Không trả tiền thuê đất có được chấm dứt hợp đồng không?

1. Không trả tiền thuê đất có được chấm dứt hợp đồng không?

Hợp đồng thuê đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên theo đó bên cho thuê giao đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn còn bên thuê phải trả tiền thuê đất. Sự thỏa thuận của các bên không được vi phạm những quy định chung về giao dịch dân sự để tránh trường hợp dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

Theo điều 481 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì bên thuê phải trả tiền thuê đúng thời hạn theo thỏa thuận, nếu không xác định được thời hạn trả tiền thuê thì được xác định theo tập quán, trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Điều 428 của Bộ luật này cũng quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng thì một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại.

Căn cứ vào những quy định trên, thì khi bên thuê không trả tiền thuê đất, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng thì bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng mà không cần bồi thường thiệt hại cho bên thuê.

2. Có phải bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng do không trả tiền thuê đất: 

Nghĩa vụ trả tiền thuê là nghĩa vụ cơ bản bắt buộc thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất việc không trả tiền thuê của bên thuê được xem là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, khiến cho mục đích của việc thực hiện hợp đồng không đạt được. Khi đó bên cho thuê có thể thông báo chấm dứt hợp đồng với bên thuê mà không phải bồi thường theo quy định của pháp luật, bên cho thuê thực hiện việc thông báo cho bên thuê theo quy định để tránh việc vi phạm nghĩa vụ và rủi ro phải bồi thường. Nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì sẽ phải bồi thường.

Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bên cho thuê nên đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng và nghĩa vụ thông báo cho bên thuê biết để hạn chế những cái rủi ro. Khi hợp đồng chấm dứt các bên vẫn tiếp tục thực hiện các thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận giải quyết tranh chấp, bên cho thuê nếu đã thực hiện đúng theo nghĩa vụ trong hợp đồng thì có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền thuê đất, hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng tương ứng với thời gian mà bên cho thuê đã cho thuê. Nếu các bên không thể thực hiện được những thỏa thuận nêu trên và các bên không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền khởi kiện Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. 

3. Giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê đất: 

3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp và hồ sơ khởi kiện: 

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì hợp đồng thuê đất cũng là một dạng của hợp đồng dân sự theo đó tranh chấp này về hợp đồng thuê đất sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện. Và tòa án nơi bị đơn cư trú sẽ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự này trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Khi thực hiện việc khởi kiện để chấm dứt hợp đồng thuê đất và yêu cầu bên thuê đất phải trả tiền theo hợp đồng thì bên cho thuê chuẩn bị những hồ sơ khởi kiện bao gồm những tài liệu đó là:

– Đơn khởi kiện theo mẫu;

– Kèm theo đơn khởi kiện là những danh mục tài liệu chứng cứ kèm theo như hợp đồng thuê đất giữa các bên giấy tờ tùy thân căn cước công dân các tài liệu chứng cứ liên quan khác.

3.2. Trình tự thủ tục thực hiện khởi kiện: 

Bước 1:  Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền đã xác định nêu trên bằng các phương thức đó là nộp trực tiếp hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính hoặc thực hiện gửi trực tuyến qua cổng dịch vụ công quốc gia. Sau khi nộp đơn tòa án sẽ cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. 

Bước 2: Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận được đơn kiện Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện,  trong thời hạn 05 ngày thẩm phán sẽ đưa ra những quyết định đó là: 

– Nếu hồ sơ đầy đủ thì ra quyết định thụ lý đơn khởi kiện;

– Nếu con cần bổ sung thêm thì sẽ đưa ra quyết định yêu cầu sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện;

–  Nếu sai thẩm quyền thì chuyển đơn cho Tòa án có thẩm quyền để giải quyết;

– Nếu chưa đủ điều kiện để thụ lý thì sẽ trả lại đơn khởi kiện.

Bước 3: Khi đã được thụ lý đơn khởi kiện người khởi kiện được thông báo nộp tiền tạm ứng án phí và tiến hành nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai biên lai cho Tòa án trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày có quyết định thụ lý đơn khởi kiện.
Trong trường hợp cần bổ sung thì Thẩm phán sẽ thông báo cụ thể nội dung cần bổ sung cho người khởi kiện và người khởi kiện sẽ gửi lại trong thời hạn do thẩm phán ấn định nhưng không quá 01 tháng, trường hợp đặc biệt thật sự có thể ra nhưng không quá 15 ngày. 

3.3. Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê đất: 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

……(1), ngày…. tháng … năm…

ĐƠN KHỞI KIỆN

                    Kính gửi: Toà án nhân dân (2)….

Người khởi kiện: (3)……..

Địa chỉ: (4) …..

 Số điện thoại: ……(nếu có); số fax: ….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: …(nếu có)

Người bị kiện: (5)….

Địa chỉ (6) ……

Số điện thoại: …(nếu có); số fax: ….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: … (nếu có)

Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)(7)…..

Địa chỉ: (8)….

Số điện thoại: ……(nếu có); số fax: ….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử : ….(nếu có)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9)…

Địa chỉ: (10) …

Số điện thoại: ……(nếu có); số fax: ….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ..… (nếu có)

Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:(11)…..

Người làm chứng (nếu có) (12)…..

Địa chỉ: (13) …..

Số điện thoại: …(nếu có); số fax: ….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: …… (nếu có).

Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: (14)…….

1……

2……

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) (15) …..

              Người khởi kiện (16)

– Hướng dẫn cách viết đơn khởi kiện:

(1) Ghi rõ địa điểm làm đơn khởi kiện (ví dụ: Hà Nội, ngày….. tháng….. năm……).

(2) Ghi chính xác Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án; nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện nào thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B)

(3) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì ghi họ tên; đối với trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì ghi họ tên, địa chỉ của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.

(4) Ghi nơi cư trú tại thời điểm nộp đơn khởi kiện. Nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó.

(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Toà án giải quyết trong tranh chấp hợp đồng cho thuê đất, như yêu cầu bên thuê phải thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng….

(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu nào và phải đánh số thứ tự (ví dụ: các tài liệu kèm theo đơn gồm có: bản sao hợp đồng thuê đất…).

(15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án

(16) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì phải ký hoặc điểm chỉ vào đơn, trường hợp người khởi kiện chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của người này phải ký tên điểm chỉ. 

Nếu người khởi kiện, người đại diện hợp pháp không biết chữ hoặc không nhìn được, không tự mình làm đơn khởi kiện, không tự mình ký tên hoặc điểm chỉ được thì cần có người có năng lực hành vi tố tụng dân sự đầy đủ làm chứng, ký xác nhận vào đơn khởi kiện. 

Nếu là cơ quan, tổ chức khởi kiện, thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ chức vụ của mình và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó. 

Những văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015

– Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP ban hành 93 biểu mẫu trong tố tụng dân sự