Tóm tắt câu hỏi:
Khoảng 2004, tôi có nhượng giấy tay cho ông T mảnh đất diện tích 31m x 3,5m là đất trông cây lâu năm. Ông T cất nhà tường kiên cố ở. lúc đó, cả 2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. lúc bán chỉ thỏa thuận miệng là chừa lại phần đất mé kênh để đi chung vì phần đó còn trống khoảng 3,85m. Ông T sau thời gian sử dụng lâu dài đã hỏi tôi che đỡ nhà tôn cho con ông ở, khi nào tôi cần đường để qua miếng đất kề bên thì ông trả. tuy nhiên, khi cần thì ông T không trả, nói là tôi nhượng cho ông diện tích bao nhiêu thì ông sử dụng, tôi không có quyền đòi, còn phần đất mé sông thì ông T cho rằng ông bồi nên là của ông. tôi có làm đơn kiện gửi UBND phường thì phường xét rằng đây là đất nhà nước, không thuộc của ai. nhưng đến 2015, nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi và ông T thì phần ông T được nhượng là thuộc quyền của ông, phần đất mé kênh là thuộc quyền sở hữu của tôi nhưng ông vẫn tái chiếm. Ngoài ra, khi cán bộ địa chính đo đạt để cấp giấy, chỉ dựa vào diện tích thực tế nhà ông T mà ghi vào giấy chứng nhận chứ không căn cứ vào giấy nhượng tay của tôi sang cho ông T. Tôi phát hiện ra, bề ngang lẫn bề dài diện tích đất của ông T đều nhiều hơn so với phần đất mà tôi viết tay nhượng cho ông. Cụ thể chiều dài vượt 20cm, chiều ngang vượt gần 10 cm. nhưng đến nay, ông T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều hơn so với phần đất tôi nhượng. như vậy, hỏi luật sư, tôi có thể khởi kiện đòi lại phần đất mà ông T đã chiếm của tôi mà vẫn được cấp giấy chứng nhận. như vậy, ông T sai hay cán bộ đo đạc sai vì chỉ căn cứ vào thực tế mà không căn cứ vào giấy nhượng đất mà tôi viết. Hỏi thêm, bây giờ, giấy chứng nhận đã có thì tôi có thể kiện đòi lại đất sai so với giấy nhượng không và kiện ai để đòi lại đất của mình. Hơn nữa, xin hỏi, ông T cứ cố tình chiếm đất của tôi nhiều lần thì tôi có thể kiện ông tôi gây mất trật tự an ninh được không vì dù mấy lần trước, UBND phường có xử phần đất 3,85 m ko phải của ông mà ông cứ chiếm khiến tôi phải nhọc nhằn đòi lại, mất thời gian đi kiện tòa, mất tiền bạc. hành vi của ông T có xét vào tôi trên được kô hay là tội khác. Chân thành cảm ơn Luật sư!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý
2. Giải quyết vấn đề
Căn cứ vào Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Theo đó, phần diện tích đất chênh lệch nhiều hơn khi đo đạc lại giữa diện tích thực tế và diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bạn hoàn toàn chứng minh được thửa đất đó thuộc quyền sở hữu của mình (giấy chuyển nhượng đất). Có thể khẳng định rằng phần diện tích hơn này là do lấn, chiếm. Bạn có thể khởi kiện lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp để hòa giải (theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013).
“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
…
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định mức xử phạt hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất như sau:
“Điều 10. Lấn, chiếm đất
1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.
3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.
…
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;
b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”
Theo các quy định trên, hành vi lấn chiếm đất nhà bạn của ông T là hành vi vi phạm pháp