ được miễn giấy phép xây dựng theo điểm g khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014:

“g. Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình”

Do đó nếu việc bạn dựng 6 cột sắt bắn mái tôn ở tầng 3 tuy không làm ảnh hưởng tới hàng xóm và công trình lân cận nhưng làm thay đổi kết cấu chịu lực và mức độ an toàn của công trình thì bắt buộc phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình theo điểm b khoản 3 Điều 89 Luật xây dựng 2014.

Trong trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhưng bạn không xin thì sẽ bị xử lý như sau:

– Buộc ngừng thi công xây dựng và tháo dỡ công trình: Theo d khoản 1 Điều 118 Luật xây dựng 2014 , bạn phải ngừng thi công xây dựng và tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự đô thị, phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do mình gây ra. Trường hợp mà bạn không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế và phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ theo khoản 3 Điều 118 Luật xây dựng 2014; 

– Phạt tiền: Điểm b khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định  xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng có quy định phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị khởi công xây dựng khi không có giấy phép xây dựng

Theo Luật xây dựng 2014 và Nghị định 121/2013 NĐ-CP đã bỏ quy định về biện pháp xử lý vi phạm trật tự xây dựng có biện cắt điện nước, do đó không có căn cứ để áp dụng quy định này, khi mà bạn không chấp hành UBND phường tiến hành cắt điện nước là không đúng quy định pháp luật.